Рынок коммерческой недвижимости Ижевска во II квартале 2010 года

Наметившийся во втором полугодии 2009 года рост цен на рынке коммерческой недвижимости Ижевска продолжился и в 2010 году, однако его нельзя считать полноценным трендом. О росте рынка в денежном выражении пока говорить не приходится, так как темпы роста цен находятся в пределах статистической погрешности, а имеющиеся на рынке сделки происходят со значительным дисконтом, средняя величина которого по сравнению с докризисным периодом выросла с 5% до 15%.

Кризисное снижение цен в сегменте торговой недвижимости было более значительным, чем на рынке офисных площадей. Во многом благодаря этому снижению сделки в данном сегменте случались даже во время всеобщей рецессии. Связано это с тем, что наименее пострадавшие от кризиса представители FMCG сектора и аптечные сети заинтересованы в площадях именно такого типа. И на падающем рынке у них появилась хорошая возможность расширить свое присутствие при минимальных финансовых затратах, чем многие и не преминули воспользоваться.

В офисном сегменте, помещения которого эксплуатируются в основном компаниями b2b сектора, деловая активность восстанавливается более медленными темпами, чем в торговле. С начала года торговая недвижимость подорожала почти на 5%, в то время как офисная лишь на 3,5%. При этом рынок торговой недвижимости по числу сделок значительно опережает рынок офисов.

Цены на коммерческие объекты торгового и офисного назначения зависят, как правило, от месторасположения объекта (локализации) относительно пешеходных и транспортных потоков, поэтому сканирование рынка коммерческой недвижимости исключительно в плоскости административно-территориального деления города не совсем корректно. Чем выше интенсивность обозначенных выше трафиков, тем больший спрос может генерировать объект недвижимости. В рамках зонирования территории города Ижевска специалистами Концептуального управления УК «АССО-Строй» выделяются 3 уровня локализации для торговой и 4 уровня для офисной недвижимости. Подобная дифференциация объектов недвижимости в рамках одного сегмента позволяет во многом избежать некорректности в расчетах основных показателей рынка.

Основной объем предложения торговых и офисных помещений на вторичном рынке приходится на Первомайский район города. По этому району зафиксированы и наибольшие средневзвешенные цены по торговой и офисной недвижимости – 69 739 руб./кв.м и 52 238 руб./кв.м соответственно. В среднем по городу торговые объекты предлагаются по цене 52 630 руб./кв.м, офисные объекты – по  44 753 руб./кв.м. Торговые объекты, расположенные в наиболее привлекательных местах (1-й уровень локализации), предлагаются к продаже в среднем по 90 161 руб./кв.м, в то время как средневзвешенная удельная цена офисных помещений с сопоставимым месторасположением составляет 63 821 руб./кв.м. Значительная разница объясняется тем, что в торговом сегменте, в отличие от офисного, большинство экспонируемых объектов расположены на первых этажах, что, естественно, находит свое отражение в конечных ценах.

Сильнее же всего кризис ударил по производственно-складской недвижимости (ПСН), где средневзвешенные удельные цены до сих пор на четверть ниже докризисного уровня. Средняя цена предложения отапливаемых помещений (класс С) составляет на конец полугодия 9073 руб./кв.м, неотапливаемых (класс D) – 6289 руб./кв.м. В этом сегменте наибольшая часть экспонируемых объектов расположена в Ленинском районе города.

В значительной степени пострадал от кризиса и первичный рынок коммерческой недвижимости. Большинство достаточно крупных проектов заморожено, и на рынке представлены лишь недостроенные торговые и офисные помещения, расположенные в еще не сданных в эксплуатацию многоэтажных жилых домах. Средневзвешенная цена на первичном рынке составляет 42 081 руб./кв.м для торговых и 39 421 руб./кв.м для офисных объектов.

Стоит отметить, что после кризиса платежеспособный спрос оказался сконцентрирован на рынке аренды недвижимости, на котором при этом наблюдается дефицит торговых помещений. Существующие вакантные площади имеют средний метраж около 190 кв.м, что не соответствует  потребностям со стороны спроса. На сегодняшний день востребованы в основном площади до 80 кв.м и свыше 1000 кв.м (для размещения продуктовых супермаркетов либо объектов общепита). Многие арендодатели, отчаявшись сдать свои торговые площади целиком, делают мелкую нарезку, превращая в мини-рынок даже площади около 50 кв.м.

По торговым помещениям ежемесячная средневзвешенная арендная ставка установилась на уровне 680 руб. за 1 кв.м, а по офисным площадям данный показатель составляет около 440 руб./кв.м. Самые высокие арендные ставки зафиксированы в Октябрьском районе. Расположенные здесь торговые объекты сдаются в среднем по 783 рубля за 1 кв.м, а офисные – по 576 рублей за 1 кв.м. Достаточно высокий уровень арендных ставок по торговым помещениям во II квартале 2010 года объясняется структурными особенностями имеющегося предложения, когда абсолютное большинство вакантных помещений относится к первому и второму уровню локализации, в то время как более бюджетные торговые места фактически отсутствуют на рынке. По количеству вакантных площадей традиционно лидируют Октябрьский и Первомайский районы города.

В офисном сегменте значительная часть представителей малого и среднего бизнеса до сих пор предпочитает арендовать помещения в зданиях класса D, закрывая глаза на объективные недостатки последних, но экономя на арендной плате. Офисные помещения класса Е, расположенные на нижних этажах жилых домов, востребованы в основном у представителей b2c сектора.

Арендные ставки по производственно-складским объектам находятся на уровне второго полугодия 2008 года и составляют в среднем для отапливаемых помещений – 134 руб./кв.м в месяц, для неотапливаемых – 96 руб./кв.м в месяц.

Одним из показателей активности рынка является срок экспозиции объектов недвижимости на рынке. На срок экспозиции во многом влияет адекватность ценового предложения, которая зависит, в первую очередь, от стратегии продавца. Целый ряд объектов, реализуемых непосредственно собственником или через аффилированные с ним агентства, могут иметь срок экспозиции и более полутора лет. Это справедливо, как правило, в отношении уникальных в своем роде помещений, расположенных в статусных местах. Продавец подобной недвижимости прекрасно понимает, что даже дисконт в 15-20% на сегодняшний день не повысит шансы на продажу объекта, и предпочитает дожидаться лучших времен. Другая стратегия реализуется, как правило, через риэлторов, которые как никто другой заинтересованы в скорейшей продаже объекта. В данном случае изначально выставляется несколько завышенная цена на объект, а затем через каждые 3-4 недели она опускается на 3-5%, пока не достигнет уровня на 15-20% ниже первоначально заявленной цены. При таком рыночном подходе срок экспозиции составляет для торговой недвижимости – 5-7 месяцев, для офисной – 6-8 месяцев, для производственно-складской – около года.

В ближайшем будущем на фоне дальнейшего роста арендных ставок и низких процентов по банковским депозитам на рынке торговой недвижимости возможно появление целого ряда инвестиционных сделок. По офисной и производственно-складской недвижимости прогноз более пессимистичный, и существенного оживления в этих сегментах в 2010 году ожидать не стоит. Если говорить о рынке в целом, то его дальнейшее развитие сильно тормозит недоразвитость коммерческой ипотеки, которая фактически не функционирует. Важным, однако, является тот факт, что рынок коммерческой недвижимости уже начинает подавать признаки жизни, что выражается в появлении конкретных сделок.

Мониторинг рынка недвижимости Ижевска осуществляется Концептуальным управлением УК «АССО-Строй» ежемесячно на основании данных специализированных изданий, посвященных рынку недвижимости.