А вам коммерческая ипотека нужна?

Владимир Агеев, генеральный директор ООО «Строительная фирма «Римский квадрат», участник Ассоциации «Деловая Удмуртия»:       

– Мы не строим коммерческую недвижимость на собственные средства, а привлекаем инвесторов еще на этапе эскизного проекта. Например, сейчас у нас есть проект спортивного комплекса. В подобных крупных объектах инвесторы без заемных средств не обходятся, а с этим сейчас известные сложности. Поэтому, конечно, появление ипотеки на коммерческую недвижимость будет выгодно и для девелоперов, и для застройщиков.

Простор для развития на рынке коммерческой недвижимости в Ижевске есть. Мы еще далеки от западных показателей по квадратным метрам торговых площадей, салонов красоты, тех же спорткомплексов на душу населения. Думаю, спрос на такие объекты будет, особенно если их можно будет приобретать в ипотеку под небольшие проценты на длительный срок.

Другое дело, что это перспектива не сегодняшнего дня. Сейчас потребительский спрос сократился, и это привело к сокращению развития всех отраслей. Да и банкам сложно говорить о дешевой ипотеке, судя по ставкам по обычным кредитам, которые по-прежнему доходят до 25%. Поэтому, я думаю, сейчас момент не самый подходящий для появления коммерческой ипотеки.

Сергей Вердиян, владелец группы компаний «Ассоциация «Север», участник Ассоциации «Деловая Удмуртия»:

– Я считаю, момент для выгодного приобретения коммерческой недвижимости уже на подходе. Цены, может быть, еще не достигли уровня, ожидаемого потенциальными покупателями, поэтому активности на этом рынке пока нет. Но количество предложений начинает расти, поскольку 2-3 года назад многие вложили в строительство кредитные средства, срок погашения этих кредитов подходит, и люди вынуждены продавать недвижимость, чтобы расплатиться с кредиторами. Плюс в ближайшее время банки начнут выставлять на продажу залоги по невозвратным кредитам. На фоне роста предложения цена, по моему мнению, должна стать очень интересной.

Если банки выйдут на рынок с предложениями по ипотеке на коммерческую недвижимость, это однозначно скажется на поддержании цены. Но прогнозировать ее резкий рост, какой произошел с появлением ипотеки на рынке жилья, я бы не стал. Во-первых, сейчас общая экономическая ситуация к этому не располагает. А во-вторых, вряд ли ипотека на коммерческую недвижимость будет развиваться так же быстро, как на жилье.

Развитие жилищной ипотеки поддерживало государство, создавая условия для выдачи дешевых кредитов на длинный срок. В том, что коммерческая ипотека получит такую же поддержку, я очень сомневаюсь. Поэтому банки вряд ли выйдут с выгодным предложением.

Исходя из окупаемости коммерческой недвижимости, которая в сегодняшней ситуации составляет не более 1% в месяц, под выгодными для бизнеса условиями ипотеки я понимаю кредитование на срок как минимум 5 лет, максимум под 10-12% годовых. При действующей ставке рефинансирования это, конечно, невозможно. Скорее всего, банки предложат продукт, который можно будет назвать ипотекой только формально: да, деньги будут предлагаться  под залог приобретаемой недвижимости, но сроки и проценты будут мало отличаться от обычных кредитов. На такое предложение, думаю, мало кто откликнется.

Константин Котов, директор ООО «Ижевск Ресторанс», участник Ассоциации «Деловая Удмуртия»:

– Мы заинтересованы в приобретении недвижимости, и на рынке достаточно предложений, интересных по цене и подходящих для целей нашего бизнеса. Но необходимых для покупки ресурсов у нас нет. Если раньше до 75% средств мы привлекали через банки, то сейчас они дают максимум 40% необходимой суммы.

Ипотека на коммерческую недвижимость нам, конечно, интересна, вопрос только – на каких условиях. Если на таких, какие существовали в свое время для физических лиц – на 10 лет под 12-14% годовых, – это был бы идеальный вариант.

Павел Титов, управляющий ГК «ТИТАН», участник Ассоциации «Деловая Удмуртия»:

– У нас есть коммерческая недвижимость – пристрои в жилых домах. До кризиса мы успели продать часть этих помещений. Оставшиеся площади реализовывать сейчас нам невыгодно, поскольку цена продажи упала практически ниже себестоимости. Сдавать их в аренду по нынешним ставкам тоже не очень выгодно. Поэтому мы рассматриваем возможности их использования для собственных целей – развития действующего или нового бизнеса.

И в целом в ближайшей перспективе мы планируем строить коммерческую недвижимость только для себя. Мы сформировали торговую сеть «Хозяйственная база», планируем ее расширять и сейчас рассматриваем варианты аренды, покупки или строительства торговых площадей – выбираем, что выгоднее. Вроде бы сейчас должно быть выгоднее купить, но никто не спешит продавать по низким ценам. Поэтому чаще всего мы выбираем вариант аренды – пока сеть развивается, он нас устраивает. Через год, я думаю, потребность одного магазина будет порядка 3 тыс. кв.м, найти такие большие площади в Ижевске сложно, и, скорее всего, мы будем строить их сами.

Строить коммерческую недвижимость на продажу на сегодняшний день мы не планируем, поскольку не видим спроса. И я не думаю, что кто-то из девелоперов будет это делать. Времена внесли свои коррективы: до кризиса девелоперы заключали договоры на продажу площадей еще на этапе проектирования
и строительство велось на деньги ритейлеров, заинтересованных в закреплении в нашем городе. Сейчас привлечь деньги стало невозможно.

Другое дело, если появится ипотека на коммерческую недвижимость, это даст возможность девелоперам реализовывать новые коммерческие проекты. Хотелось бы, чтобы банки сформировали реальные предложения. В первую очередь, конечно, нужны разумные проценты – не такие, как сейчас по кредитам. Второй важный момент – сроки. Они важны и для крупных предприятий, но особенно актуален этот вопрос для малого бизнеса, для компаний, которые еще только начинают развиваться. Им будет проще, если они смогут выплачивать по ипотеке те же деньги, которые платят за аренду.

От того, насколько выгодные предложения по ипотеке сформируют банки, будет зависеть спрос на коммерческую недвижимость. И если спрос будет – цены пойдут вверх. 

Олег Красноперов, генеральный директор ООО «АкваАргентум», участник Ассоциации «Деловая Удмуртия»:

– Я думаю, что ипотека на коммерческую недвижимость может заработать только тогда, когда появятся более серьезные признаки выхода из кризиса. На сегодняшний день ни банки, ни заемщики не готовы работать по ипотечной схеме, потому что и те и другие очень туманно представляют перспективу. В настоящий момент рубль окреп – это вроде бы положительный сигнал. И в то же время в банковских кругах муссируются слухи, что вряд ли это укрепление продержится долго, и в ближайшее время следует ожидать негатива, который может поколебать курс.

Ипотека – это инструмент для людей, которые могут спокойно рассчитать финансовый план на 10-20 лет. А в нашей стране до сих пор никто не в состоянии инвестировать даже на 3-5 лет, кроме государства. Думаю, в такой ситуации банки будут относиться к долгосрочным займам с осторожностью и предоставлять их только под большим нажимом.

Другой важный момент – цена недвижимости. В Ижевске она не должна быть такой же, как в среднем по Германии. Предложение должно исходить из уровня доходов покупателя, а у нас оно исходит из завышенных норм доходности девелоперов. Тут уж никакая ипотека не поможет.