Рынок жилья в Ижевске во втором полугодии 2006 года

Рекордные темпы роста цен на жилье стали одной из центральных тенденций развития рынка недвижимости Ижевска в ушедшем году. Только за последние шесть месяцев средняя цена предложения одного квадратного метра на вторичном рынке возросла более чем на 56%, вплотную подойдя к отметке в 50 тысяч рублей. Практически теми же темпами росли цены на квартиры в новостройках, где средняя стоимость одного квадратного метра выросла с 26,5 тысячи рублей в июле до 41 — в декабре.

Причины, вызвавшие столь бурный рост цен, очевидны. В качестве основной из них следует назвать повышение платежеспособного спроса на жилье, обусловленное, в первую очередь, развитием ипотечного кредитования. Причем львиная доля ипотечных сделок (по различным оценкам, от 80 до 90%) приходится на вторичный рынок жилья, в результате чего цены здесь растут более высокими темпами, нежели на первичном. Как следствие — увеличение числа отказов заемщиков от уже одобренных сделок, которое фиксирует сегодня большинство банков.

Главная причина роста стоимости квартир в новостройках заключается в том, что спрос здесь значительно превышает предложение. На сегодняшний день приобрести квартиру даже в тех домах, которые запланированы к сдаче через год-полтора, является проблематичным.

Таким образом, для первичного рынка основным стабилизирующим цены фактором может стать увеличение объема строительства жилья, который в настоящее время недостаточен для удовлетворения растущего спроса.

Влияние перечисленных факторов и привело в конечном счете к тому, что на вторичном рынке прирост средних цен на жилье во втором полугодии 2006 года составлял в среднем более 9% в месяц. Наиболее ощутимый скачок цен произошел в период с сентября по октябрь, когда темпы прироста цен увеличились на 7 процентных пунктов (см. диаграмму).

В последнем месяце ушедшего года на вторичном рынке Ижевска средняя цена предложения одного квадратного метра жилья составила 48,9 тысячи рублей. Наиболее дорогими по-прежнему остаются однокомнатные квартиры, средняя стоимость которых превышает 54 тысячи рублей за квадрат. Наименее дорогими — квартиры, состоящие из четырех и более комнат: их цена в зависимости от района варьируется от 39,3 до 46,8 тысячи рублей, составляя в среднем 43,5 тысячи рублей за квадратный метр.

В то же время, как показывают результаты мониторинга, наиболее высокими темпами в течение шести последних месяцев 2006 года росли цены на двух- и трехкомнатные квартиры — на 56% и 57,4% соответственно. Прирост цен на однокомнатные квартиры составил лишь 49,8%, а на четырехкомнатные — 45,9%. Причем за ноябрь-декабрь темпы прироста цен на однокомнатные квартиры снизились в общей сложности на 9,7 процентных пункта. Таким образом, можно сделать вывод о некотором замедлении темпов роста цен на вторичном рынке жилья Ижевска, которое наиболее заметно в сегменте именно однокомнатных квартир как наиболее дорогих объектов жилой недвижимости.

Аналогичная тенденция прослеживается при анализе стоимости жилья в различных районах города. Так, в традиционно наиболее «дорогом» районе Ижевска — Октябрьском — стоимость квадратного метра в декабре составила 51,5 тысячи рублей, что на 54% превышает июльский показатель. В то же время в Первомайском, Индустриальном и Устиновском районах, стоимость жилья в которых наиболее близка к средней по городу, за этот же период цены предложения квартир выросли на 58,7-61,8%.

На первичном рынке города средняя стоимость квадратного метра в декабре составила 41 тысячу рублей, что на 6,7% выше, чем в ноябре, и на 51,3% превышает июльский показатель. Здесь наиболее дорогую категорию жилья образуют квартиры в новостройках Первомайского района, средняя цена предложения которых в последнем месяце 2006 года составила 43,2 тысячи рублей за квадрат. Далее следует Октябрьский район, где квартиру в строящемся доме можно было приобрести по цене, в среднем не превышающей 42 тысячи рублей за один квадратный метр. В среднем от 39,1 до 39,5 тысячи рублей варьируется стоимость квадратного метра в трех других районах Ижевска — Индустриальном, Устиновском и Ленинском.

В сложившейся ситуации достаточно сложно строить прогнозы относительно дальнейшего развития рынка жилья Ижевска. Многие эксперты сходятся во мнении, что достигнут верхний порог стоимости жилья, при котором платежеспособный спрос начинает снижаться, а значит, происходит и коррекция цен. В этом случае не исключено, что вслед за стабилизацией цен на московскую недвижимость аналогичный процесс начнется и в других городах страны, где в последние месяцы иначе чем «перегретым» рынок назвать было нельзя. Для Ижевска, отличающегося нехарактерно высоким спросом на жилье, подобная перспектива кажется вполне реальной. Между тем делать выводы о возможности снижения цен преждевременно, поскольку основания для этого отсутствуют. На сегодняшний день с некоторой долей вероятности можно прогнозировать лишь незначительное снижение темпов прироста цен, как же в действительности будет развиваться рынок недвижимости Ижевска — покажет время.