Торг уместен

 

Торг уместен

На смену заводскому цеху в Ижевске приходит цех торговый. В городе не только перепрофилируются заводские площади, но и строятся новые торговые центры – причем в количестве, которое на первый взгляд уже превышает необходимое. Только навскидку можно назвать 10 новых торговых комплексов и бизнес-центров, часть из которых сдается в конце этого — начале следующего года, еще несколько планируется сдать в ближайшей перспективе – от года до пяти лет. Аналитики считают, что при таких темпах роста рынок быстро достигнет стадии насыщения и тогда конкуренция между объектами усилится, а арендаторы будут отдавать предпочтение лучшим зданиям.

Настоящее уже в прошлом

Еще до недавнего времени предпринимателям, не имеющими собственных торговых площадей, самым удачным вариантом для продвижения на рынке своего товара казалась возможность получить в аренду место в ЦУМе, «Леоне», «Радиотехнике», ТЦ «Сайгас», «Аксионе» или тому подобных торговых «муравейниках».

 

Площади зданий Северный, 61, Пушкинская, 268 и многие другие, в которых ранее располагались отраслевые институты либо административные здания, больше подходили для размещения офисов, чем торговли, поэтому на время стали суррогатами «бизнес-центров» в отсутствие настоящих.

С учетом современных требований ни одно из этих зданий, конечно, стопроцентным торговым или бизнес-центром назвать нельзя. Из всего ряда помещений, исполняющих сегодня роль приютов для многочисленной армии торговцев и предпринимателей, специалисты выделяют лишь «Эльгрин».

Александр Дмитров, директор по развитию ООО «Остов»: «В торговом бизнес-центре «Эльгрин» есть задатки полномасштабного комплекса: продуктовый супермаркет, в отдельном виде некая развлекательная зона, бутиковая зона. То есть если разложить по необходимым для полноценного торгового комплекса отделам, то «Эльгрин» должен вроде бы отвечать требованиям, но в связи с тем, что он переделан из административного здания, данный комплекс имеет массу своих недостатков. Хотя стоит отметить, что до недавнего времени он был лучшим предложением на рынке. Но сейчас это — вчерашний день».   

Глядя на список существующих торговых центров, некоторые могут подумать, что для 600-тысячного Ижевска и этого вполне достаточно. А вот Олег Бортников, заместитель директора агентства недвижимости ООО «Метрополь», считает, что город остро нуждается в новых торговых центрах: «Город Ижевск на сегодняшний день находится на одном из последних мест в нашем регионе по обеспечению населения торговыми центрами. Если рассчитать количество торговых квадратных метров на душу населения, то у нас этот показатель наиболее низкий. Прирост торговой недвижимости происходил в одном направлении – путем реконструкции старых производственных  корпусов, непредусмотренных для торговли. Но эта ситуация не могла быть вечной, потому что технология продаж и организации торговли не стоит на месте, она идет вперед. У якорных операторов и якорных сетевых арендаторов, которые приходят к нам из Москвы и других регионов, появляются новые требования к помещениям. И, если мы хотим с ними работать, нам надо соответствовать этим требованиям».  

Дыхание нового поколения

Эксперты говорят, что строительство новых современных торговых центров – это уже неизбежность. Неизбежность, которая сегодня проектируется, под которую уже выделены места и ведется строительство. Пока будущие торговые центры можно пересчитать по пальцам, и концепция многих еще не ясна, но, по прогнозам, этот рынок будет развиваться, причем очень быстро.  

В процессе сдачи находятся четыре больших центра:
перепрофилируется производственный корпус мебельной фабрики по ул.10 лет Октября (напротив «Эльгрина»); ведутся работы в здании на пересечении улиц Кирова и 30 лет Победы, которое не могли достроить долгие годы; в ближайшее время планируется запустить торговый центр, расположившийся на перекрестке 10 лет Октября — 40 лет Победы (здание неоднократно меняло свое назначение, первоначально там планировалась гостиница) и, возможно, что еще до конца года в эксплуатацию пустят первую очередь бизнес-центра «Медведь» (ул. Пушкинская, район Ю-2).

В районе Старого аэропорта в перспективе должны появиться пять торговых центров. Один из них планируется возвести на углу улиц Первомайской и Ленина – по соседству с «Радиотехникой-1» (это здание, кстати, строилось как выставочный центр, но выставки там никогда не проводились). В III квартале 2006 года запланирована сдача торгово-развлекательного комплекса «Петровский» (ул. Петрова), а впоследствии рядом планируется возвести его
«младшего брата» – деловой центр для тех, кто будет вести бизнес в «Петровском» (в котором офисных помещений не будет). На ул. Молодежной (около бани «Тонус») тоже будет торговый комплекс. В районах А-10 и А-11 идет реконструкция одного из бывших цехов «Аксиона» – здесь должен расположиться торговый центр «Остров».

В центре города роль торговых отводится улицам Удмуртской, Пушкинской и 10 лет Октября – именно здесь будут сосредоточены торговые площади и офисные центры. В планах у застройщиков –
возведение торгового центра на пустыре перед «немецкими домами» (ул. Удмуртская, напротив завода «Редуктор»). Недалеко –
на бывшем подшипниковом заводе сетью по торговле бытовой техникой «Эльдорадо» выкуплен цех для реконструкции и перепрофилирования в торговый центр. На улице 10 лет Октября в бывшем помещении мебельной фабрики расположится уже упомянутый бизнес-центр. Примерно через два года на той же улице (промежуток между Пушкинской и Удмуртской) появится комплекс под рабочим названием «Октябрьский». Застройщиком выступит строительное управление УТЭК, в планах которого строительство большого жилого комплекса, на нижних этажах разместится торгово-развлекательный центр, вмещающий в себя, помимо стандартного набора, еще и бассейн, фитнес-зал, салон красоты и т.д.

На улице Холмогорова (около кирпичного завода) проектируется торговый центр на 30 тысяч квадратных метров (заказчиком называется компания АСПЭК). В противоположном конце Пушкинской (пересечение с К.Либкнехта) почти завершено строительство бизнес-центра «Медведь», в этом году планируется запуск первой очереди. Прямо напротив – почти закончен жилой дом, нижние этажи которого также отведены под развлечения и торговлю.  

Что касается бизнес-центра «Медведь», то аналитики называют его одним из самых успешных проектов. По некоторым данным, здесь уже были сделки, в которых стоимость квадратного метра равнялась 70 тысячам рублей.

Олег Бортников: «Для недвижимости есть три качественные характеристики, которые определяют ее привлекательность: местоположение, местоположение и местоположение. Как в отношении торговых центров, так и в отношении бизнес-центров это имеет огромное значение. Офисный центр, построенный на пересечении центральных магистралей города – это беспроигрышный вариант, но, к сожалению, таких площадок в Ижевске не очень много. Один из успешных примеров – «Медведь», занимающий эксклюзивное место. Это первая ласточка, думаю, за ней последуют следующие».

В ожидании обвала цен

Ввод в эксплуатацию торговых центров расписан у девелоперов по месяцам. Если их надежды оправдаются и строительство будет вестись в запланированных объемах и сроках, то на рынке вполне возможен «кризис перепроизводства», когда предложений будет так много, что высокую рентабельность смогут сохранить лишь наиболее удачные проекты.

«Кризис» наступит тем скорее, чем больше будет появляться различных предложений в этой сфере. При этом
прогнозируется, что «старые» торговые площадки просто не выдержат конкуренции со стороны растущего количества новых комплексов. Возможно, что некоторым из них придется вновь менять профиль. Арендаторы затаили дыхание в ожидании снижения арендных ставок.

Цена аренды на торгово-розничные помещения колеблется в зависимости от районов, но в среднем аренда квадратного метра составляет 1200-1300 рублей. Не составит особого труда найти помещение и по 300-400 рублей. Правда, объекты, представляющие площади по такой цене, как правило, не пользуются популярностью и в них зачастую пустует часть помещений. В таких неудачных местах ставки долгое время остаются на одном уровне, в более удачных, как правило, постоянно повышаются. Примером может служить ЦУМ, на первый этаж которого зашла московская «Техносила», и стоимость аренды, по некоторым данным, на втором этаже тут же поднялась.

По всей видимости, не упустила возможности поднять арендные ставки и администрация
ТЦ «Леон», приняв к себе часть арендаторов из ЦУМа. Вдобавок ко всему, были закрыты переходы между этими двумя торговыми центрами, таким образом, магазины провели жирную черту в своих отношениях. И если раньше покупатель с трудом понимал, в каком магазине он находится, теперь все ясно: у каждого магазина отдельный вход.  

Что касается арендных ставок в будущих торговых центрах, то в своих расчетах застройщики планируют, что они будут, по крайней мере, не ниже существующих в настоящее время. Так, строители «Петровского» закладывают 1200-1300 рублей за кв. метр.

Александр Дмитров: «Это не значит, что стоимость аренды будет одинаковой по всему торговому центру. Арендная ставка зависит от многих факторов: этаж, приближенность – удаленность к основному моллу, к эскалатору и т.д. Есть форматы, на который повышенный спрос, есть товары, которыми занимается очень мало фирм, а мы, допустим, хотим, чтобы этот товар непременно был представлен в нашем торговом центре».   

Увеличение количества и метража современных торговых площадей искореняет ларьки и заметно уменьшает количество посетителей небольших специализированных магазинов. Хотя, конечно, последние смогут сосуществовать с мегамаркетами довольно безболезненно. Их главное преимущество – как раз в специализированности предложения и возможности совершить покупку, не затрачивая много времени. В то же время крупные торговые комплексы привлекают покупателей широтой предложения – в идеале посетитель должен проводить в торговом центре максимум свободного времени, отведенного на шоппинг. Поэтому управляющим будущих мегамеркетов уже сегодня приходится думать о сбалансированном составе арендаторов, определенном количестве и составе «якорей» (арендаторов, формирующих потоки торгового центра), учитывать их площади, оптимальное сочетание товарных групп, торговли и услуг, зонирование и не в последнюю очередь думать о том, как развлечь и чем накормить посетителей.  

Александр ДМИТРОВ, директор по развитию ООО «Остов»

Рынок коммерческой недвижимости начнет формироваться с момента сдачи торговых центров современного уровня

 Рынок коммерческой недвижимости в городе как таковой вообще не сформирован. Я так думаю, потому что цены, которые сейчас существуют на коммерческую недвижимость (и на магазины в том числе), формируются ценой, в основе которой лежит квартира, переведенная из жилого помещения в нежилое. Отсюда и цена в районе 24-35 тысяч рублей. Хотя есть случаи продажи и по 90-100 тысяч рублей за квадратный метр, что, конечно, не вписывается ни в какие разумные пределы. На мой взгляд, по-настоящему рынок коммерческой недвижимости начнет формироваться с момента сдачи в эксплуатацию первых торговых центров современного формата. Думаю, что следующим запущенным будет торговый центр по 10 лет Октября (реконструированный производственный корпус мебельной фабрики), но нельзя сказать, что данный объект сформирует конечную цену на рынке коммерческой недвижимости – это будет только начало. Цена будет меняться с запуском каждого нового центра. Например, в следующем году, когда будет запущен торгово-развлекательный комплекс «Петровский». Вообще сейчас «Петровский» – единственный проект, который отвечает всем требованиям: во-первых, это вновь проектируемое здание, во-вторых, учтены пожелания операторов, в третьих, в нем присутствуют классические якорные операторы, которые присутствуют во всех крупных объектах. Причем присутствуют не просто форматами лишь бы быть, а большими: например, гипермаркет электроники – 5 тыс. кв. метров, гипермаркет продуктов – 6 тыс. кв. м, развлекательная зона – 3,5 тыс. кв. м., кинотеатр, огромный фуд-корт. Коэффициент этого здания говорит сам за себя – В-6. 60% – это чисто торговые площади, 40% – отдано под площади различного назначения – моллы и т.п. Операторы, изучая концепцию «Петровского», считают, что она отвечает европейскому и высшему российскому уровню. Мы надеемся, что в этот комплекс войдет также и местный бизнес и ряд торговых марок, торгующих по всей России, но в Ижевске представленных небольшими форматами.

Александр КУЗНЕЦОВ, строительное управление УТЭК

Снижать цены будут проигравшие в конкурентной борьбе

 — На первый взгляд может создаться ощущение, что через 2-3 года после сдачи в эксплуатацию нескольких торговых центров возникнет определенный кризис – переполнение рынка торговыми площадями и отсутствие достаточного количества арендаторов. Но это только на первый взгляд, на самом деле этого не случится. Спрос на торговые площади сохранится за счет прихода в регион федеральных торговых сетей, которые не только сразу забирают большие торговые площади, но и более требовательны к их качеству, чем ижевские компании.Если и будет снижение арендных ставок стоимости квадратного метра, то это произойдет, прежде всего, в центрах, изначально не приспособленных для торговли, а реконструированных из каких-то производственных площадей. Что касается вновь отстроенных площадей, особенно в топовых местах, то им конкуренции им в Ижевске на сегодняшний день просто нет. Эти торговые центры выйдут на первую линию, в них стоимость аренды и стоимость квадрантного метра однозначно снижаться не будет. Снижать цены будут вынуждены проигравшие в конкурентной борьбе. Такая тенденция прослеживается во всех городах, где строительство коммерческой недвижимости набрало высокий темп. Привлекательность строительства офисных центров сейчас не высока. Возможно, мы еще не доросли до офисных центров класса «А», класса «В» и уровень развития предприятий малого и среднего бизнеса, который является основным арендатором этих площадей, пока не требует кардинального изменения подхода к обустройству офисных помещений. Сейчас есть большое количество площадей, которые сдаются в старых заводоуправлениях, арендные ставки в них не очень высоки, что делает не привлекательным реализацию масштабных проектов, связанных с бизнес-центрами. Хотя могу сказать однозначно, что рано или поздно, но мы начнем строить и их тоже.

Рустам ХАБИБУЛЛИН, генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «Ассо-Строй»

Если построить 20-30 торговых центров, то город может столько и не съесть

У тех, кто вкладывает деньги в строительство торговых центров, есть опасения, что наступит момент «насыщения». То есть если построить 20-30 торговых центров, то город может столько и не съесть. Сейчас в других городах-миллионниках, в которых уже построен не один десяток торговых центров, наступает момент, когда есть полупустые торговые центры, присутствует общее снижение арендной платы по городу. Такие примеры существуют в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Самаре, Казани. Конечно, некоторое понижение стоимости квадратного метра аренды будет для местного бизнеса только плюсом. Но в сегодняшнем строительстве новых торговых центров есть и минус: в большие торговые центры следует ожидать прихода бизнеса из-за пределов республики. Появится определенный момент, когда рыночные условия заставят кого-то из местных торговцев поменять профиль деятельности или видоизменить его. Сегодня в торговых центрах других городов брэндовые сети очень успешно соседствуют с малым бизнесом, который четко позиционирует себя и предлагает какой-то уникальный товар в дополнение к ассортименту больших сетей. Вообще уникальность товара всегда была особенностью малого бизнеса, и это должно повсеместно культивироваться, потому что у крупных сетей есть традиционный набор, в котором они стараются работать, и уникальность им не выгодна. А малый бизнес как раз может занять эту нишу. В общем, рынок коммерческой недвижимости можно охарактеризовать так: бурный рост. Сегодня наиболее востребованные площади – жилье и торговые центры. С разной доходностью, но с уверенной продажей, причем продается все на достаточно ранней стадии. Что касается потребителей, то им строительство новых торговых центров несет только плюсы. Город расставляет торговые центры таким образом, чтобы люди в любом конце города имели возможность посещать их, не испытывая необходимости ехать на другой конец города. Кроме того, развивается инфраструктура районов – торговый центр сегодня это не только набор магазинов магазин, но еще и зона отдыха.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.