Безвыходное пособие
Уход крупных «якорных» арендаторов не испугал владельцев ижевских торговых центров. Вопрос о снижении арендной платы они готовы рассматривать исключительно в индивидуальном порядке, о новых прайс-листах и речи не идет. И все-таки не спешат выставлять на улицу «галерейщиков», которые по 3-4 месяца не платят за аренду…
Снимаются с якоря
Самым заметным событием на рынке аренды торговых площадей в этом году стало закрытие «Техносилы» в ЦУМе. Представители торговой сети объяснили это нежеланием арендодателя смягчить условия сотрудничества, в частности, зафиксировать курс доллара для взаимных расчетов.
Однако, помимо этого, публичного, «развода» арендатора с арендодателем, были и другие, непубличные. Например, в ТЦ «Медведь» закрылся магазин «Ваш дом», в «Авроре» – «Мир», а чуть раньше «Бананамама».
Так или иначе, стало ясно, что рынок аренды приходит в движение. И в первую очередь двигаться начали так называемые «якорные» арендаторы – магазины крупных (часто федеральных) сетей, торгующие дешевыми продуктами питания, бытовой техникой или предметами домашнего интерьера.
«Ситуация сложная, но некритическая, – уверен Сергей Жданов, управляющий торгово-развлекательным комплексом «Петровский». – Федеральные сети, действительно, уходят из Ижевска, но для торгового центра это лишь повод пересмотреть свою маркетинговую политику и пул арендаторов. Освободившиеся площади можно реконструировать, разбить на несколько участков и пригласить на них арендаторов, которые давно ждут своей очереди, чтобы попасть в торговый центр. Если правильно использовать сложившуюся ситуацию, можно даже оживить торговлю, открыть новые услуги, это похоже на природный естественный отбор – в торговом центре остаются только самые сильные игроки, способные привлечь покупателей».
На самом деле на «якорных» арендаторах ТЦ не зарабатывали. Они, как правило, платят, что называется, по минимальной ставке. По оценке проректора Высшей школы недвижимости (есть в Ижевске такое учебное заведение) Александра Скаковского, она составляет 300-500 рублей за квадратный метр.
Маржу торговым центрам делают мелкие арендаторы, работающие у входа и в прикассовых зонах, и арендаторы бутиковой зоны – они занимают галерею, ведущую
к «якорю», поэтому управляющие называют их «галерейщиками». Первые платят больше всех, так как мимо их витрины обязательно проходит каждый посетитель. Аренда при входе не зависит даже от размера площади: можно помещаться на 1 кв. м и платить порядка 5 тыс. руб. – раз в десять дороже, чем «якорный» арендатор. Аренда для «галерейщиков» колеблется в ижевских торговых центрах от 1,3 до 3,7 тыс. руб. – это в 2,5 – 7 раз больше реальной цены.
До кризиса в выходные дни поток посетителей, приходящих к «якорному» арендатору, в ижевских торговых центрах мог составлять до 10 тысяч человек. «Именно эта цифра и была главным козырем администрации ТЦ, – говорит Александр Скаковский. – Если предприниматель из бутиковой зоны просил снизить арендную ставку, между ним и владельцем торговой площади возникал примерно такой диалог: «Смотрите, возле ваших витрин в день проходит 10 тысяч человек, работайте с витринами, работайте с ассортиментом, и тогда будут расти объемы продаж».
Вслед за «якорными» арендаторами о выходе из ижевских торговых центров задумываются представители некоторых федеральных среднеценовых брендов одежды и сети магазинов, торгующих мобильными телефонами, – те, для кого стоимость аренды установлена в долларах. Они уже с конца прошлого года по всей стране ведут переговоры с хозяевами торговых площадей, добиваясь смягчения договорных условий. Руководитель отдела по связям с общественностью компании «СВЯЗНОЙ» Елена Ноготкова объясняет: «Администрации торговых центров настаивают на валютной аренде, а арендаторов это не устраивает – слишком велики риски. К тому же ТЦ обычно настаивают на довольно крупных депозитных платежах, что в период кризиса неуместно. Если ТЦ пойдут на рублевые договоры и уменьшат депозиты, то арендаторы смогут остаться в торговых центрах»
Если из ТЦ уходит «якорь», хозяевам площадей будет сложнее аргументировать арендные ставки. «Уход «якорных» арендаторов, возможно, повлечет за собой снижение ставок или рассрочек платежей, – признает Сергей Жданов. – Но массовый характер это не примет».
Чтобы не снижать ставки для «галерейщиков», большинство ижевских торговых центров все же не будут дробить освобождаемые федеральными сетями площади, а постараются «бросить» новые «якоря». Г-н Жданов считает, что это удастся в большинстве случаев: в конце концов, не все федеральные сети уходят из регионов, место продуктового ритейлера может занять сеть по продажам товаров первой необходимости или строительных материалов, спрос на которые не падает даже во время кризиса.
Укрепляют галерею
На самом деле в том, что доходы «галерейщиков» напрямую связаны с потоком покупателей, привлекаемых «якорными» арендаторами, достаточно велика доля лукавства. Все прекрасно понимают, что в Ижевске человек, который пошел в торговый центр за дешевыми продуктами или в кинотеатр, вряд ли мимоходом купит костюм или кольцо за несколько десятков тысяч рублей.
«Популярность торгово-развлекательных центров и дефицит торговых площадей в Ижевске сыграли с арендаторами злую шутку, – считает Александр Скаковский. – Предприниматели готовы были платить любую цену за квадратный метр, лишь бы оказаться в новом ТРК. Стоимость аренды в нашем городе уже в 2007 году была завышена как минимум на 20%. Кризис лишь обнажил существующую проблему».
Кризис – время компромиссов, уверен управляющий торгово-развлекательным комплексом «Столица» Александр Коротаев. Большинство договоров, подписанных с арендаторами до сентября прошлого года, пре-дусматривали как минимум ежегодное повышение арендной ставки, но уже в январе стало понятно, что при нынешнем спаде потребительской активности удержать стоимость квадратного метра на прежнем уровне будет очень сложно.
«С началом кризиса только ленивый арендатор не написал заявления о снижении ставки, – говорит г-н Коротаев. – Каждое такое заявление рассматривается в индивидуальном порядке. Если мы видим, что арендатору действительно нелегко, а нам его магазин очень интересен в плане общей концепции комплекса, администрация готова пересмотреть арендную плату в сторону уменьшения. Или предоставить какие-либо другие льготы, например, бесплатную рекламу, изменение места дислокации бутика».
«К сожалению, очень часто арендатор просит снизить ставку не потому, что у него серьезные проблемы с рентабельностью бизнеса, а ради собственной выгоды, – рассказывает Александр Скаковский. – Отследить подобные вещи достаточно легко, особенно если речь идет о федеральной сети магазинов. В этом случае ТЦ может либо пойти на уступки, если этот магазин действительно привлекает покупателей, либо расторгнуть договор. До кризиса предприниматели вставали в очередь, чтобы попасть в торгово-развлекательный центр, многие готовы на это и сейчас».
Куда они денутся?
Большинство арендаторов, конечно, тоже не заинтересованы ставить вопрос «или снижайте ставку, или я ухожу». «Переезд в другое помещение не выход, – уверена управляющая бутиком OGGI в ТЦ «Столица» Юлия Жавнерчик. – Во-первых, это затраты на перевозку, во-вторых, на новом месте нужно делать ремонт, скорее всего, придется тратить много денег на реконструкцию входной группы и оформление витрины. В-третьих, многие клиенты уже привыкли покупать одежду именно у нас, и, чтобы рассказать им о новом месте, куда они могут прийти, нужно потратить немало средств на рекламу. Все это потянет не на один миллион рублей, а в условиях кризиса даже экономия на аренде не гарантирует, что эти затраты окупятся. Да и взять эти миллионы сейчас неоткуда, кредиты очень дорогие. Так что лучше переждать тяжелые времена на прежнем месте, а чтобы не уйти «в минус», нужно больше работать с клиентами».
Управляющие ТЦ прекрасно понимают, что для арендатора два переезда равны одному пожару. «Массового оттока арендаторов из торгово-развлекательных центров не будет, – считает Александр Коротаев. – Даже во время кризиса у торговых центров, построенных специально для целей торговли и развлечений, остаются неоспоримые преимущества. Их изначально «просчитывали», при строительстве были учтены удобное местоположение, большая парковка, развлекательная зона. С кризисом это никуда не ушло и еще может сыграть на руку в борьбе за покупателя. Да и сами предприниматели за это время стали другими. Не у всех есть опыт работы «под открытым небом» или в обычном универсальном магазине. Многие из тех, кто сегодня работает в торгово-развлекательных центрах, изначально строили свой бизнес под более высокую потребительскую культуру и идеологию шоппинга как развлечения для среднего класса».
Понимая, что уйти арендаторы не хотят и не могут, хозяева площадей на самом деле крайне редко идут на уступки по аренде. Арендатор из числа «галерейщиков», пожелавший остаться неназванным, рассказал, что его попытки переехать из одного торгового центра в другой, где более сговорчивая администрация, не увенчались успехом. Цены в торговых центрах, куда он обращался, оказались примерно одинаковыми, а переговоры о возможности снижения заканчивались, не успев начаться. «Говорят, мы никому помогать не будем, – рассказывает наш собеседник, – пусть выживают сильнейшие».
Плохая игра при хорошей мине
Такая принципиальность все же может довольно дорого обойтись участникам рынка. «Кризис выявил и еще одну проблему в арендных взаимоотношениях, – говорит Александр Скаковский, – собственники помещений не могут взыскать долги с разорившихся или недобросовестных арендаторов».
По имеющейся у нас информации, как минимум один из ижевских торговых центров теряет надежду взыскать с покинувшей Ижевск федеральной торговой сети многомиллионный долг. Еще один имеет среднюю глубину задолженности арендаторов – 3-4 месяца. Как видно, хозяева торговых площадей не так уж уверены, что на освободившиеся площади тут же выстроится очередь.
Пока арендные отношения застыли в странном равновесии: арендаторы всем своим видом показывают, что платить не могут, а арендодатели не спешат менять прайс-листы. Но ни те ни другие не спешат разорвать отношения или договориться на новых условиях. Однако, по мнению Александра Скаковского, чаши весов в любой момент могут качнуться не в пользу торговых центров.
«В большинстве западных стран собственники площадей заключают договор аренды не с конкретным предпринимателем, а с профсоюзом, в котором он состоит. Сделка страхуется, и в случае, если предприниматель перестанет выполнять свои обязательства, арендодатель получет страховку. В России же собственник помещений, по сути, ничем не защищен, – предупреждает г-н Скаковский. – Чаще всего арендодатели могут лишь потребовать залоговую плату за несколько месяцев вперед, но и она ничего не гарантирует. Бывает так, что задолжавшие арендаторы просто пропадают, оставляя часть товара в магазине. В этом случае администрации торгового центра предстоят долгие месяцы работы с арбитражным судом, а реализация судебными приставами оставшегося в магазине товара зачастую не в состоянии покрыть долг арендатора. Если кризис затянется, а предприниматели не получат массовой поддержки со стороны властей, такие ситуации будут повторяться вновь».