Выхожу я на дорогу
Объездная дорога вокруг Ижевска, кроме того что улучшит городскую экологию и срок службы ижевских дорог, должна помочь реализации крупнейшего инвестиционного проекта – «Околица». Стоимость проекта его авторы – администрация Завьяловского района Удмуртии – оценивают примерно в полмиллиарда долларов.
Здесь будет город-сад
Как заработать на большой дороге, в Завьяловском районе придумали еще задолго до ее открытия – инвестиционный проект «Околица», предполагающий развитие придорожной инфраструктуры, был, по сути, готов уже год назад, а за несколько месяцев до перерезания ленточки на объездной его презентовали на Втором республиканском инвестиционном форуме.
Проект включает в себя развитие придорожного сервиса и туризма в Завьяловском районе, строительство 500 тысяч квадратных метров индивидуального жилья, сооружение высокотехнологичных производственных предприятий по утилизации отходов и деревообработке, а также перенос ряда промышленных производств из города Ижевска.
«В рамках проекта планируется строительство 63 новых микрорайонов. Также разработан проект организации производства по глубокой переработке картофеля и заморозке овощей, проект по строительству досугового центра – аквапарка с кинотеатром, планируется строительство крупной турбазы, гостиниц на выездной магистрали, – делится подробностями заместитель главы администрации Завьяловского района Дмитрий Ершов. – Для реализации всего проекта «Околица» необходимо 12,7 миллиарда рублей. Сейчас ведутся работы по привлечению инвесторов, и уже есть заинтересованные в нем бизнес-структуры».
Всеобщий интерес и вездесущий кризис
Финансовые и инвестиционные аналитики сходятся во мнении, что инвесторы не оставят проект Завьяловской администрации без внимания.
По мнению Дениса Голубева, аналитика представительства «Брокерский дом «Открытие» в
г. Ижевске, крупный бизнес вдоль объездной заинтересует сегмент автозаправочных комплексов с сопутствующим сервисом, а также строительство индивидуального жилья и гостиниц. «Малый и средний бизнес в силу своей невысокой кредитоспособности освоят нишу придорожных кафе и, возможно, автосервисов», – предполагает эксперт.
«Теоретически комплекс вполне может оказаться востребованным как в качестве небольшой туристско-рекреационной зоны, так и с точки зрения жилой недвижимости. На наш взгляд, направление внутреннего туризма в России обладает достаточно большим потенциалом роста. Основной сдерживающий фактор – как раз отсутствие необходимой инфраструктуры», – рассуждает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». Правда, эксперт предполагает, что интеграция в проект производственной составляющей повышает риски для инвестиций в жилье и отдых.
«Все проекты достаточно интересны и привлекательны для инвестиций. Однако привлечь крупного инвестора в период острого финансового кризиса будет затруднительно. Сейчас почти все девелоперы сворачивают свои инвестпрограммы, а сумма в 12,7 миллиарда рублей достаточно высока, – говорит Сергей Казанцев, директор Ижевского представительства ЗАО «ФИНАМ». – Так что привлекать инвесторов придется планомерно, а не в раз на весь проект».
По мнению г-на Казанцева, если при более стабильной ситуации на финансовых рынках можно было бы реализовать проект в течение 2-3 лет, то в условиях кризиса предполагаемый срок реализации можно смело удваивать.
«Голая» земля
По сути, речь и не идет о том, чтобы получить все 12,7 млрд в один день. «Околица» объединяет 28 относительно независимых инвестиционных площадок. На первый взгляд средний размер инвестиций на каждую кажется копеечным. Но это только на первый взгляд. Дело в том, что авторы проекта учитывают в его стоимости только часть затрат инвесторов – ту, которая связана собственно со строительством и организацией производства или сервиса. Между тем эксперты единогласно называют вопросы получения земли в собственность или аренду и лэнд-девелопмент едва ли не самой финансовоемкой частью любого инвестиционного проекта.
Сергей Демченко, вице-президент компании «Таллер Кэпитал» (г. Москва), которая занимается управлением инвестиционными проектами на территории России и Украины, говорит, что для инвестора, во-первых, принципиально важно, на первичном или вторичном рынке придется покупать землю, поскольку разница в цене в зависимости от этого может быть очень большой. Во-вторых, по мнению г-на Демченко, «цена земли должна составлять определенный процент от полной стоимости объекта. Если цена превышает эту процентную стоимость, то возникают проблемы с окупаемостью строительного объекта». Еще одной очень серьезной проблемой Демченко называет перевод земель в нужную категорию. Решение этого вопроса на административном уровне занимает достаточно длительное время, и, кроме того, «нет гарантий, что земля будет переведена», высказывает опасения г-н Демченко.
Юридическая неподготовленность земельных участков заставляет сомневаться в успехе «Околицы» и Евгения Кудрявцева, руководителя клуба предпринимателей «СТИМУЛ». Хотя, в принципе, он считает проект интересным для инвесторов: «В Ижевске сейчас очень плотная застройка, и мест под новые развлекательные заведения, гостиницы не так много. Если в Завьялово предложат выгодные условия по аренде, выкупу земель, создадут инфраструктуру, подведут коммуникации, думаю, в плане рентабельности проекты могут быть весьма интересными. Однако пока для того, чтобы получить участок в собственность и начать на нем строительство, необходимо пройти долгую процедуру согласований».
Помимо документов, земельный участок должен быть снабжен коммуникационной инфраструктурой, напоминает инициаторам проекта еще одну прописную истину Алексей Прасолов, начальник УССТ № 8. По его мнению, только в этом случае «реализация проекта и поиск инвесторов займет гораздо меньше времени и даст высокий экономический эффект».
В администрации Завьяловского района, по всей видимости, понимают, что предлагать инвесторам «голую» землю не имеет никакого смысла. Однако только в процессе работы над «Околицей» выяснилось, что в районе не разработаны некоторые документы, без которых формирование земельных участков и их оценка невозможны в принципе. И сейчас, как сообщил Дмитрий Ершов, администрация усиленно дорабатывает схему территориального планирования района совместно с институтом ЭНКО: «После доработки схемы мы начнем формировать земельные участки для инвесторов. Они смогут их приобретать в собственность, а также на условиях долгосрочной аренды».
По его словам, параллельно с оформлением документов на землю решается и другая проблема – с проведением коммуникаций: «Администрация готовит заявку на участие в Федеральном фонде финансирования инвестпроектов, рассчитывая на инвестиции в 3,8 млрд рублей для подготовки инфраструктуры».
В очередь!
Несмотря на очевидную недоработанность проекта «Околица», аналитики и инвесторы (начиная с местных малых предпринимателей, заканчивая крупными федеральными компаниями) считают, что он принципиально интересен для инвестиций.
Например, предприниматель Артем Медведев, директор ЗАО «Стик», заинтересовался проектом строительства кафе около трассы. «На объездную придется весь транзитный транспорт, это огромный поток клиентов. Проект в 2 млн рублей окупится меньше чем за год», – считает бизнесмен.
Крупные предприятия рассматривают возможность выноса за пределы города вредных производств. Например, сегодня готовится к переносу в поселок Старки специализированный центр по литью на базе ОАО «Редуктор». А в Агентстве по инвестициям и лизингу «ГЛОРЭСС» рассказали о планах по строительству завода по переработке органических отходов, стоимость которого составляет 700 млн рублей.
Лидеры строительного рынка тоже начали освоение территорий Завьяловского района и считают их весьма перспективными. «В Завьяловском районе «КОМОС» уже построил один дом, а в настоящий момент достраивается микрорайон «Полесье» на 18 жилых домов с инфраструктурой. Застройка вдоль объездной тоже интересна и подходит для сегмента таунхаусов. Тем более что строительство индивидуального жилья в России – уже сложившийся тренд», – рассказывает Алексей Борисов, начальник отдела маркетинга компании «КОМОС-Строй».
Строительством логистического центра на ижевской объездной дороге заинтересовалась крупная казанская логистическая компания «Смайл». Как рассказали в «Смайле», компания планирует в 2008-2009 гг. инвестировать в развитие направлений бизнеса (дистрибуция, логистика, промо- и девелопмент) около 1 млрд рублей – эта сумма в 5 раз выше по сравнению с инвестициями прошлых двух лет.
«Основные инвестиции будут направлены на логистическое направление (порядка 900 млн рублей), а именно – на ввод новых складских площадей в регионах. В настоящий момент в Удмуртии практически нет складских мощностей, удовлетворяющих требованиям производителей и логистических операторов национального и международного масштаба», – рассказал представитель ГК «Смайл».
Компания «Таллер Кэпитал» также рассмотрит Удмуртию как регион для инвестиций. «Пока все наши проекты реализуются в центральной части России, в дальнейшем планируется создание до 100 зон развития регионов, в том числе и в Приволжском федеральном округе. Не исключено наше присутствие и в Удмуртии. Также не исключаю возможность развития инфраструктуры объездной дороги, тем более что у компании есть опыт создания сети многотопливных автозаправочных комплексов, создание сети станций технического обслуживания и придорожного сервиса, создание сети мотелей», – предположил г-н Демченко.
В общем, даже на «голую» землю вокруг объездной дороги, похоже, есть спрос. Единственный, кому это может не нравиться, – местный малый бизнес. Ему сложнее осваивать участки, не подготовленные ни юридически, ни инфраструктурно, а интерес к завьяловской «Околице» более крупных игроков может ограничить шансы местных предпринимателей на участие в проекте.