Прорабы недостройки

Строительная отрасль Удмуртии возрождается в новом качестве. Вместо гигантских строительных трестов, осваивающих бюджетные деньги, на рынок выходят частные застройщики. Первое время они намерены строить в основном на собственные деньги. Но большинство из них уверены — очень скоро в регион придут крупные инвесторы, вложения которых позволят осуществить действительно масштабные проекты по строительству коммерческой недвижимости. Уже в ближайшие три года в Ижевске будет построено не менее трех крупных торговых центров. В какой степени это снизит острую нехватку современных торговых площадей в городе.

А вот в секторе жилищного строительства о превышении предложения над спросом пока не стоит даже мечтать. Исследования показывают спрос на новое жилье в Ижевске на уровне 400 — 500 тысяч кв.метров в год, а строится в настоящее время не более 20% от необходимого.

Кризис — возрожденья друг

«Причина спада в строительстве, очевидна — августовский кризис 1998 года, последствия которого для этой отрасли оказались более чем серьезными, — рассказывает Александр Кузнецов, директор агентства недвижимости «Метрополь». — После кризиса стоимость жилья в Ижевске не была переориентирована в соответствии с курсом доллара, Если до кризиса квартира стоила 11 тысяч долларов, то после — 3 тысячи. Соответственно, строительство нового жилья стало нерентабельным. Рыночная стоимость не соответствовала затратам на строительство. Именно в связи с этим в 98-2003-м годах в жилищном строительстве произошел провал, который в конечном итоге и вызвал рост цен жилую недвижимость».

В первые послекризисные годы стоимость квартир в Ижевске почти не повышалась — покупать было не на что. Зато с 2000 по 2003 год цены росли внушительными темпами. Если допустить, что сегодня стоимость жилья сравнялась с докризисным уровнем, то с августа 98-го по настоящее время цены должны были вырасти не менее чем на 400%.

Почему высокая отдача от вложений в недвижимость не привлекла серьезные инвестиции в девелопмент уже в 2001-2002 году невозможно объяснить однозначно. На строительный рынок, кроме уровня цен, влияют и другие факторы. Основные из них — покупательская способность населения, стимулирование со стороны властных структур, профессиональный уровень строительных организаций, стоимость стройматериалов и, наконец, наличие на рынке квалифицированных девелоперских структур, которые могли бы эффективно управлять строительными проектами. Большинство из перечисленных пунктов два-три года назад относилось к факторам риска, свидетельствующими о нецелесообразности вложений в строительство.

Сегодня очевиден значительный прогресс: строительные организации научились строить достаточно быстро и качественно, осваивая новые технологии и перенимая опыт коллег из других регионов; повысился уровень жизни; местная власть из своих скудных резервов находит возможность профинансировать программу ипотечного кредитования. Появились и девелоперские фирмы, большинство из которых создано самими инвесторами.

Это очень типично для регионального бизнеса, не приученного доверять свои капиталы «сторонним организациям и не лишено резона — в этом случае есть возможность заработать на проекте не фиксированный процент, а снять все сливки.

Только в текущем году на строительный рынок вышли с собственными проектами сразу несколько крупных местных бизнес-структур, ранее всерьез этим направлением не занимавшиеся. О переориентации на строительство как на одну из основных сфер деятельности объявила группа компаний АСПЭК, компании «Хозяйственная база», «Центр» и «Атлантида» объявили о совместном строительстве крупного торгового центра, строительство жилого комплекса начала девелоперская компания «Талан», появилась информация о том, что серьезные планы в области строительства имеет и Удмуртская топливно-энергетическая компания (УТЭК). Не отстают и предприятия традиционно специализирующиеся на строительстве — «АССО-строй» ведет реализует проект торгово-жилищного комплекса в центральной части города.«Римский квадрат» и «Экспресс» нацелены на рынок жилья midle и high-midle класса.

Равнение на середину

Жилищное строительство — самый перспективный сектор строительного рынка. Спрос на жилье в Ижевске, как говорят сами застройщики, «чрезвычайно велик». По оценке директора ООО «Талан» Константина Макарова, в столице республики можно строить и продавать до 500 тысяч кв. метров жилья ежегодно. Этот прогноз подтверждается директором компании «АСПЭК-Домстрой» Василием Возмищевым: «В Ижевске сильный неудовлетворенный спрос на жилье. Мы заказывали исследование, которое показало, что 100 тысяч кв. метров жилья в год наша компания может строить смело».

Застройщики уверены в том, что смогут продать жилье еще на стадии строительства, но, тем не менее, строить на деньги собранные с покупателей квартир сегодня уже не принято. Большинство из девелоперских компаний обладает собственными средствами: «В противном случае, существует риск, что денег не хватит, — поясняет Василий Возмищев. — Тогда все вложения окажутся заморожены в неоконченном строительстве». «АСПЭК-Домстрой» еще до сдачи дома планирует продавать как минимум 80% жилплощади, а «Талан» — все 100%. Впрочем, при спросе, превышающем предложение в пять раз, в этом нет ничего удивительного. Тем более, что на стадии строительства новее жилье предлагается купить по ценам, не превышающим цены вторичного рынка.

Продажная стоимость одного квадратного метра в Ижевске сегодня колеблется от 13 тысяч рублей в типовом доме, до 20 тысяч рублей — в доме high-midle класса. Характерной для Ижевска чертой является то, что в городе фактически отсутствуют предложения как в высшей ценовой категории (так называемое «элитное» жилье«), так и в низшей (»социальное«жилье). То есть, фактически все новые квартиры, строящиеся и продающиеся в Ижевске — это квартиры среднего уровня.

За элитные квартиры застройщики пока не берутся в связи с многочисленными сложностями.

По мнению генерального директора управляющей компании «АССО-строй» Рустама Хабибуллина, строительство элитной недвижимости в Ижевске не так прибыльно как в Москве: «Элитное жилье не только самое дорогое, но и самое затратное. Себестоимость строительства такого дома у нас будет не ниже чем в Москве, за счет дорогих стройматериалов. Единственное, на чем мы можем сэкономить, — это более низкий уровень зарплаты. В тоже время стоимость продажи у нас значительно ниже. Поэтому, в Москве это высокоприбыльный сектор, а у нас — нет. Еще один важный фактор — выбор площадки под такое строительство. Требования, которым должен соответствовать элитный дом, очень высоки — он должен находиться недалеко от центра, иметь поблизости инфраструктуру услуг, благоустроенную и безопасную детскую площадку, зеленый массив. Такие площадки у нас, конечно, есть, но их немного. При этом, как правило, они не пустуют, а уже обременены какими-то застройками. Для начала нужно посчитать, сколько стоит это обременение, и целесообразно ли вообще начинать проект». Александр Кузнецов считает, что, тем не менее, элитное строительство — потенциально привлекательный сектор для застройщиков: «Наиболее востребовано, конечно, жилье среднего класса — средний класс созрел для улучшения своих жилищных условий и располагает необходимыми для этого средствами. Второй потенциально привлекательный сектор — это элитное жилье. В первую очередь потому, что в Ижевске его пока нет, а спрос на такую недвижимость существует».

В секторе социального жилья деньги зарабатываются несколько иначе, чем в элитной недвижимости или midle.

Дома строятся с минимумом удобств и продаются с небольшой наценкой  (в том числе в сибири, о которых подробно можно справиться вот здесь — доска объявлений новосибирск). Невысокая рентабельность здесь компенсируется объемами продаж. Соответственно, от застройщика требуется единовременно обеспечить значительные объемы финансирования и строить «микрорайонами», чтобы окупить инвестиции. Среди местных компаний на это пока никто не способен, да и необходимости такой нет.

Монолитный спрос

В настоящее время у девелоперов есть возможность неплохо зарабатывать на среднем классе. Себестоимость строительства в Ижевске, по разным оценкам, — от 10-11 тысяч за кв. метр до 13-14 тысяч. Василий Возмищев: «На себестоимость влияет очень много факторов. Она зависит от места застройки, от того есть ли коммуникации и насколько удачно они ложатся, есть ли на площадке объекты под снос и расселение и т.д. Мы рассчитываем, что себестоимость будет не более 13,5 тыс. за кв. метр. Хотя, например, на одной из площадок, с учетом сноса у нас получалось и 14 тыс.». Таким образом, рентабельность строительства может доходить 20-30%, при условии, что девелопер сможет эффективно организовать производство и управлять затратами.

В связи с этим все более актуальным становится вопрос освоения новых технологий — в частности технологии монолитного строительства. Ее собираются применять «АСПЭК-домстрой», «Талан» и пул инвесторов «Хозбаза» — «Центр» — «Атлантида». В этих компаниях считают, что применение технологии позволит строить быстрее (10-этажный трехподъездный дом — всего за год) и, соответственно, больше. Другие компании пока не склонны рассматривать владение технологией монолитного строительства как преимущество конкурентов.

Вообще конкуренция на этом рынке пока заметна лишь на стадии выбора площадок под строительство. Появился даже «серый» рынок земельных участков, которые берутся под строительство, но в действительности предназначены для перепродажи. Что касается предложений о покупке новых квартир, то величина, на которую спрос превышает предложение в настоящее время не позволяет говорить о полноценной конкуренции даже среди равнозначных проектов. Ситуация: «не купишь ты — купит другой» пока позволяет застройщикам обходиться без рекламных кампаний и прочих маркетинговых ухищрений. Но есть уже и примеры современного понимания, когда застройщики выходят на рынок, имея программу продвижения, определенную целевую аудиторию и предложение для этой аудитории.

В отсутствие конкуренции потребителю не стоит рассчитывать на снижение цен. Однако, по мнению Александра Кузнецова, возросшее предложение не позволит им расти прежними темпами: «С одной стороны развитие ипотечного кредитования накачивает рынок жилой недвижимости деньгами, стимулирует спрос и, соответственно, цены. С другой — появление новых строительных организаций, умело использующих рыночные механизмы, оптимизирующих себестоимость строительства, готовых демпинговать, является сдерживающим фактором. Эти процессы стабилизируют ситуацию, поэтому мы не прогнозируем значительное увеличение стоимости жилья.

По нашему мнению, цены будут расти не более чем на 10-15% в год — но это обоснованный рост, связанный с инфляцией, увеличением себестоимости строительства. Кроме того, рост цен должен сопровождаться ростом благосостояния населения, а Ижевск, Удмуртия — не входят в число регионов, где благосостояние растет опережающими темпами».

Бум или не бум?

Тенденции в секторе строительства коммерческой недвижимости в целом повторяют развитие ситуации на рынке жилья. Этот рынок также заметно оживился: в портфеле едва ли не каждой девелоперской компании есть проект торгового центра — уже реализуемый или ждущий своего часа. Однако здесь есть свои особенности, которые являются определяющими для развития строительства в секторе коммерческой недвижимости.

Во-первых, решающую роль в строительстве крупных объектов должны сыграть деньги иногородних инвесторов. Во-вторых, перспективы развития рынка коммерческой недвижимости зависят от уровня платежеспособности населения еще больше чем перспективы рынка жилья. Состоится ли в Удмуртии строительно-инвестиционный бум, зависит, прежде всего, от того насколько высок в Ижевске уровень потребления и имеет ли он тенденции к росту.

Рустам Хабибуллин: «Любой инвестор, перед тем как прийти в регион, оценивает его потенциал со всех сторон: от объемов промышленного производства до среднего чека в продуктовом супермаркете. Его задача выявить покупательскую способность населения в регионе, в конкретном городе. Инвестиции придут туда, где есть деньги. А если средний чек в супермаркетах Ижевска 100 рублей, то это невысокая покупательская способность. Поэтому у меня есть опасения, строительного бума, как такового, у нас может и не случиться».

В настоящее время главным двигателем развития строительства коммерческой недвижимости является отсутствие в Ижевске торговых центров, в полной мере соответствующих современным требованиям. Такой торговый центр, кроме собственно торговых площадей, должен включать и инфраструктуру дополнительных услуг: кафе, рестораны, места для отдыха, детская комната, кинотеатр. Ни один из торговых центров Ижевска этого своим посетителям предложить не может. Хотя спрос на такие торговые площади уже существует. «Ни для кого не секрет, что высокие цены на недвижимость определяются в первую очередь недостроенностью Ижевска, — продолжает Рустам Хабибуллин. Пока Спрос очень сильно превышает предложение. И, кстати, именно эта недостроенность города, в конечном итоге, и может привести к всплеску строительства, к притоку инвестиций в удмуртский рынок недвижимости».

Александр Кузнецов считает, что строительство новых торговых центров, которые перетянут к себе покупателей и арендаторов, процесс неизбежный: «До сих пор это направление у нас развивалось по пути перепрофилирования уже готовых зданий в торговые центры. Сегодня мы наблюдаем картину оттока арендаторов с таких площадей в помещения более соответствующие как ожиданиям покупателя, так и требованиям торговцев. Под проекты строительства действительно современных торговых комплексов в Ижевске сегодня без особого труда собирается пул инвесторов, готовых арендовать или приобретать в собственность эти площади. Спрос на них действительно велик и, честно говоря, перспективы старых торговых центров незавидны».

Недостаток современных торговых площадей позволяет застройщикам находить инвесторов среди местных бизнес-структур, хотя этот ресурс, конечно, очень ограничен. По большому счету перспективы этого рынка связаны с приходом иногородних компаний, расширяющих свой бизнес в другие регионы. Примеры такого сотрудничества уже есть. «АССО-строй» имеет в своем активе законченный объект, построенный совместно с московской сетью строительных магазинов «Старик Хоттабыч», а одним из «якорных» инвесторов в новом проекте этой компании должна стать сеть магазинов «СПОРТМАСТЕР».

Завтра приходи

В последнее время Ижевск переживает рост интереса со стороны иногородних инвесторов, хотя реализованных проектов пока немного. «На мой взгляд, потенциал Ижевска был недооценен, говорит Александр Кузнецов. — И сегодня инвесторы просто наверстывают упущенное. Еще год назад было все тихо, а сегодня мы наблюдаем всплеск интереса к нашему городу». «Мы сами должны создавать какие-то условия для привлечения инвесторов, — замечает Рустам Хабибуллин. — Ведь у крупных компаний огромный выбор — региональные рынки еще очень далеки от насыщения, и пока нет конкуренции за место в нашем регионе. Насколько мне известно, в администрацию города обращались и «Метро», и «Рамстор», но результатов не видно».

Можно предположить, что пассивность городских и региональных властей в вопросе привлечения инвесторов и выдачи гарантий продиктована защитой интересов местных бизнесменов. Однако такая позиция не является стратегически верной. Ведь приход крупных компаний в регион кроме вложений в недвижимость всегда дает дополнительный импульс развитию местного бизнеса. Они привносят новые технологии управления и продаж, создают новые рабочие места, содействуют снижению цен на определенные категории товаров, в свою очередь приобретают товары и услуги местных производителей, стимулируют работу сферы бизнес-сервиса (реклама, кадровые агентства, социология и т.д.). Иными словами, происходит то, что называется развитием экономики, от которого, вероятно, не стоит отказываться добровольно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.