Заройте ваши денежки

Мы часто слышим о потребности в жилье и очень редко – о потребности в инфраструктуре, хотя без нее жилье таковым не станет. Застройщики, у которых просто нет выбора, берут на себя обеспечение инфраструктурой новостроек, но мечтают о том, чтобы этим всерьез и за свой счет занялось государство. Тогда они смогут строить быстрее, больше и дешевле. Но счастье получить от государства деньги на коммуникации настигает не многих застройщиков, и в ближайшей перспективе стоимость инфраструктурных благ будут оплачивать конечные потребители — в цене квадратного метра новостроек и коммунальных тарифах.

Белые пятна

Вообще о проблеме строительства коммуникаций при освоении новых территорий современные удмуртские застройщики говорят буквально с тех пор, как существуют. Но поскольку дальше разговоров дело не двигается,  им приходится решать ее самостоятельно, и каждый делает это в меру сил и способностей. Одни, например, сделали упор на точечную застройку (в основном в Ижевске), которая, с одной стороны, не предполагает больших затрат на строительство коммуникаций, а с другой – позволяет строить в обжитых районах и получать за счет этого дополнительную маржу при продаже. Тот факт, что муниципальные власти этому не сильно сопротивляются, в будущем может обернуться против них же — новостройки создают дополнительную нагрузку на существующую, далеко уже не лучшего состояния инфраструктуру, что со временем станет для муниципалитета настоящей головной болью. Но не для застройщиков сейчас.

Уже сегодня эта проблема видна, особенно в Ижевске: затруднен транспортный трафик в часы пик во многих районах, что говорит о том, что население и количество транспорта в них уже превышает пропускную способность существующих дорог, учащаются аварии на тепло- водоснабжающих коммуникациях. По  словам председателя общественной организации  по защите прав потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов Удмуртской Республики» Марата Исмагилова, имеющиеся в городе коммуникации не рассчитаны на увеличение потребления ресурсов, к тому же они изношены и требуют ремонта. «В нашу общественную организацию обращаются потребители коммунальных услуг с проблемой ненадлежащего качества ресурсов — воды, электричества, газа.  Одна  из ее причин — уплотнительная застройка с подключением новых домов к существующим сетям, — рассказывает г-н Исмагилов. — Собственники имеют право на предоставление качественных коммунальных услуг, и уполномоченные организации обязаны предоставлять именно такие услуги. Поэтому новостройки нужно подключать к существующим коммуникациям при условии их модернизации». Впрочем, и здесь, как считает Марат Исмагилов, без государства не обойтись. По его мнению,  решение проблемы  возможно лишь с применением инструментов государственно-частного партнерства — например, между муниципалитетами и застройщиками.

Иная история — комплексная застройка новых территорий – такое в Удмуртии тоже есть. Например, в пределах Ижевска в настоящее время таким образом застраивается сразу пять микрорайонов. На стадии завершения —  строительство в мкрн А-10, сдано уже 10 домов на улицах И. Закирова и 40 лет Победы. Идет строительство жилого комплекса из трёх домов в  микрорайоне № 17 Север в Октябрьском районе. Застраивается  6-й микрорайон северо-западного жилого района в Октябрьском районе. Начато строительство домов  в 11-м микрорайоне  Аэропорт на территории между улицами И. Закирова, Моторной и Камбарской в Первомайском районе. Тут разместится жилой комплекс, состоящий из 9 многоэтажных домов (шесть 17-этажных и три 16-этажных дома). Уже анонсирован и самый крупный проект не только будущего года, но и, пожалуй, ближайшего десятилетия — это  жилой район Александровский в Ленинском районе, который будет включать 13 микрорайонов с различными типами застройки (1 млн 167 тыс. кв. м жилья в многоэтажных домах, 523 тыс. кв. м — в домах малой и средней этажности, 38,87 тыс. кв. м — в индивидуальном жилье), 12 детсадов, 7 школ и детскую поликлинику.

Здесь республика и муниципалитет частично помогают застройщикам — да, собственно, без этого строительство было бы невозможно. Так, по словам заместителя начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска Владимира Тихонова, все вышеперечисленные ижевские новостройки будут подключены к  26-му  канализационному  коллектору (и ГКНС-3), строительство которого было начато еще в 1984 году и который наконец должен быть сдан (специально на это из республиканского бюджета выделено 83 млн рублей).

Миллионы вместо миллиардов

Вообще, благие намерения государства по обеспечению территорий перспективной застройки уже декларировались ранее. Так, предполагалось, что участки под застройку, выставляемые на аукцион муниципалитетом, должны быть соответствующим образом подготовлены, в том числе и инфраструктурно — застройщик должен был только приходить строить и подключаться. Что правильно, так как инфраструктура, по мнению заместителя генерального директора ОАО «МРСК Центра и Приволжья», директора филиала «Удмуртэнерго» Юрия Зисмана, в своем развитии должна на шаг опережать застройку. «Инфраструктура должна развиваться опережающими темпами, — считает эксперт. — Потому что нельзя же прокладывать электрические сети вообще — их надо прокладывать в целях обеспечения развития. Если какой-то территории нет и не предвидится в краткосрочной и среднесрочной перспективе развития, то для чего инвестировать и строить там сети, понимая, что это не приведет к росту полезного отпуска и объема оказываемой услуги?»

Чтобы спрогнозировать такое развитие, была даже принята специальная городская программа комплексного развития систем  коммунальной инфраструктуры города Ижевска на период с 2009-го до 2015 г., стоимость реализации которой составляла сумму, превышающую 14 миллиардов 600 миллионов рублей!

Срок действия программы истекает, и уже сегодня видно, что она не была реализована и на треть — по словам Владимира Тихонова, «из-за недостатка средств» (хотя можно предположить, что далеко не всё из того, что в программе было запланировано, сегодня кто-то захотел бы реализовывать). Так или иначе, по оценкам специалистов администрации Ижевска, запланированное в программе выполняется максимум на 20% — это с учетом инвестиций всех источников, включая средства самих застройщиков, а также владельцев и эксплуатантов инфраструктуры: Водоканала, ООО «УКС», МУП г. Ижевска «Ижевские электрические сети» и пр.

Проблемы строителей оплачивают покупатели

Сегодня  сети строятся в основном за счет застройщика, но в конечном итоге за них платит потребитель. Заместитель главы администрации Устиновского района Ижевска Владимир Филимонов отмечает, что если бы государство выделяло больше средств на эти цели, это удешевило бы строительство и позволило в большей степени удовлетворить возросший в последние годы спрос на жилье.

0513_final_1.indd«В  большинстве случаев  застройщики не получают никакой помощи  и вынуждены продавать метры как можно дороже,  экономя на всём и при этом за свой счет  развивая инфраструктуру», — сетует  директор ООО СПФ «Мастер» Юрий Бычков. Но, по его же словам, застройщики находятся не в самых стесненных условиях — они всё-таки имеют возможность существовать за счет разницы между себестоимостью квадратного метра в среднем в 26 тысяч рублей  и продажной ценой.

По мнению эксперта, в худших условиях находятся строители. «Если сейчас направить в бюджеты городов и республики деньги на развитие инфраструктуры, то ситуация быстро поменяется, —  уверен г-н Бычков, — объемы вырастут, цена снизится. Но если не обратить внимание на строителей, то скоро и эта мера не поможет, потому что строить будет некому, разве что придут строители из-за границы. В республике нет квалифицированных строительных кадров, так как их не готовят в учебных заведениях, и у людей нет большого желания идти в профессию с низкой зарплатой, тяжелым трудом и большим травматизмом». Вложения государства в инфраструктуру в целом целительно скажутся на всей отрасли, считает Юрий Бычков, – возрастет прибыльность застройщиков, вырастут объемы, будут закрываться долги перед подрядчиками и т. д.

Впрочем, пока надежды застройщиков на государство остаются надеждами — бюджет полностью финансирует лишь строительство дорог, остальное — частично, и эта часть совсем невелика. «Помощь  из бюджетов разных уровней, на которую хотели бы рассчитывать застройщики, явно недостаточна, что сдерживает развитие жилищного строительства в республике и городе, не дает вовремя реализовывать планы и программы, утвержденные Гордумой Ижевска», — резюмирует Владимир Тихонов. По его словам, сегодня компенсация из местного бюджета  затрат застройщиков на инфраструктуру, по сути, возможна только по отдельным общегородским объектам, таким как дороги, водопроводные магистрали большого диаметра и сети газоснабжения.

Проблема выглядит настолько безнадежной, что и городские, и республиканские чиновники отказались от интервью на эту тему, прислав довольно общие ответы с перечнями того, что удалось сделать с помощью республиканских и федеральных дотаций. Перечень этот не впечатляет: например, в 2011 году за счет средств федерального бюджета и бюджета Удмуртской Республики были профинансированы автомобильные дороги в коттеджном посёлке Чистопрудном, микрорайоне Столичном. Были компенсированы проценты по кредитам, взятым на строительство инженерных сетей, пяти компаниям-застройщикам. В заявку Удмуртской Республики в 2012 году включены мероприятия по финансированию строительства автомобильных дорог в пяти микрорайонах комплексного освоения территории, а также мероприятия по возмещению уплаченных процентов по кредитам в рамках реализации четырёх проектов жилищного строительства. В 2013 году республика направила в Минрегион России заявку на предоставление субсидии из федерального бюджета в размере 298 млн рублей. В случае успешного прохождения конкурсного отбора из республиканского бюджета на софинансирование мероприятий будет выделено 401 млн рублей. Для сравнения: потребность Удмуртии  в финансах для создания инженерной инфраструктуры только на 2200 земельных участках, бесплатно выделяемых многодетным семьям, составляет около 4 млрд рублей на три года.

Справка

Ситуация на рынке жилья Удмуртии  характеризуется высоким спросом при тенденции сокращения предложения и росте цен. Согласно данным Удмуртстата, по объему выполненных строительных работ Удмуртская Республика находится на предпоследнем, 13-м, месте среди регионов ПФО, ее  показатель — 27,1 млрд руб. (+1,8% к предыдущему году). 11-е место регион занял по  объему введенного в строй жилья: 515,6 тыс. кв. м (102,2% к предыдущему году), 7 293 квартиры, 51% – доля индивидуальной застройки. В  Ижевске в 2012 году было введено 245,301 тыс. кв. м общей площади жилья, или 47,5% от общего объема в республике. Из них 184,080 тыс. кв. м  – это многоквартирные дома, что составляет 75% от ввода жилья по городу.

Средняя  стоимость строительства одного квадратного метра жилья для застройщика — 29,7 тыс. руб. (30,3 тыс. руб. в 2011 году). Для покупателей квартир в новостройках квадратный метр обходился в среднем в 38 800 руб. за кв. м (рост — 9%), на вторичном рынке — 39 500 руб. за кв. м (рост —  20%). Расходы  населения на покупку недвижимости по сравнению с 2011 годом увеличились в 1,6 раза.

Справка

Программой комплексного развития систем  коммунальной инфраструктуры города Ижевска на период с 2009-го до 2015 г. спрогнозирован ввод за указанное время 2945 тысяч кв. м  жилья и объем инвестиций в жилищное строительство — 103,5 млрд руб. (за счет всех источников). Разработчики подсчитали, что потребность в финансовых средствах на проведение мероприятий по модернизации и развитию систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения при соответствующих темпах строительства составит 14 620,7 млн рублей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.