Нежилая ипотека

Банки фиксируют положительную динамику роста коммерческой ипотеки в Удмуртии — только за 2012 год объемы рынка в республике выросли на 40%. Специалисты банков предсказывают, что в текущем году популярность этого продукта продолжит расти, помешать ему может лишь рост цен на недвижимость.

Бурный рост

Коммерческая ипотека от обычной отличается немногим — в ней заёмщком выступает, как правило, не частное лицо, а компания или в крайнем случае – ИП. Объектом же сделки является не жилое помещение, а коммерческое – склад, офис, промышленное здание и т. п. В качестве залога выступает сам объект сделки. Продукт на рынке довольно давно, однако набирать популярность начал только в последние годы, что заставило многие банки включить его в свой ассортимент.

Так, совсем недавно коммерческую ипотеку запустил «Ижкомбанк». «Были многочисленные предложения от клиентов запустить бизнес-ипотеку. Потребность в этой услуге, безусловно, есть. Для компаний, которые не могут себе позволить приобрести помещение сразу, это хорошая альтернатива обычным кредитам. И для банков бизнес-ипотека — это совсем другие риски. В отличие от обычного кредитования малого и среднего бизнеса здесь более надежный залог — сама приобретаемая недвижимость. Это позволяет предоставлять процентную ставку ниже», — поясняет начальник управления стратегического развития и продвижения банковских продуктов «Ижкомбанка» Илья Чукавин.

«БыстроБанк» предоставляет коммерческую ипотеку достаточно давно. По словам директора департамента по развитию продуктов для малого и среднего предпринимательства банка Виолетты Булгаковой, в последние годы рынок явно оживился. Если до 2010 года подобные кредиты были мало востребованы из-за кризиса — компании старались экономить на всём, а банки были настороже, —  то затем ситуация изменилась. Наиболее бурный рост рынок бизнес-ипотеки в Удмуртии показывал в 2012 году — порядка 40%. В 2013-м эта тенденция продолжается, однако темпы, как и в целом по кредитованию, несколько сбавились. Рынок кредитования достиг своего пика. Те, кто хотел взять заём, это уже сделали.

«Чаще всего коммерческую ипотеку берут компании, занимающиеся профессионально арендным бизнесом, хотя и индивидуальные заявки на приобретение недвижимости в кредит поступают, — рассказывает г-жа Булгакова. — Однако стоит понимать, что бизнес-ипотека  доступна далеко не каждой фирме. Часто приобретается помещение, которое перед эксплуатацией необходимо отремонтировать или перестроить. Поэтому заёмщику приходится рассчитывать свой бюджет так, чтобы хватило на оплату процентов по кредиту, аренду помещения, которое он сейчас занимает, проводимый ремонт и текущую деятельность компании. Такое, конечно, позволит себе не всякий. Однако потребность в бизнес-ипотеке есть и она растет».

Высокие цены

Одной из преград для бизнеса в приобретении недвижимости в кредит таким способом является ее дороговизна. В Ижевске, как говорят эксперты, предложений по торговым и офисным помещениям не так много. Это сказывается на цене.

«У клиентов большой спрос на торговые и офисные помещения площадью от 100 до 200 квадратных метров, но при этом большом спросе цены очень высокие, —  отмечает управляющий РОО «Ижевский» ВТБ24 Дмитрий Лысов. — То есть спрос есть, но цены настолько высоки, что у потенциальных покупателей просто не хватает платежеспособности. Понятно, что чем больше будет площадей, тем ниже будут цены».

Посредством бизнес-ипотеки компании могут участвовать и в торгах по продаже коммерческой недвижимости. В качестве залога или первоначального взноса он тут же может использовать банковский кредит. Кредитные организации могут покрывать своими средствами часть залога.

Ликвидность

Ликвидность различных видов помещений не равна, так что и банкам не всё равно, под залог какой именно недвижимости выдается кредит. Охотнее кредитуют приобретение офисных и торговых площадей, менее ликвидны — складские и производственные.

«Понятно, что кредитные организации при рассмотрении заявки на покупку помещения проводят оценку. В случае если заёмщик не сможет вернуть средства банку, объект кредитования — недвижимость — будет продан. В этом отношении со складскими помещениями могут быть проблемы», — говорит г-жа Булгакова.

Склады часто приобретаются под определенные нужды конкретного предприятия. Более того, само качество строения может вызывать вопросы. Найти покупателя на такую недвижимость порой крайне нелегко.

Свои условия

Безусловно, всем подряд ипотечный кредит не выдается. Как правило, к оценке заёмщика подходят достаточно взвешенно. Если, к примеру, приобретается площадь под торговлю, банк понимает, что возможности вернуть кредит у юрлица будет — за счет ведения бизнеса. Чем прозрачнее и понятнее доход заёмщика, тем больше у него шансов получить кредит, во-первых, и на более выгодных для себя условиях, во-вторых.

Заниматься коммерческой ипотекой выгодно для банков еще с одной точки зрения — возможность сохранить постоянного клиента. Предприниматель, зная, что приобрести недвижимость можно с помощью кредитной организации, в которой он обслуживается, скорее всего, уже не уйдет в другой банк.

Предприниматель Сергей Карпов, сам полгода назад оформивший бизнес-ипотеку под офис, считает ее действительно удобным механизмом для приобретения недвижимости, однако отмечает, что не всё тут так просто. «Нужно понимать, что если ты покупаешь в ипотеку помещение, где будет размещаться весь твой бизнес, в случае если не будет возможности платить проценты, фактически можно лишиться места для своего бизнеса, — говорит эксперт. — Тебя просто вышвырнут на улицу. Поэтому лучше брать ипотеку на вторую и последующую площадь, уже имея какую-то недвижимость в собственности. Ипотека хороша именно для расширения бизнеса. Кроме того, любой кредит — это дополнительная финансовая нагрузка, которая растягивается на 3-5 лет».

Банки в Удмуртии предлагают схожие процентные ставки для бизнес-ипотеки. В среднем она может колебаться от 11 до 20% в зависимости от сроков и суммы, размера первоначального взноса, ликвидности приобретаемой недвижимости и финансового благополучия самого заёмщика. Кредит чаще всего берут на 5 лет, однако банки предлагают и 7, и 10 лет. Минимальный первоначальный взнос варьируется от 20 до 30%.  Как было сказано ранее, к производственным площадям более строгий подход. И первоначальный взнос, и процентные ставки выше. Разные банки устанавливают разные минимальные и максимальные суммы кредитов. В среднем можно получить от 500 тысяч до 30 миллионов рублей.

Как отмечают эксперты, потребность в бизнес-ипотеке будет расти и в 2013 году. Благосостояние компаний, благодаря выходу из кризиса, улучшается, и они имеют больше свободных средств, которые могут быть пущены на развитие. Впрочем, темпы роста, как ожидается, уже не будут так велики, как в прошлом году. Эксперты также прогнозируют стабилизацию процентных ставок — ни значительного роста, ни падения их в ближайшие месяцы не ожидается.

Справка

Согласно закону «Об ипотеке» для коммерческой недвижимости в отличие от жилых помещений предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства.

Схема I

Заключение договора купли-продажи, продавец получает часть собственных средств от покупателя + гарантию банка, затем регистрация собственности на нового покупателя. Затем регистрация договора залога, после чего выдача кредитных средств и окончательный расчет (самая долгая и понятная схема).

Схема II

Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств + продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После чего следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника, то есть на покупателя, то есть заключение договора купли-продажи, после чего продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

Схема III

«Выкуп юридического лица». Создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). Впоследствии заёмщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.