Рынок земли под малоэтажное строительство в Ижевске и ближнем пригороде

Основой для любого строительства является земельный участок. Оживлению земельного рынка Ижевска в последнее время способствует развитие малоэтажного домостроения, которое ведется, как правило, на землях следующего назначения: земли под индивидуальное жилищное строительство, земли ЛПХ (для личного подсобного хозяйства), земли садоводства и дачного строительства. На сегодняшний день абсолютное большинство экспонируемых на рынке земельных участков предлагается под стихийную застройку.

В черте города предлагаются в основном участки категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. В ближнем пригороде имеющиеся на свободном рынке земельные участки зачастую относятся к землям сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное строительство.

Реализуемые земельные участки, расположенные в черте города, имеют площадь в среднем около 13 соток. В то же время в густонаселенных зонах частного сектора, к которым относятся «Татарбазар», «Восточный поселок», «Болото», вряд ли получится найти участок площадью свыше 7 соток.

Непосредственно в Ижевске основной объем предложения земельных участков приходится на Индустриальный (41%) и Ленинский районы (26%). Наименьший объем предложения зафиксирован в Устиновском районе (около 2%), где в последние годы активно развивается, в первую очередь, многоэтажное строительство.

В последние годы предложение земельных участков, расположенных в черте города, было дефицитным, особенно это касается уже сформировавшихся зон малоэтажной застройки, в числе которых «Татарбазар», «Болото», район «Культбаза» и «Горсовет». Цены в этих районах стабильно держатся на высоком уровне, так как «воспроизводство» нового предложения здесь происходит, как правило, лишь за счет сноса старых построек – ветхих домов еще советской эпохи. Средняя полная цена предлагаемого рынком земельного участка в черте города составляет около
1 млн 250 тыс. рублей.

Наибольшая средняя цена за одну сотку традиционно отмечается в урбанизированных зонах малоэтажной застройки. В Индустриальном районе такой зоной является Восточный поселок (район «Культбаза»). Средняя цена за  сотку составляет здесь 190 тыс. рублей. В престижном и востребованном северном направлении (микрорайон «Пазелы») средняя цена за одну сотку оказалась на достаточно низком уровне – 66,5 тыс. рублей. Объясняется это прежде всего тем, что наиболее ликвидные и престижные участки в этом районе уже давно застроены, а предлагаемые к продаже расположены далеко не в самых удачных местах и требуют дополнительных вложений в подведение коммуникаций. В районе поселков Русь-1 и Русь-2 земельные участки предлагаются в среднем по 75 тыс. рублей за  сотку.

В Ленинском районе самые дорогие участки предлагаются на северо-западе в микрорайоне «Липовая роща» (средняя полная цена – 1 млн 350 тыс. рублей). В Октябрьском районе наиболее высокая цена предложения зафиксирована на земельные участки, расположенные в частном секторе напротив Администрации города Ижевска. Средняя цена одной сотки составляет здесь около 550 тыс. рублей. В северной части этого района наиболее дорогие участки предлагаются в микрорайонах «Биатлон», «Горка» и «Новый Игерман» (около 100 тыс. рублей за сотку).

Наибольший разброс цен зафиксирован по микрорайону «Болото» (от 60 тыс. рублей до 182 тыс. рублей за сотку). Значительный диапазон цен в этом месте объясняется тем, что земельные участки, расположенные выше Воткинской линии, ближе к улице Чугуевского, стоят существенно дороже участков, находящихся в низине, благодаря которым район и получил своё топонимическое название. Земельные участки, расположенные в городе, нередко продаются с ветхими строениями, которые расцениваются скорее как ухудшения земельного надела, способные снизить рыночную стоимость на величину затрат по их сносу.

Что касается пригородных направлений, то основной объем предложения земельных участков под ИЖС сконцентрирован в Северной зоне (район СХВ, а также вдоль Славянского шоссе и Як.-Бодьинского тракта). Также достаточно большой объем предложений приходится на северо-восточное и юго-западное направления. Объем предложения по северо-восточному направлению (село Ягул, деревня Русский Вожой) возрастает, поскольку этот район в свое время славился сельскохозяйственными угодьями, которые сегодня активно переводятся в статус, позволяющий вести на них малоэтажное строительство.

В среднем земельные участки в пригородных районах города предлагаются по цене 678 тыс. рублей. Средняя площадь участка при этом составляет 19,1 сотки, а средняя удельная цена – 35,5 тыс. рублей за  сотку.

Наиболее бюджетные варианты земельных наделов предлагаются в северо-восточном (село Ягул и деревня Русский Вожой) и юго-западном (деревни Лудорвай, Шудья, Малая и Большая Венья) направлениях – 27,5 и 28 тыс. рублей за сотку соответственно.

Самые дорогие участки, выставленные на продажу, расположены в юго-восточном направлении (село Завьялово и поселок Крылатское). Их цена составляет в среднем около 1 млн рублей за участок или 51 тыс. рублей за одну сотку.

Стоит также различать земельные участки под стихийную застройку и земельные участки в организованных коттеджных поселках. Принципиальное отличие заключается в том, что организованная застройка предполагает комплексное освоение территории, при котором вопрос подключения коммуникаций и формирования остальной инфраструктуры решается непосредственно девелопером проекта. В то же время базовые риски при покупке земельного участка в организованном коттеджном поселке выше, так как подобные проекты реализуются в «чистом поле». Стихийная же застройка осуществляется, как правило, на земельном участке, освобожденном от прежнего строения, а значит, предполагает наличие хотя бы минимального набора коммуникаций по участку. Также относительным плюсом стихийной застройки является возможность заранее оценить привлекательность уже сформированной инфраструктуры и социального окружения.

Несмотря на вышесказанное, земельные участки, расположенные в организованных коттеджных посёлках, пользуются всё большим спросом. Помимо относительной доступности предложения и экологически чистого воздуха покупателям предлагается особый цивилизованный подход, заключающийся в продуманной концепции всей осваиваемой территории. С точки зрения спекулятивного инвестирования земля без подряда в строящемся коттеджном поселке также представляет особый интерес, поскольку участок в чистом поле по мере возведения соседствующих объектов однозначно будет расти в цене. В то же время если земельный участок продается с подрядом, то его цена, как правило, ниже цены аналогичного участка, реализуемого без подряда. Многие девелоперы коттеджных посёлков вообще предпочитают не продавать участки без подряда, дабы не превратить будущий коттеджный поселок в «шанхай» и «вечную стройку».

На сегодняшний день земельные участки без подряда предлагаются в 13 из 23 строящихся вблизи Ижевска коттеджных поселков. Средняя площадь предлагаемых участков составляет около 12,5 сотки.

Базовая цена земли в организованных коттеджных поселках находится в диапазоне от 11 до 29 тыс. рублей за сотку, составляя в среднем около 20 тыс. рублей. По максимальной цене предлагаются участки категории «земли населенных пунктов», по наименьшей – «земли сельхозназначения». За подведение и подключение инженерной инфраструктуры будущему собственнику придется доплатить еще от 200 до 350 тыс. рублей в зависимости от набора подключаемых коммуникаций. Таким образом, итоговая средняя цена одной сотки земли составляет около 60 тыс. рублей.

Наиболее дорогие земельные наделы без подряда предлагаются в коттеджных поселках «Европа» (застройщик ООО «Талан») и «Чистопрудный» (застройщик ООО «Уютный дом»). Это связано в первую очередь с достаточно высокой стадией реализации данных проектов малоэтажной застройки.

В ближайшее время следует ожидать сезонного снижения цен на земельные участки под малоэтажное строительство, а каким «проснется» рынок после зимней спячки – покажет время. Но уже сейчас можно говорить о том, что худшие времена земельного рынка остались позади и какой-либо значительной коррекции цен предложения в минус произойти не должно.

Мониторинг рынка земельных участков осуществляется Концептуальным управлением УК «АССО-Строй» ежеквартально на основании данных специализированных изданий, посвященных рынку недвижимости.