Временно недоступно

За год работы строительной отрасли под вывеской «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» название этого нацпроекта стало вызывать у многих саркастическую улыбку. Благодаря развитию ипотеки, цены взлетели на совершенно недоступный уровень. Но если покупатели хотя бы поняли, что пыталось для них сделать государство, то застройщики так и не дождались никаких поблажек. И только сейчас представители федеральной власти обещают создать единые системы согласования проектных работ и строительного надзора и даже наказывать чиновников на местах, которые не создали условий для быстрого роста темпов строительства. Что мешало с этого начать?

Один раз отрезали

Для застройщиков национальный проект «Доступное жилье» начался со вступления в действие новых Градостроительного и Земельного кодексов и Закона «Об участии в долевом строительстве». Строители в один голос называют эти документы революционными и говорят, что они сильно усложнили работу отрасли. По мнению большинства экспертов, именно эти законодательные новшества обусловили дисбаланс между растущим спросом на жилье и стагнирующим предложением. И в первую очередь в этом винят пресловутый «двести четырнадцатый закон» «Об участии в долевом строительстве». Он позволяет привлекать деньги дольщиков только при наличии разрешения на строительство и утвержденного проекта.

Закон застал множество строительных проектов по всей России как раз в той стадии, когда для продолжения их реализации требовалось начать продавать квартиры. Привлекать деньги дольщиков и строить дальше оказалось невозможно — нужно было сначала завершить оформление документов, которые на момент начала строительства не были обязательными. В результате предложение на рынке жилья не только не выросло, вопреки декларациям нацпроекта. Напротив — оно сократилось.

По оценке директора СФ «Римский квадрат», участника Ассоциации «Деловая Удмуртия» Владимира Агеева, сейчас в продаже находится только треть квартир, которые строятся в Ижевске: «Жилье строится, но многие компании его не продают. Не потому, что они не хотят его продавать, а потому что не могут его продавать по закону — у них не хватает определенных документов. Если раньше мы проектировали поэтапно и поэтапно строили, то сейчас это запрещено. И сроки подготовительного периода резко выросли. Раньше подготовка была максимум год, то сегодня подготовительный период в зависимости от объекта может занимать от полутора до двух лет».

При этом, по оценкам специалистов, затраты, которые несет застройщик до начала непосредственного строительства, составляют порядка 30% от общей стоимости объекта. И если до принятия «двести четырнадцатого закона» эти деньги можно было вернуть в достаточно короткие сроки, то теперь они оказываются «замороженными» до завершения длительных процедур согласования. Естественно, это сказывается на конечной стоимости квадратного метра.

Поэтому многие строители считают, что упрощение процедур согласования было бы выгодно и застройщикам, и покупателям, и даже чиновникам: виза каждой из согласовывающих инстанций стоит денег, и если получить ее будет проще, к ним, возможно, станут чаще обращаться. То есть предлагают ввести более дорогую, но ускоренную процедуру согласования. Если у застройщика будет выбор: проходить процедуру согласования по традиционной схеме или воспользоваться некой упрощенной схемой и оформить документы в минимальные сроки, то, возможно, многие выберут второй путь, даже если за это придется больше заплатить.

Впрочем, не все считают, что проблема процедуры согласования только в сроках. В «Римском квадрате», например, вообще сомневаются в необходимости некоторых ее составляющих. «По закону, если ты делаешь проект согласно СНИПам, то согласовывать его вообще нигде не нужно, — говорит Владимир Агеев. — Но наши проектировщики, конечно, побаиваются: что если ты не согласовал и построил объект, а потом вдруг появятся замечания? Потому что специалисты, которые сидят в Росприроднадзоре, в СЭС, пожарные — это более узкие, чем наши проектировщики, и, в принципе, мы можем что-то упустить. Поэтому, конечно же, мы идем туда, чтобы проект согласовать. Но непонятно, почему, например, в жилых зданиях нам нужно проходить экологическую экспертизу. А если, согласно генплану, объект находится в зоне жилой застройки, если это типовой проект, который эту экспертизу уже не раз проходил? Но мы все равно обязаны проходить экологическую экспертизу, хотя — это полный нонсенс. Или почему мы должны согласовывать проект жилого дома в МЧС? Предположим, СНИП разрешит строить соломенный дом — и МЧС уже никуда не денется».

Если дополнительную плату за скорость согласования проектов теоретически можно ввести решением республиканского правительства, то решить проблему по существу на региональном уровне вряд ли удастся. Например, участие в этом процессе тех же экологов регламентировано федеральным законодательством. И вроде бы вновь принятые федеральные законы должны были облегчить строителям жизнь, но они только усложнили ситуацию.

«Градостроительный кодекс говорит, что если принят генплан, который проходит экологическую экспертизу, и если на генплане показан участок жилищной застройки, то второй раз экологическую экспертизу проходить не надо, — поясняет заместитель министра строительства УР Анатолий Кловзник. — Но у экологов свои нормативные акты, где, наоборот, написано, что проходить экспертизу нужно, и они руководствуются своими документами. То есть в новых законодательных актах очень много нестыковок с ранее принятыми законами. Руководитель профильного комитета Госдумы Мартин Шаккум говорит, что они подготовили закон о внесении поправок в 35 федеральных законов. Не в 5, а в 35! За последние несколько месяцев я, по крайней мере, пять законодательных инициатив помню, которые мы согласовывали: по внесению изменений в 214 Федеральный закон, в Градостроительный кодекс, в Земельный кодекс. То есть законы только год проработали, а в них уже поправки пошли. Это говорит о том, что качество федеральных законов очень низкое».

В республиканском Минстрое считают, что отрасль ни морально, ни материально не была готова к новым правилам игры. Усложнение схемы привлечения денег дольщиков в строительство слишком больно ударило по все еще не окрепшим застройщикам. Повышение стоимости жилья оказалось для многих из них едва ли не единственной возможностью аккумулировать средства, чтобы продолжать развитие.

«Нужен какой-то переходный период с более простыми правилами игры, — считает Анатолий Кловзник. — Надо ввести разрешение на поэтапное строительство. Вот мы начали строить, а у нас еще нет экспертизы. Можно разрешить хотя бы фундамент сделать. Можно четко определить какие-то этапы, которые не влияют на общее состояние объекта, и давать разрешение. Я не говорю, что это должно быть постоянно — только на переходный период. Конечно, в принципе объект должен строиться полностью, с экспертизой и так далее. Но в переходный период поэтапное строительство можно было бы разрешать. И в Градостроительном кодексе написано, что это можно сделать, но должно выйти постановление Правительства РФ. Только Правительство РФ это постановление не разрабатывает, и, похоже, специально — они против разрешения на поэтапное строительство».

Разрешение на поэтапное проектирование и строительство — хотя бы на переходный период — позволило бы застройщикам без претензий со стороны контролирующих органов и финансовых проблем завершить хотя бы уже начатые стройки. Тем самым, возможно, удалось бы избежать возникшего сейчас колоссального превышения спроса над предложением.

Ни разу не отмерили

Ко всему прочему, с 1 октября 2005 года, когда на смену заявительному принципу землеотвода пришла система аукционов, в Ижевске не отмерено еще и ни одного участка земли под застройку. «Чтобы сделать документацию, нужны не просто месяцы, — объясняет заместитель Главы Администрации Ижевска Валерий Грахов. — Минимальный срок подготовки документов для проведения аукциона — это 12 месяцев, нормально рабочий — около 20 месяцев, максимальный — до 30 месяцев. Сроки диктуются огромным количеством регламентирующих документов. Допустим, получение техусловий по водоснабжению и канализации занимает 30 дней. То же самое — по электроснабжению, теплу и газу. Строителей ругают, что они медленно работают. Да не медленно они работают — мы это сами видим. Сегодня точно так же, как строители, по всем этим структурам бегает администрация, архитектура. Теперь наши муниципальные структуры все это делают, это наша обязанность — сформировать земельный участок. Сейчас мы готовим первый аукцион очень высокими темпами, но мы эти 12 месяцев просто не перепрыгнем. Мы готовим порядка 20 площадок до конца года, но первый аукцион пройдет по комплексной застройке — это 7-й и 8-й Восточный микрорайоны. Затем у нас пойдут площадки, которые сегодня находятся в работе. Мы технически находимся на переходном этапе, в новых условиях по выделению земельных участков. Как только мы цикл этот начнем — дальше быстрее пойдет».

Когда участки под застройку предоставлялись по заявительному принципу, оформлением исходно-разрешительной документации занимались сами застройщики. Новые законы вроде бы освободили
строительные компании от этой повинности, переложив ее на плечи чиновников. Только теперь уже сами чиновники погрязли в пучине бюрократических процедур, и не только в Ижевске.

В Москве, к примеру, по данным журнала «NewsWeek», за полгода на аукционы были выставлены всего 27 участков — на весь огромный город, включая конкурсы на строительство гаражных, торговых и развлекательных комплексов. Естественно, застройщики ищут возможности приобрести участок без конкурса. Например, перекупают участки, выделенные без конкурса для каких-нибудь благих целей — для строительства школы-студии одного из учреждений искусства или для расселения сотрудников какого-либо влиятельного ведомства. Или добиваются права реабилитации промышленной зоны какого-нибудь НИИ или завода. Обычно в таких сделках участвуют посредники, которые имеют связи в местной администрации и берут за свои услуги определенные денежные суммы или часть квартир в доме, построенном на приобретенном с их помощью участке.

В Ижевске индустрия посредников развита, конечно, не в такой степени, как в Москве. У нас их услуги чаще сводятся к нехитрым схемам перепродажи участков, полученных еще до 1 октября 2005 года. В крупных компаниях-застройщиках говорят, что периодически получают предложения купить учредительство в фирме, которая владеет участком под застройку. Еще чаще посредники предлагают приобрести незавершенное строительство. Наконец, при желании всегда можно найти и перекупить участок с каким-нибудь обременением, снести расположенные там постройки и поставить на их месте новый жилой дом. В общем, застройщики говорят, что особого напряжения из-за затянувшейся подготовки аукционов по земельным участкам на рынке не возникло.

И, тем не менее, начала аукционного распределения земельных участков участники рынка ждут с интересом. «Конкурс — это деньги, это квадратные метры для бюджета города Ижевска или для Удмуртии. Это, конечно, здорово. И при этом ты получаешь готовую площадку, — рассуждает Владимир Агеев. — Если это будет на самом деле так. Но пока конкурсов не было и предусмотреть все нюансы невозможно. Возможно, что мы как депутаты будем поправлять какие-то вещи. Пока главный архитектор Ижевска Владимир Некрасов говорит, что ему не нужно никаких дополнительных изменений. Федеральный закон расписывает достаточно четко, как проводить конкурс, что для этого делать. Но это еще не практика. Появится практика -появятся вопросы».

Пока, в отсутствие практики, больше всего вопросов вызывает обеспечение конкурсных участков инженерной инфраструктурой — законодательство вменило это в обязанность местным властям. О том, что в местных бюджетах денег на строительство сетей нет, говорят, как минимум, последние лет десять. Это значит, что процесс подготовки некоторых участков для выставления на аукцион может затянуться на неопределенный срок. Чтобы этого избежать, ижевские власти приняли программу «Жилище», по которой вырученные на уже состоявшихся аукционах деньги будут направляться на развитие инфраструктуры новых участков.

Однако застройщики опасаются, что это может привести к существенному и, возможно, неоправданному удорожанию земли: зачем муниципалитету экономить на строительстве сетей, если стоимость этих работ будет включена в аукционную цену участка. За последние годы строители привыкли к тому, что в инфраструктуру приходится вкладывать собственные деньги. Но до последнего времени они хотя бы могли контролировать, сколько денег на это тратится.

Валерий Грахов уверяет, что строителям не придется покупать кота в мешке: стоимость прокладки сетей к выставляемому на аукцион участку будет внесена в конкурсную документацию. «Если раньше в общей стоимости объекта до 25-30 процентов занимали наружные сети, — говорит г-н Грахов, — то и сейчас будет примерно то же самое. Магистральные сети будут строить инвестиционные сетевые компании, а внутриплощадочные, как и раньше, сами строители. Это все будет делаться открыто, через депутатов».

Со своей стороны город, действительно, как того и требует законодательство, принял меры, чтобы подтянуть к новым микрорайонам магистральные ветки. Недавно принятый генеральный план помогает сетевым компаниям сориентироваться, в каком направлении подавать электричество, тепло, газ и воду. Но монополисты наверняка захотят окупить собственные инвестиции, и какую сумму они запросят с застройщиков за подключение ко вновь построенным магистралям — остается только догадываться. И как это повлияет на цену квадратного метра в новых домах — тоже вопрос открытый.

По большому счету, от национального проекта «Доступное жилье» в регионах ждали в первую очередь инвестиций в развитие сетей. Но на поверку оказалось, что прямые финансовые вливания предполагает только одна из подпрограмм в рамках федеральной целевой программы «Жилище» — «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры». И здесь федералы требуют софинансирования, причем даже не 50 на 50, а, например, в этом году — 42 на 58%, то есть большую часть денег придется все же вложить региону. При этом денег дают не столько, сколько нужно, а столько, сколько есть. Видимо, предполагается, что если этого не хватит, финансирование будет продолжено в следующие годы. Однако этого никто не гарантирует.

Еще одна подпрограмма, направленная на развитие сетей -«Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» –
предполагает гашение за счет бюджетных средств процентов по коммерческим кредитам, взятым на строительство коммуникаций. Для участия в ней нужно представить в федеральное агентство по строительству инвестиционный проект, и деньги дадут только в том случае, если его одобрит конкурсная комиссия. При этом федерация оплатит половину процентной ставки. Другую половину опять-таки должны профинансировать региональные и местные власти. А само тело кредита в конечном итоге придется гасить тем, кто будет покупать квартиры в новом доме -стоимость построенных коммуникаций, конечно, войдет в стоимость квадратного метра. Однако срок, на который, согласно программе, можно взять кредит, слишком маленький -всего три года. Учитывая сроки оформления документов на участок и согласования проекта, трех лет не хватит даже для того, чтобы построить дом, не говоря уже о том, чтобы еще и продать квартиры.

Таким образом, сегодняшняя юридическая и финансовая ситуация на строительном рынке ничуть не способствует тому, чтобы местные власти могли быстро готовить большое количество участков под застройку, а застройщики — легко привлекать деньги и высокими темпами сдавать жилье. Почему в таком случае федеральные власти так последовательно подстегивают рост спроса на жилье, создавая благоприятные условия для развития ипотечного кредитования? Превышение спроса над предложением приводит к росту цены — это знает даже школьник. Сложно представить, чтобы квалифицированные специалисты, идеологи национального проекта, этого не просчитали. Может быть, они сознательно избрали шоковую терапию для лечения строительного рынка, впавшего в кому за годы политических и экономических реформ?

То, что доктор прописал?

Компании-застройщики расценивают сегодняшние условия как сложности переходного периода. Владимир Агеев говорит, что его продолжительность зависит от разворотливости самих компаний, от того, как они сумеют воспользоваться благоприятной ценовой конъюнктурой.

Заоблачная цена квадратного метра — это, по сути, единственное, что сейчас держит застройщиков на плаву в бурном море меняющегося законодательства. «Нам, конечно, выгодно, когда рыночная цена сильно отличается от себестоимости, — признается Владимир Агеев. — Мы смотрим в будущее и знаем, что эта история не будет продолжаться до бесконечности, поэтому мы сегодня развиваем наши мощности. Нужно успевать развиваться сегодня, потому что дальше таких сказочных ситуаций не будет».

В Министерстве строительства УР и в городской администрации, в свою очередь, надеются, что в ближайшие год-два удастся поставить на конвейер систему аукционного распределения участков и с помощью федеральных властей привести в порядок законодательство. Если за это время застройщики сумеют саккумулировать деньги и создать крепкую материальную базу, их больше не должен будет пугать ни запрет на поэтапное проектирование и продажу еще непостроенных квартир, ни высокие аукционные цены. Правда, это не значит, что цены на квадратные метры будут падать так же резко, как выросли. Но, по крайней мере, они снова опустятся до того уровня, который позволит покупателям с их зарплатами брать достаточные для приобретения квартир ипотечные кредиты. Может быть, это и есть то, что доктор прописал? Просто ни строителей, ни покупателей не предупредили, что будет нем-ножечко больно…