Тимур Валиев: «Практически во всех квартирах есть недоделки»

 Несмотря на то что в России граждане уже давно квартиры не получают, а покупают, большинство из них до сих пор не научились относиться к квартире как к товару, причем дорогостоящему, и требовать от строителей качества, соответствующего цене. Адвокат Тимур Валиев, специализирующийся на разрешении правовых вопросов в сфере недвижимости, по просьбе СД рассказал, как защищать свои права в такой, казалось бы, безнадежной ситуации, когда за жилье уже заплачено, а жилье по своим характеристикам таковым не является.

 — Какова сегодня ситуация с качеством жилья в ижевских новостройках, исходя из вашей юридической практики по соответствующим делам?

— Практически во всех квартирах, которые мне приходилось осматривать в ходе разбирательств, инициированных покупателями, были выявлены мелкие «недоделки»: трещины в стяжке пола, дефекты дверей и монтажа окон. В целом обращения граждан чаще всего связаны с претензиями к качеству отделки помещения. Это указывает на то, что строители сегодня больше озабочены экономией на объекте строительства, нежели повышением качества работ. Они применяют дешевые материалы и нанимают неквалифицированных работников. Между тем есть и позитивные тенденции в сфере долевого строительства. Сегодня обращения граждан для взыскания штрафных санкций, связанных с просрочкой исполнения работ по договору долевого участия, встречаются намного реже, чем, скажем, три года назад.

— Кто обращается к юристам за помощью чаще: покупатели жилья эконом- или среднего класса, элитного жилья или малоэтажных домов?

— Обращения за защитой потребительских прав больше зависят не от класса недвижимого имущества (его площади, расположения, стоимости), а от материальной обеспеченности гражданина. Люди с более высоким достатком чаще готовы мириться с небрежностью строителей, так как в перспективе они в любом случае планируют сделать капитальный ремонт квартиры или дома. Бывает, что люди с относительно небольшим достатком приобретают квартиры в домах среднего класса и выше. В этом случае более велика вероятность, что кто-то из них захочет призвать застройщика к ответственности, обратившись в суд. Но принципиальные люди есть среди граждан любого социального статуса.

— Какие сложности чаще всего возникают у покупателей при формулировании претензий при приемке квартиры?

— Прежде всего, чтобы правильно описать претензии к качеству работ, выполненных застройщиком, нужно иметь специальные познания в строительстве — неспециалист не сможет даже заметить огрехи, за исключением очевидных. Представитель застройщика на вопросы неискушенных участников долевого строительства может ответить «так и должно быть» или «ну а что вы хотели за такие деньги». И они зачастую воспринимают это как должное. Вообще, создается впечатление, что людям становится сложно здраво оценивать факты, если на кону стоят большие деньги, полученные ценой огромных усилий. Неправильно то, что граждане зачастую подходят к приобретению квартиры как к покупке в магазине, где контакт с продавцом кратковременен, гарантийный срок товара мал. Входя в долевое строительство, они становятся его полноправными участниками и имеют полное моральное право потребовать исполнения всех пунктов договора, чтобы в результате получить качественное жилье.

— На что Вы советуете обращать внимание при покупке квартиры в новостройке?

— Я бы посоветовал, прежде всего, убедиться в правильности составления договора. Нужно четко знать, что именно застройщик должен передать вам в собственность, в какой срок и на каких условиях. Перед подписанием договор, а также смету отделочных работ, которую должен предоставить вам застройщик, нужно показать адвокату, специализирующемуся на спорах о жилье. Также, проконсультировавшись со строителем, нужно уточнить, какие материалы будут использоваться для отделки жилых помещений.

— Можно ли обнаружить недостатки в качестве строительства самостоятельно?

— Качество дома в целом, если у вас нет специальных знаний, самостоятельно проверить невозможно, или на это потребуется очень много времени. Поэтому вопрос качества и надежности дома остается на совести сотрудников Ростехнадзора, Инспекции Госстройнадзора УР и других контролирующих органов. Многие дефекты дома и квартиры способен обнаружить только профессионал. Поэтому лучше приходить на приемку квартиры в компании специалиста. При этом даже если вы заручитесь помощью друзей-строителей, вряд ли застройщик согласится внести в акт выявленные ими недостатки. Скорее всего, он скажет, что учтено может быть только мнение экспертов в области качества строительства жилья, а не ваше или ваших друзей.

 — Где же взять таких экспертов?

— Лучше всего обратиться к услугам организаций, занимающихся проведением независимой экспертизы качества жилья в новостройках. Они действуют в Удмуртии уже лет пять. Специалист составит экспертное заключение с перечнем дефектов и недоделок со ссылками на действующие СНиПы и ГОСТы, которое будет являться хорошим основанием для предъявления претензий. Хотя заключение и носит рекомендательный характер, застройщик обязан внести его в акт осмотра квартиры (он же – предварительный акт приемки-передачи). Этот документ оформляется, если у дольщика есть претензии. Окончательный акт приемки квартиры подписывается после устранения дефектов.

— Подписывать ли потенциальному покупателю акт приемки, если он видит недоработки?

— Покупатель должен решить, как ему вести себя дальше. У него есть несколько путей, и от выбора одного из них будут зависеть действия адвоката. Во-первых, он может потребовать у застройщика устранить недостатки — в этом случае подписывается акт осмотра жилого помещения с указанием срока устранения недостатков. Во-вторых, он может подписать акт осмотра жилого помещения и устранить недостатки самостоятельно и за свой счет, но с тем, чтобы в дальнейшем взыскать стоимость работ и материалов с застройщика. В-третьих, он может принять квартиру с «недоделками», указав их в акте осмотра жилого помещения, и потребовать затем снизить стоимость квартиры, указанную в договоре. Или, наконец, в-четвертых, принять квартиру с дефектами и, удовольствовавшись тем, что есть, прекратить общение с застройщиком и не прибегать к адвокатским услугам.

— Что происходит на практике чаще всего?

— В большинстве случаев мы предлагаем клиенту потребовать у застройщика устранить недостатки. Если застройщик не соглашается, мы советуем дольщику сделать это самостоятельно за свой счет, сохраняя все необходимые документы, чтобы в дальнейшем взыскать убытки. Перед тем как начать судебное разбирательство, нужно приготовить документы, доказывающие вину застройщика, ненадлежащим образом исполнившего договор, а также доказательства того, что дольщик устранил недостатки за свой счет.

Задачей адвоката является организация правильной с точки зрения закона приемки квартиры и перевод выявленных претензий в правовое поле, чтобы доказать существование «недоделок» в суде. Расскажу одну историю. Однажды я был на осмотре квартиры своего клиента вместе с экспертом-строителем, с которым мы сотрудничаем. К нам подошла женщина и начала расспрашивать, как мы пишем акт приема-передачи квартиры, как формулируем претензии. Оказалось, что она пришла на приемку совершенно одна и уже была готова подписать акт, потому что торопилась въехать в квартиру. Никаких недоделок, она, по ее словам, не заметила. Мы решили ей помочь. Во время осмотра ее квартиры строитель записал 18 пунктов недоделок — и это только те, что были видны на глаз! Если бы она подписала акт, ей бы пришлось за свой счет выполнять те работы, которые она уже оплатила. Мы посоветовали ей принять квартиру с указанием на недоделки, затем помогли взыскать деньги, необходимые для их устранения, и еще застройщик заплатил штраф за нарушение прав потребителя.

— Видимо, покупателю квартиры придется иметь дело с большим количеством документов. Так ли это?

— Перечень документов может увеличиваться по мере возрастания числа недочетов строителей. В общем, есть правило: чем раньше участник долевого строительства обратится за юридической помощью, тем проще доказать его правоту в суде. Может быть, даже удастся решить вопрос в досудебном порядке.

— Чем может обернуться для покупателя его отказ подписывать акт приемки квартиры?

— В крайнем случае, если застройщик посчитает ваши претензии необоснованными, он может инициировать разрыв договора в одностороннем порядке, а затем перепродать квартиру. Но если претензии реальные, вы вправе не ставить свою подпись до устранения брака застройщиком. Это право дано покупателю законом об участии в долевом строительстве. Однако долго тянуть с подписанием документа тоже не стоит, потому что без него нельзя будет зарегистрировать право собственности. Если в смотровом листе акта перечислены только мелкие недочеты, то можно договориться об их устранении со строительной компанией-исполнителем работ, а не с застройщиком.

— Каковы суммы штрафов для застройщиков-нарушителей прав потребителей?

— В среднем суды общей юрисдикции при стоимости квартиры 2 млн рублей и просрочке в один календарный год взыскивают неустойку около 300 тысяч рублей. Они опираются на пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

— Каковы перспективы человека, решившего отстаивать свои права?

— Судебная система России, как и любая система, неидеальна, но никто еще не придумал ничего другого. В моей практике  не было дел, в которых не удалось бы отстоять права клиентов из-за каких-то непреодолимых обстоятельств неправового (незаконного) характера, поэтому я считаю, что всё зависит лишь от решимости дольщика. Чаще всего поражение у людей в голове, многие всерьез думают: «Это же организация, они договорятся, накрутят, подкупят, наймут дорогущих юристов и оставят меня с носом…» То есть человек еще даже не начал отстаивать свои права, но уже мысленно проиграл. Кстати, именно этот стереотип потребителей расслабил строителей по части качества работ и ответственности. При этом замечу, что в последнее время людей, готовых защищать свои права, становится всё больше, соответственно, строительные компании должны добросовестней относиться к исполнению своих обязательств.

Справка СД

Адвокат Валиев Тимур Дэлимирович, 34 года, окончил в 2000 году Юридический институт МВД РФ. Стаж юридической работы более 14 лет. Имеет статус адвоката с 2003 года. Член Адвокатской Палаты Удмуртской Республики. Защищает интересы юридических лиц и физических лиц в части семейного, жилищного, трудового, наследственного и других отраслей права.