Рынок индивидуального жилья Ижевска в III квартале 2010 года

 

Общие тенденции развития рынка

Финансовый кризис, пик которого пришелся на 2009 год, наиболее ощутимо ударил по рынку недвижимости. При этом в максимальной степени пострадали тесно связанные друг с другом рынок малоэтажного жилья и земельный рынок.

Спустя год можно утверждать, что рынок малоэтажного жилья постепенно выходит из стрессового состояния, и во многом это происходит благодаря естественным рыночным механизмам. Подешевевшая земля и строительные материалы мотивировали многих к самостоятельному строительству, стали появляться проекты коттеджных поселков, следом оживился и вторичный рынок. Сегодня развитие именно малоэтажного строительства является трендом всего отечественного домостроения и ключевым приоритетом жилищной политики в России.

Вторичный рынок

Прежде чем перейти к детальному рассмотрению рынка малоэтажного строительства, стоит разобраться с ключевыми терминами. На сегодняшний день на рынке сложилось достаточно четкое понимание разницы между словами «дом» и «коттедж». Как правило, под коттеджем понимается большой (свыше 100 кв.м) дом, отличающийся особой комфортностью проживания и достаточно большим земельным участком. Дома постоянного проживания (далее – ДПП) представляют из себя малогабаритные домовладения (до 100 кв.м), выполненные преимущественно из дерева (плюс бани и подсобные помещения). Таунхаусы (сблокированные коттеджи) на вторичном рынке до сих пор являются редкостью.

В Ижевске уже достаточно давно сформировались высокоурбанизированные зоны малоэтажной застройки, в числе которых микрорайоны Болото, Культбаза (Восточный поселок), Татарбазар, частный сектор микрорайона Горсовет. Помимо этого, существуют пограничные с городом зоны малоэтажных агломераций, часть которых входит в состав административных районов Ижевска.

Общее количество предложений малоэтажных домовладений на вторичном рынке Ижевска в августе-сентябре 2010 года составило 417 объектов. Стоит отметить, что в мае текущего года их число достигало 529 предложений о продаже. Это позволяет сделать вывод о том, что сезонный спрос поглотил достаточно большую долю предложения.

В общем объеме предложения 61% объектов относятся к коттеджному типу домовладений. В структуре предложения преобладают двухэтажные дома (58%): три четверти выставленных на продажу коттеджей имеют именно два этажа, тогда как 64% ДПП представлено одноэтажными строениями. В III квартале 2010 года средняя площадь предлагаемых к продаже коттеджей составила 243 кв.м, домов постоянного проживания – 65,7 кв.м. Большинство экспонируемых на рынке малоэтажных строений (61%) выполнено из камня. Коттеджи в 83% случаев предлагаются в каменном исполнении, но в сегменте ДПП преобладают деревянные объекты (64%). Средняя площадь земельного надела при реализуемых на вторичном рынке Ижевска коттеджах в III квартале 2010 года составила 12,1 сотки, в то время как земельные участки при продаваемых ДПП имеют площадь около 7 соток.

Среди всех высокоурбанизированных зон малоэтажной застройки Ижевска стоит выделить частный сектор микрорайона Горсовет, где при серьезном дефиците предложения удельная цена 1 кв.м домовладения превышает 50 тыс. рублей.

Достаточно дорогие варианты предлагаются также в Индустриальном районе города (микрорайон Культбаза): средняя удельная цена предложения индивидуальных домов составляет здесь около 34 тыс. рублей за 1 кв.м. Объекты, расположенные в Первомайском районе (микрорайон Болото), по этому показателю уступают остальным зонам малоэтажной застройки и предлагаются к продаже по средней цене 27 тыс. руб. за 1 кв.м. Следует отметить, что за прошедшие полгода каких-либо существенных изменений удельных цен в этом сегменте не произошло.

Стоит сказать, что наиболее дорогие по полной цене объекты коттеджного типа предлагаются в Восточном поселке (в среднем 7 900 тыс. рублей за домовладение), а дома постоянного проживания – на Татарбазаре (в среднем 1 940 тыс. рублей).

Среди пограничных направлений наибольшая удельная цена экспонируемых на рынке объектов зафиксирована в северной части ближнего пригорода (в среднем 36 тыс. рублей за 1 кв.м). По абсолютному большинству направлений отмечается снижение цен с весны 2010 года. Исключением являются лишь северо-западное и северо-восточное направления, где удельные цены выросли на 15% и 4% соответственно. Наибольшее снижение цен зафиксировано по южному направлению (-15%).

Первичный рынок

Первичный рынок малоэтажного жилья в последний год развивается особенно активно. Здесь отмечается тенденция постепенного перехода от стихийной к организованной коттеджной застройке. При этом основной проблемой первичного рынка становится его неформализованность. Хорошо проработанных проектов с четкой концепцией очень мало, в то время как многие компании под видом коттеджных поселков реализуют только лишь земельные наделы с массой обещаний.

Строительство большинства коттеджных поселков в окрестностях Ижевска было анонсировано весной 2010 года. На сегодняшний день сезонная активность спала, а значит, можно подвести промежуточные итоги. С начала 2010 года было выявлено 23 проекта коттеджных поселков, которые находились на разных стадиях реализации. До осени «дожили» всего 17 из них, а действительный прогресс наблюдается лишь по восьми коттеджным поселкам. Общая площадь всех земельных участков, задействованных под организованную коттеджную застройку, составляет на сегодняшний день около 600 га.

Стоит отметить, что ряд проектов малоэтажной застройки претерпел определенные изменения. Реконцепция, как правило, была направлена на снижение себестоимости строительства и повышение доступности предложения. Оценив реальный спрос, некоторые компании внесли изменения в свои первоначальные проекты, пересмотрев типы домов и материал их исполнения. Так, например, застройщик коттеджного поселка «Норвег» отказался от концепции, предполагавшей строительство домов из дорогой древесины по эксклюзивным проектам, в пользу традиционного камня.

С точки зрения местоположения особо активно развивается сегодня северное направление. В настоящее время в этой зоне реализуется 7 проектов. На юго-западе запланировано 4 проекта организованной коттеджной застройки, но степень их проработки оставляет желать лучшего, и в плане перспектив это направление уступает не только северному, но и северо-восточному. На юго-востоке в основном реализуются проекты по строительству «дальних дач» на берегу реки Камы.

Средняя площадь предлагаемых к продаже земельных участков в составе коттеджных поселков составляет 12 соток: от 6 соток для таунхаусов до 25 – для проектов премиум-класса. Площади домов находятся в диапазоне от 80 кв.м (один блок в таунхаусе) до 350 кв.м. Основную долю в общем объеме предложения занимают строения площадью от 150 до 200 кв.м.

Цены предложения на первичном рынке индивидуальных домовладений со II квартала 2010 года изменялись разнонаправленно. В активно строящихся коттеджных поселках зафиксирован рост цен примерно на 10%. По остальным проектам отмечается снижение в пределах 10-15%.

Домовладение эконом-класса на сегодняшний день обойдется будущему владельцу примерно в 20 тыс. рублей за 1 кв.м, коттедж в поселке бизнес-класса будет стоить уже от 30 тыс. рублей за  1 кв.м. Премиальные проекты предлагают дома по удельной цене порядка 40 тыс. рублей.

Целый ряд проектов предлагает исключительно земельные участки без подряда. Цена за сотку в них находится в диапазоне от 12 до 30 тыс. рублей и зависит как от категории земельного участка, так и от перспектив проведения коммуникаций. Подключение к участку коммуникаций потребует дополнительно от 240 до 350 тыс. рублей.

Резюме

Лето 2010 года для рассматриваемого сегмента рынка недвижимости было достаточно интересным и насыщенным событиями. Впереди зимнее затишье, но уже весной следующего года рынок малоэтажного жилья может «выстрелить» с новой силой. Движение вперед будет связано в основном с первичным рынком, поскольку он более гибок и может предложить платежеспособному спросу сразу несколько приемлемых вариантов. Хорошим стимулом к дальнейшему развитию может стать появление ипотечных программ, ориентированных именно на индивидуальные жилые дома.

Мониторинг рынка недвижимости Ижевска осуществляется Концептуальным управлением УК «АССО-Строй» ежемесячно на основании данных специализированных изданий, посвященных рынку недвижимости.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.