ТСЖ вырождается как структура

Юрий Цурпаленко является одним из первых частных управляющих многоквартирным домом в Ижевске. В этой сфере он работает уже 10 лет и поделился своим опытом с корреспондентом журнала «Свое дело».

– Юрий Васильевич, в конце 90-х Вы одним из первых пытались подать иск в суд на ГЖУ. Тогда Ваше исковое заявление было отклонено, так как было мало практики в вопросах определения общедолевой собственности. Что изменилось за эти годы?

– В Гражданском кодексе были обозначены места общего пользования. В принципе, введение Жилищного кодекса ничего нового не добавило к Гражданскому, но он обозначил самое главное: земельный участок под домом как элемент общего пользования в составе многоквартирного дома. Цена квадратного метра земли практически сопоставима с ценой квадратного метра жилья. Но люди почему-то этого не понимают, а городские власти до сих пор утверждают, что землю надо оформлять как общедолевую собственность, уверяя, что это сложная процедура. С 2005 года по закону земля стала общедолевой собственностью, не надо доказывать, что под моим домом моя земля.

Сейчас под многими домами земельный участок уже оформлен на кадастровый учет. Люди этого не знают. Надо признать, что федеральные власти порой заставляют чиновников выполнять федеральный закон. А местные — делают это крайне неохотно.

Закон об общих принципах местного самоуправления инициировал Козак, в 2003 году занимавшийся вопросами местного самоуправления. Он обозначил, что муниципальные власти не должны заниматься бизнесом, а должны заниматься дорогами, коммунальным хозяйством, а сдача в аренду имущества — не их цель и не их задача. Сейчас город крайне неохотно расстается со своим имуществом: помещениями в цокольных этажах, подвалах.

– Какие основные проблемы возникают при управлении домом?

– Раньше люди стремились попасть в дом с ТСЖ: качество услуг выше, а квартплата ниже. ТСЖ было мало, они образовывались в основном в новых домах, и социальный уровень жильцов был более или менее одинаковый. Интересы жителей дома совпадали, и у них не стояло задачи минимизировать квартплату до нуля.

Противоречия начались, когда ТСЖ стали формировать в старых домах и недавно отстроенных, где люди покупали жилье по ипотеке. Почему-то у них очень пренебрежительное отношение к собственному имуществу, низкий уровень правовой подготовки и вообще понимания своих прав и обязанностей. Если права свои еще понимают, то обязанности — не хотят. Это самое печальное, что люди не желают иметь обязанности по отношению к своему имуществу. Большинство не отождествляют свою квартиру с тем, что у них за дверью. Но ведь цена квартиры определяется всей инфраструктурой, архитектурно-строительными решениями, которые формируют общую цену. Мне кажется, что сейчас ТСЖ вырождается как структура.

– Как считаете, с чем это связано? Кажется, наоборот, люди не желают доверять кому-то управление своим имуществом, особенно если оно новое и за него отданы большие деньги.

– В ТСЖ все вопросы решаются коллегиально. Но интересы жителей не совпадают, и договориться очень сложно. Я вот считаю, что во всех лифтах нужно поставить зеркала, а во дворе — шлагбаум, что необходимо круглосуточное дежурство консьержки и т.д. При этом мы стараемся, чтобы стоимость услуг не превышала обычную общегородскую квартплату. Но некоторые жильцы начинают суды и пишут письма в отдел по защите прав потребителей, в прокуратуру, жилищную инспекцию, что им не надо зеркал, шлагбаума и т.д. Вот и хожу постоянно по судам. Даже за свою активность был неоднократно бит жильцами.

– Помимо несовпадения интересов, с какими ситуациями еще приходится сталкиваться?

– Около 2 лет уходит на то, чтобы научить жителей расплачиваться по счетчикам. В течение этого времени поднимаем дом, так как после строителей все равно остается много работы. Но иногда получалось так, что, подняв дом, накопив на счету ТСЖ уже приличную сумму, люди решают, что теперь можно снизить квартплату, потратив общий фонд дома. При этом почему-то не думают о том, что эти деньги понадобятся при капитальном ремонте или ликвидации аварий. Некоторые считают, что могут самостоятельно заниматься домом. Как правило, из этого ничего не выходит, так как каждый должен заниматься своим делом.

Когда я стал управляющим сразу в нескольких домах, были случая, когда жильцы предлагали урезать мне зарплату, аргументируя это тем, что я могу получить деньги с другого дома, а не с их. Как управляющий я получаю 5 тысяч рублей с каждого дома, если мне урезать зарплату, то вырастет квартплата в соседнем доме. Интересен аргумент жильцов, что я, как коммунальщик, смогу урвать себе кусок, хотя в начале года всегда формируется бюджет, где все строго прописано. Даже если я не ворую, в это никто не верит. За десять лет у меня не было никаких сверхприбылей, так как здесь бизнес не сделаешь. Я считаю, что если собственникам нравится работа управляющего, то ему должны выписать вознаграждение, но за эти годы никаких премий я не получал. На таких условиях мало кто захочет прийти в этот бизнес.