ЖКХ: вне конкуренции
В мае республиканское управление антимонопольной службы обнародовало результаты исследования рынка управления жилым фондом в Ижевске, Сарапуле и Глазове. Антимонопольщики установили, что конкуренция в этой сфере практически отсутствует. Но, как выяснил журнал «Свое дело», этот вопрос в большей степени волнует только УФАС и администрации городов. Сами граждане, являющиеся по новому Жилищному кодексу фактическими владельцами большей части жилого фонда, несмотря на недовольство работой ГЖУ, к возможности поменять управляющую компанию остаются равнодушны. Более того, такой возможности им, как правило, и не предоставляется — потенциальные участники рынка входить на него не торопятся, дожидаясь более благоприятного момента.
Жилищный кодекс не предъявляет к предпринимателям, которые захотят работать на рынке жилищно-коммунальных услуг, почти никаких требований. Никаких лицензий получать не надо, подтверждать свою состоятельность дипломом о профессиональном образовании — тоже, предъявлять в доказательство готовности обслуживать жилье какую-либо спецтехнику — тем более. Просто приходи и работай.
«Первый критерий, который должен привлечь частные компании, — это стопроцентная оплата и практически стопроцентная собираемость платежей, — говорит руководитель отдела товарных рынков и рынков финансовых услуг УФАС по УР Елена Стерхова. – По крайней мере, начинают создаваться частные компании, у них есть порыв к тому, чтобы выйти на этот рынок».Впрочем, кроме антимонопольщиков, этот порыв пока мало кому заметен. В большинстве жилых домов вопрос о выборе управляющей компании стоит так: «Согласны ли вы с тем, что вашим домом будет управлять ГЖУ?» Что будет, если на этот вопрос ответить нет, неискушенным в вопросах Жилищного кодекса обывателям просто не ясно. И спросить не у кого, поскольку собрания собственников, на которых решается этот вопрос, чаще всего проходят в заочной форме — старший по дому просто разносит по квартирам бланки голосования, а через некоторое время их забирает. Поэтому выборы получаются безальтернативными. Но к этому антимонопольная служба претензий не имеет: «Законом предусмотрена как очная, так и заочная форма голосования, — говорит Елена Стерхова. — Любая частная управляющая компания может инициировать проведение собрания, написать в бланке свое название, и пусть население точно так же голосует либо «за», либо «против». К городской администрации по этому поводу нет претензий. Точнее говоря, их невозможно сформулировать — по Жилищному кодексу муниципалитет должен создать равные условия конкуренции, но что именно власти должны для этого сделать и какую в противном случае понесут ответственность, законом не оговаривается. И уж во всяком случае, рекламировать частные управляющие компании муниципалитет не обязан.
«Это то же самое, что с выбором, например, банка, — говорит глава Администрации г.Ижевска Александр Ушаков. — Кто за вас будет выбирать, в какой банк положить деньги или где выгоднее взять кредит под наименьшие проценты? Кто ищет банк, если вам он нужен? Да вы сами. Здесь то же самое. Вы смотрите рекламу, вы ищете, какая управляющая компания предоставляет свои услуги, вы выбираете лучшую из них и принимаете решение. Администрация города выступать в качестве посредника или аналитика точно не будет. Да мы и не имеем права рекламировать какие-либо частные структуры».Сами управляющие компании тоже себя не спешат рекламировать. Хотя, по подсчетам антимонопольного управления, их у нас 45 — не считая ГЖУ, которое занимает 65 процентов рынка. Управляют они только новым жилым фондом, принимая техническую документацию у строителей (обычно такие организации создаются самими застройщиками). Что касается жилого фонда, находящегося в муниципальном управлении, то, по данным опроса, проведенного УФАС, получить документы на такие дома крайне сложно.
Елена Стерхова: «Администрация г. Ижевска, как и других городов, поддерживает собственные управляющие компании. С одной стороны, они говорят, что эта деятельность убыточна, а с другой — никому отдавать этот жилой фонд в обслуживание не собираются. У нас несколько жалоб на сегодня рассматривается, в том числе и на действия администрации и ГЖУ совместно. Ситуация, как правило, такая: некоторые многоквартирные дома провели собрания собственников жилья, выбрали управляющую компанию, но ГЖУ не передает техническую документацию, тем самым не допуская частную управляющую компанию к деятельности на рынке управления жилым фондом». В городской администрации претензии УФАС не комментируют, упирая на то, что частникам старый жилой фонд не интересен — на нем много не заработаешь. Поэтому и конкуренции за него нет никакой.
В качестве доказательства своей бескорыстности муниципальные власти предъявляют такую логическую цепочку: итоговая сумма в платежках горожан складывается из двух составляющих: коммунальные услуги и ремонт и содержание жилья. То, что люди платят за коммунальные услуги, управляющая компания перечисляет энергетикам и водоканалу. Эти деньги просто проходят транзитом через ее счета. И только на ремонте и содержании жилья можно получить прибыль, наняв для производства этих работ максимально дешевого подрядчика. Но это в идеале. Фактически же, особенно если речь идет о старом доме, приходится еще учитывать капитальный ремонт, за который сейчас никто не платит. Между тем во многих домах старой постройки откладывать реконструкцию на неопределенный срок уже просто нельзя — развалятся. А значит, перед управляющей компанией будет поставлен выбор. Можно самим вложить в это деньги, то есть изъять из оборота очень и очень серьезную сумму, и неизвестно когда удастся и удастся ли вообще окупить эти инвестиции. Другой вариант — собрать деньги на капитальный ремонт с жильцов, которые прекрасно знают, что по новому жилищному законодательству они могут от этого и отказаться. К тому же люди столько лет перечисляли деньги на капитальный ремонт в ГЖУ, предполагая, что когда-то из общего котла будет, наконец, выделена сумма и на реконструкцию именно их дома. И что же теперь разорвать финансовые отношения с муниципальной управляющей компанией, так и не дождавшись ремонта и не получив компенсации? Частнику, который предложит начать копить на капремонт с нуля, скорее всего, покажут на дверь.
В УФАС же считают, что в логике муниципалитета не учтены требования закона: «Органы местного самоуправления должны решать вопросы по финансированию капитальных ремонтов, — комментирует новый Жилищный кодекс Елена Стерхова. — По крайней мере, в первое время, чтобы старые дома, если они решат создать ТСЖ или выбрать частную управляющую компанию, могли какие-то денежные средства получить». В ижевской администрации законы тоже читали: «Жилищный кодекс говорит, что, действительно, муниципалитет должен участвовать в финансировании, — соглашается Александр Ушаков, — но в доле муниципального жилья. Допустим, в доме 70 квартир собственников, 30 — муниципалитета. Муниципалитет 30 процентов готов вложить, если жильцы дома примут решение и вложат 70 процентов стоимости ремонта. Но такая схема на сегодняшний день, конечно, работает не везде. Проведено больше тысячи собраний, и около десятка домов всего согласились работать по этому принципу. Причем это, как правило, дома недавней постройки».
Таким образом, на рынке управления жилым фондом конкуренция существует только за обслуживание нового жилого фонда. Именно туда стремятся частники. Но и муниципальная компания должна быть заинтересована в этой части рынка. Если у ГЖУ останутся только старые дома, то ситуация с капремонтом осложнится до предела — мы не в египетских пирамидах живем, к хрущевкам, в отличие от них, время неумолимо. С каждым годом денег на капремонт придется выделять все больше, а где их брать? И на кону даже не прибыль — муниципальное предприятие в принципе и не имеет права на нее претендовать. Речь идет о перспективе самого существования предприятия — так ведь можно и разориться. Новые дома в ремонте еще долго нуждаться не будут, и если все-таки пойти на непопулярное решение и восстановить в платежках строку «капремонт», за их счет можно будет еще долго латать дыры в старых трубах. С другой стороны, ГЖУ не выгодно отпускать в свободное плавание или под крыло частника и старые дома. Если при расставании всякий раз придется вкладывать свою долю в капитальный ремонт — тоже довольно скоро придется продавать офисную мебель. В общем, для ГЖУ конкурентная борьба идет в прямом смысле не на жизнь, а на смерть. Учитывая, что администрация города как учредитель предприятия, конечно же, не хочет его смерти, можно предположить, что конкуренция будет максимально жетской.
Однако новый Жилищный кодекс предусматривает еще один путь развития конкуренции в сфере ЖКХ. Дома, где собственники жилья не создали ТСЖ и не выбрали управляющую компанию, муниципалитет должен будет выставить на конкурс. Объекты таких конкурсов в Ижевске, безусловно, найдутся, признают в администрации города. Из двух с половиной тысяч жилых домов на данный момент собрания прошли в полутора тысячах (кстати, в 90 процентах случаев они закончились в пользу ГЖУ). Остальные ижевчане еще могут собраться и решить свою судьбу в ближайшие полгода, но, учитывая, что изначально определенный конечный срок принятия решений уже прошел, и только недавно его перенесли на конец этого года, можно предположить, что жители почти половины городских многоэтажек по каким-то причинам решили этого не делать. Так что в Администрации Ижевска уже вовсю готовятся к проведению конкурсов.Жилой фонд, оставшийся без управляющих, разобьют на лоты размером до 100 тысяч квадратных метров. Согласно постановлению Правительства России, это может быть один или несколько расположенных по соседству домов. Побороться за право управлять ими сможет практически любая компания — главное, чтобы она не была в состоянии банкротства и не имела долгов. Плюс в обеспечение заявки нужно внести денежную сумму — 5% от платы за ремонт и содержание жилья на конкурсном участке. Организатор конкурса не вправе требовать от участников каких-либо еще доказательств финансовой состоятельности или умения управлять ЖКХ. И новый Жилищный кодекс не предусматривает никакой ответственности муниципалитета за то, как победитель конкурса справляется со своими обязанностями.
Александр Ушаков: «Работа предстоит сложная. Есть случаи, когда предлагается 100 рублей за обслуживание с каждого жителя. И говорят, что вы будете обеспечены водой, электроэнергией, все будет содержаться в полной чистоте и порядке — деньги сдавайте смело. Первый месяц нормально, второй — нормально, на третий — компании нет. Это опасение, конечно, есть. Поэтому конкурсную документацию надо, безусловно, разрабатывать очень тщательно. Мы, основываясь на Жилищном кодексе, постановлениях и нормативно-правовых актах Правительства РФ, будем очень внимательно к этому подходить. Потому что все люди, которые окажутся обманутыми, деньги которых просто пропадут — в любом случае пойдут в администрацию. По старой натоптанной тропе. И мы будем говорить: «В Жилищном кодексе написано»… А они нам скажут: «Читали, читали. Но у нас отопления нет, у нас воды нет, лифт не работает»… Впрочем, всех по подозрению в мошенничестве все равно не отсеешь. Большинство специалистов ожидают, что в первую очередь участвовать в конкурсах будут обслуживающие организации. «Что такое ГЖУ? ГЖУ только заключает со всеми договоры и должно следить за их исполнением. Фактически услуги оказывают обслуживающие организации, – рассуждает Елена Стерхова. — Неужели обслуживающая организация не сможет заключить договор на поставку воды и следить за его исполнением?» Александр Ушаков заранее поручиться за то или иное ЖРП не берется, но в принципе признает, что городские власти знают, насколько добросовестно каждая из этих организаций выполняет свои обязанности. По его словам, «Все ждут начала следующего года, чтобы на конкурсной основе взять тот или иной участок и там попробовать заниматься этим бизнесом. Может быть, тогда и у людей появится возможность для сравнения: «В соседнем дворе хорошо, может быть, и нам попробовать?»Таким образом, бороться за конкуренцию на рынке ЖКХ УФАС сегодня приходится в полном одиночестве — ни граждане, ни муниципальные власти, ни ГЖУ, ни потенциальные конкуренты ГЖУ делать этого не собираются. Может быть, они и правы — вряд ли можно за два года разрушить систему управления жилым фондом, строившуюся десятилетиями, и на ее месте построить новую. На это нужно время — важно успеть до того, как начнет рушиться сам жилой фонд.
Справка
Что показал опрос населения
В ходе исследования рынка управления жилым фондом УФАС по УР провело анкетирование населения в городах Ижевск, Глазов, Сарапул. Руководитель отдела УФАС по УР Елена Стерхова: «Основным вопросом мы ставили качество услуг — довольны потребители или не довольны качеством услуг ГЖУ. Если, допустим, население было бы полностью удовлетворено качеством, это каким-то отдельным барьером можно было бы рассматривать для входа других организаций. Потому что население бы доверяло единственной управляющей компании, и другим бы организациям было сложнее войти на рынок. Но, как показало анкетирование, большая часть населения не удовлетворена качеством оказываемых услуг, основные жалобы — на горячее водоснабжение, отопление. На текущий ремонт, капитальный очень много жалоб. Меньше всего жалоб на холодное водоснабжение, хотя они есть и в основном связаны с качеством воды. И население также считает, что тарифы на услуги по содержанию и обслуживанию жилого фонда не соответствуют тому неудовлетворительному качеству, которое они получают. Но при этом население, как показывает опрос, не готово к тому, чтобы что-то менять».
Справка
Кто как управляет
В Ижевске на конец первого полугодия 2005 года управлением жилищного фонда занимались более 46 организаций, из них 28 товариществ собственников жилья, 8 жилищно-строительных кооперативов, несколько предприятий, управляющих ведомственным жилым фондом, и частных управляющих компаний. Основную долю, более 65% рынка, занимало и продолжает занимать муниципальное учреждение «Городское жилищное управление — Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г.Ижевска». В Перми насчитывается более 1000 ТСЖ, существуют ассоциации ТСЖ, специальные учебные курсы, которые проходят как действующие управленцы, так и люди, еще только приступающие к созданию ТСЖ в связи с началом реализации жилищной реформы. Программа обучения разработана совместно со специалистами управления ЖКХ. Лекции читают как педагоги лицея, так и практики, специалисты из жилищной инспекции, администрации города. В Свердловской области в сфере ЖКХ работает 405 частных фирм. В течение прошлого года в регионе состоялось 11,5 тыс. собраний жителей многоэтажных домов с целью выбора способа управления. В результате 70% жилья перешло в управление частников. Администрация Нижнего Новгорода прогнозирует, что для управления жилым фондом города оптимальное количество управляющих компаний — 20-25. Сейчас в этой сфере в Нижнем Новгороде работает около 50 частных организаций, однако в большинстве они управляют небольшим количеством жилых домов, и 95% домов города обслуживается муниципальными компаниями. В Республике Татарстан действует около 450 товариществ собственников жилья, причем 265 из них зарегистрировано в Казани.