Покупка или аренда

Покупать или арендовать коммерческую недвижимость? Этот вопрос рано или поздно встает перед каждым бизнесменом. И каждый решает для себя по-своему. Очевидно, что универсального рецепта на этот счет не существует. Специалисты же склоняются к тому, что помочь в нахождении правильного ответа может лишь верное представление об арендных ставках и стоимости коммерческой недвижимости. Специально для своих читателей журнал «Свое дело» постарался такую информацию собрать.

Каждому свое

Сейчас на рынке присутствует три ярко выраженные категории покупателей коммерческой недвижимости. Первые из них профессионально скупают офисную недвижимость с целью дальнейшей сдачи ее в аренду. Вторые делают это с целью реконструкции и последующей перепродажи по более высокой цене. И, наконец, представители третьей группы покупают для себя, для конкретных нужд своей фирмы.

Решение о покупке собственного офиса или аренде зависит от политики компании и вкусов ее руководства. Кто-то предпочитает работать в собственном здании, другие не хотят обременять себя хозяйственными заботами и размещаются в арендованных помещениях. 

В Ижевске, впрочем, как и в других городах, покупка целого офисного здания по карману только достаточно крупным компаниям, которые единовременно могут изъять из оборота достаточно большую сумму наличных или оформить выгодный кредит. Но даже те, у кого есть деньги на покупку, думают о ее целесообразности. Риэлтеры, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, считают, что покупать офис стоит в том случае, если он будет соответствовать требованиям компании в течение, как минимум, десяти лет. Также компании выгодно покупать здание, если ее внутренняя доходность ниже, чем уровень доходности недвижимости: выгодно купить офис, чтобы сэкономить на аренде. Впрочем, и здесь многое будет зависеть от того, сколько компания заплатит за офисное помещение, сколько вложит в его реконструкцию и приведение в соответствие корпоративным нормам и стилю.

С инвестиционной точки зрения средства, которые были потрачены на покупку офисных площадей, не будут потеряны. При продаже бизнеса наличие недвижимости может существенно повысить цену – она является высокодоходным и ликвидным активом, который всегда можно продать или получать стабильный доход от сдачи помещения в аренду.

Фирмам с высоким уровнем внутренней доходности выгоднее арендовать помещения под офисы. Нет смысла покупать здание и выводить из оборота миллионы, если можно в течение пары лет получить большую прибыль от оборота этих денег. Такие компании обычно заключают долгосрочные договоры аренды.

Небольшие компании обычно тоже арендуют офисы. В основном – по причине нехватки денег на покупку, но не только. Фактически на ижевском рынке недвижимости на сегодняшний день отсутствует  предложение готовых офисных помещений небольшой площади на продажу. С вводом строящихся современных офисных центров оно появится (в принципе можно купить офис еще на стадии строительства), но цены в этом сегменте, по прогнозам специалистов, еще достаточно долго останутся высокими.

Выбор есть. Но какой…

Стоит лишь заглянуть в газету объявлений, как перед читателем появится внушительный список с предложениями аренды, продажи, покупки, найма коммерческой недвижимости. Базы, отдельно стоящие и встроенные магазины, склады, офисы, ангары, аптеки, автостоянки, цеха, торговые центры, гаражи, заводы, сауны, коттеджи, кафе и т.д. Предложение есть. Но, как говорят предприниматели,
найти достойное помещение, которым вы будете довольны на 100%, скорее всего, не удастся.

По мнению заместителя директора ООО «Метрополь» Олега Бортникова, не все предложения, представленные в газете, являются конкурентно способными: «Никто не запретит хозяину выставлять помещение по 100 тысяч рублей за квадратный метр, хотя оно столько и не стоит. Вопрос в том, продаст ли он его по такой цене».

Сегодняшнее состояние рынка коммерческой недвижимости в Ижевске его участники характеризуют как «слегка перегретое». Очень сильно играют на повышение цены коммерческих площадей рынки с высокой конкуренцией и доходностью – сети игровых автоматов и розничной продажи средств мобильной связи.

Что касается арендной платы, то, по мнению экспертов, она сегодня находится примерно на пике и резкого повышения ожидать не стоит. Для торговых площадей в «топовых» местах цена аренды колеблется в среднем около 1300 рублей за кв. метр в месяц. Офисные помещения в охраняемых, отремонтированных помещениях с телефоном и Интернетом – от 400 до 600 рублей за квадратный метр.

Впрочем, известно, что в Ижевске в принципе можно найти и торговые площади по 300, 400 и 500 рублей за метр. Но если арендная ставка не высока – значит, место не очень удачное, и даже по демпинговой цене хозяину трудно сдать эту недвижимость в аренду. И в любом случае, согласитесь, подозрительным выглядит предложение о сдаче офиса на улице Пушкинской за 250 рублей/кв. м.
Скорее всего, арендатору придется значительно вложиться в реконструкцию и ремонт помещения.

Покупка одного квадратного метра коммерческой недвижимости в Ижевске обойдется в среднем от 18 тысяч до 35 тысяч рублей. Хотя помещения в центре города, предложение по которым весьма ограничено, сегодня ценятся намного дороже. Уже известны примеры, когда подобная недвижимость продавалась и по 100 тысяч рублей за квадратный метр.

Вообще местоположение –
ключевая характеристика коммерческой недвижимости. Существенно повышает цену помещений (будь то торговая точка или офис) близость к историческому центру города, остановок общественного транспорта, транспортная развязка и, конечно, благополучные соседи: мало желающих найдется зайти в офис, расположенный вблизи бараков, промзон, в здании общежития или посреди района частной застройки. Сказываются также и дополнительные удобства – наличие гаражей или автостоянки, нескольких телефонных точек, Интернета, охранной сигнализации.

На сегодняшний день рост спроса на покупку офисных помещений остается довольно высоким. Бизнес мелких и средних компаний, арендующих сейчас офисы в бывших административных зданиях, быстро растет, их финансовые возможности увеличиваются, растут и их запросы. А спрос на просто качественные и элитные офисы неизбежно породит ответное предложение.

Олег БОРТНИКОВ, заместитель директора ООО «Метрополь»

Ситуация с арендой в Ижевске не критичная

-Нельзя сравнивать площади торговых центров и площади небольших магазинов. Цена очень сильно отличается. У них разное целевое назначение. Формат встроенных магазинчиков площадью от 60 до 150-200 кв. метров подходит не всем, а сетевым компаниям и вовсе не подходит. Но спрос на них все равно будет, особенно на те, которые расположены по улицам Пушкинская, Ленина, Советская. Эти места будут востребованы в любом случае.

С вводом торговых центров стоимость аренды квадратного метра и продажи может упасть на площадях, расположенных в спальных районах, или тех, что в принципе находятся в центре, но неудобно расположены.

Выбирая эксклюзивные места, где стоимость продажи квадратного метра доходит до 100-110 тыс. рублей, лучше выбрать вариант аренды, так как  лучше платить по 1200-1300 рублей за кв. метр каждый месяц, чем по 100 тысяч за метр при покупке. Опять же все зависит от соотношения рыночной стоимости объекта в этой части к стоимости аренды: по каждому объекту будут свои критерии. Категорично сказать, что сейчас выгоднее покупать или арендовать, нельзя. Для некоторых предпринимателей интереснее получить кредит, и проценты, которые идут по кредиту, будут значительно меньше, чем ставки арендной платы.

Вообще же, я считаю, что ситуация с арендой в Ижевске не критичная. Конечно, нет хороших торговых центров, которые отвечают современным требованиям, – они пока просто не построены. Вот это проблема. А площади в аренду найти можно.

Некоторые переживают, что с приходом крупных сетевиков в городе могут подняться цены на недвижимость. Могу всех успокоить – москвичи тоже люди разумные и законы экономической целесообразности еще никто не отменял. На некоторые муниципальные торги приходили московские компании с серьезными намерениями приобрести недвижимость в центре города, но, тем не менее, реальных сделок не отслеживается. Они останавливаются несколько раньше, чем итоговая цена аукциона. То есть на торгах они присутствуют, но в этой гонке – 100-110 тыс. за квадратный метр – пока не участвуют.

Рустам ХАБИБУЛЛИН, генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «Ассо-Строй»,

член Ассоциации «Деловая Удмуртия»

Иметь собственность — значит, снижать риски

-Тип торгового центра определяют, естественно, его хозяева. Некоторые торговые центры полностью арендные, некоторые смешанного типа, а есть центры, где все продается. Для того чтобы понять, что более выгодно, надо определиться, кто приобретает и для каких целей. Если есть необходимость показать затратную составляющую своего бизнеса – надо взять аренду. В этом случае плюс в том, что не придется платить налог на имущество, а арендная плата относится на затраты. Но существует определенный риск: необходимо либо иметь договор о долгосрочной аренде (на что идет не всякий арендатор), либо рисковать. Впрочем, и долгосрочная аренда тоже непрогнозируема, потому что арендатор должен подписаться под какой-то цифрой, и если завтра цена падает, он не имеет возможности ее снизить.

Если говорить о бизнесе, у которого есть достаточная сумма денег для покупки собственности, то лучше купить. Иметь собственность – значит, снижать риски. Ведь в том случае, если человек захочет продать свой бизнес, то с собственностью возможность выгодной перепродажи возрастает. Но с другой стороны, владение собственностью предполагает дополнительные затраты. Поэтому, конечно, каждый выбирает свой вариант решения этой задачи.

Что касается тенденций развития рынка коммерческой недвижимости, то я считаю, что он будет развиваться за счет строительства новых зданий – специально спроектированных для этого торговых и офисных центров, перепрофилирования бывших производственных площадей в центре города и перевода части жилых помещений в нежилой фонд.

На мой взгляд, на центральных улицах все квартиры первых этажей должны быть переведены в нежилые помещения. Хотя бы с точки зрения экологической безопасности людей: на первых этажах лучше не жить – вредно для здоровья. С другой стороны, необходимо предотвратить превращение в офисы и магазины верхних этажей жилых домов – это всегда неудобство для жителей. Хотя Жилищный кодекс сегодня и позволяет это делать, я надеюсь, что с притоком офисных и торговых площадей в домах будет оставаться только тот бизнес, который необходим дому и близлежащим домам: парикмахерские, салоны красоты, нотариусы, маленькие продуктовые магазинчики, небольшие кафе, химчистки. Это так называемые услуги шаговой доступности, которые не имеет смысла запускать в большие центры.