Рустам Хабибуллин: «преодолеть кризис смогут все застройщики»

В сентябре республиканский Минстрой обнародовал итоги работы за первое полугодие 2008 года: в эксплуатацию сдано всего 191,7 тыс. кв. м жилья при годовом плане в 520 тысяч. Хороших новостей на рынке недвижимости нет уже больше года, а теперь еще и мировой финансовый кризис как будто взялся добить лежачего.

Крупные федеральные девелоперы объявили о приостановке новых проектов. В Удмуртии, по сути, происходит то же самое, только без громких заявлений. И тем не менее участники строительного рынка, говоря о перспективах своего бизнеса, сохраняют оптимизм. На чем он держится, СД выяснил у генерального директора ОАО «Управляющая компания «АССО-Строй» Рустама Хабибуллина.

– Рынок жилья «стоит» уже больше года, а власти не спешат пересматривать планы по вводу нового жилья. Реально ли в нынешних условиях строить по 1 кв. м на человека в год, как планирует российское правительство, или хотя бы по 0,5 кв. м на человека, как того требуют республиканские власти?

– Правительство может формировать любые планы и программы, однако необходимо отдавать себе отчет в том, что строительством жилья занимаются в основном частные застройщики. А они руководствуются законами рынка. И количество возводимого в регионах и в стране жилья будет регулироваться уровнем спроса на него.

Будет население покупать квартиры — строительство будет идти теми темпами, которые декларирует правительство, и, возможно, даже более высокими. Будут проблемы с продажей построенных квартир — застройщики заморозят даже перспективные проекты, к реализации которых были бы готовы приступить при иной рыночной ситуации. И, конечно, тот кризис, который переживают сегодня и рынок недвижимости, и мировой финансовый рынок, не лучшим образом сказывается на положении дел в этой сфере.

При этом я уверен, что строительные компании Ижевска способны возводить и 300, и 600 тысяч квадратных метров жилья в год. Сегодня они располагают всеми необходимыми для этого ресурсами, включая кадровые и материально-технические. Поэтому, с моей точки зрения, все поставленные правительством задачи выполнимы. Последствия сегодняшнего кризиса в большей степени станут ощутимыми лишь в 2009-2010 годах. Те участки, застройка которых ведется в настоящее время, в особенности те из них, где объекты находятся на заключительных стадиях, вряд ли будут заморожены. Поэтому в текущем году план по вводу жилья, вероятнее всего, выполнить удастся. Для застройщиков риск существует лишь один — отсутствие продаж уже построенного жилья. Однако, учитывая, что в ближайшие год-два темпы строительства будут снижаться, вероятность продать эти квартиры является весьма высокой.

– Назовите основные факторы, сдерживающие темпы строительства жилья.

– Я бы выделил два основных фактора, которые в современных условиях сдерживают темпы строительства жилья. Во-первых, это низкий уровень покупательной способности населения. Высокий уровень инфляции влечет за собой снижение реальных доходов населения, а ужесточение кредитной политики банков усугубляет ситуацию. В результате даже при стагнирующем рынке, когда цены предложения жилья изменяются незначительно, а в ряде сегментов — снижаются, число людей, имеющих возможность приобрести жилье, сокращается. Поэтому застройщики, реально оценивая рыночную ситуацию и не имея гарантий того, что построенные квартиры будут реализованы в запланированные сроки, приостанавливают свои проекты.

Второй фактор, который, с моей точки зрения, негативным образом сказывается на динамике ввода жилья, — это низкий профит между себестоимостью строительства и ценами продажи готового жилья. Как я уже сказал, застройщики будут выходить на площадки лишь в том случае, если проекты по строительству жилья будут рентабельны. А в ситуации, когда цены реализации квартир едва покрывают затраты на строительство, при том, что доподлинно неизвестно, какими темпами будут идти продажи, застройщик, вероятнее всего, примет решение приостановить запуск проекта и дождаться более благоприятного периода.

– В самый разгар кризиса на рынке жилья Агентство ипотечного жилищного кредитования ужесточило условия рефинансирования ипотеки. Как на это отреагировал рынок жилья? Как сами застройщики отнеслись к тому, что государство сдает позиции по поддержке ипотеки?

– АИЖК, безусловно, оказывает реальное влияние на ситуацию, потому что является рупором государственной политики в сфере ипотечного кредитования. А изменение условий выдачи ипотечных кредитов не в пользу заемщиков закономерно приводит к снижению покупательной способности населения. Но в настоящее время принципиально важным является контролировать уровень рисков ипотеки в банковской сфере и не повторить те ошибки, которые привели к сегодняшнему кризису в США. Возможно, одним из таких механизмов может быть ограничение доли ипотечных облигаций в кредитных портфелях банков.

– Пока на государственном уровне с переменным успехом решаются задачи по повышению покупательной способности населения и развитию ипотеки, могут ли сами участники рынка повлиять на ситуацию? Например, если нет резерва для повышения цен продажи, то, может быть, поискать резерв для снижения себестоимости? Может ли ситуацию спасти типовое строительство? Хрущев же в свое время быстро построил много жилья. Почему теперь частным застройщикам не пойти по подобному пути?

– Любой застройщик всегда занимается тем, что ищет резервы для снижения себестоимости строительства. Но при возведении массового многоквартирного жилья варианты существенного снижения себестоимости отсутствуют. При строительстве индивидуального жилья таких способов гораздо больше. Поэтому в момент снижения покупательной способности часть застройщиков вполне может обратить свое внимание на индивидуальное домостроение.

– Достаточен ли «запас прочности» у строительных предприятий республики, чтобы преодолеть текущий кризис? Как Вы считаете, как долго они смогут продержаться на уровне рентабельности, если ситуация не изменится?

– С моей точки зрения, «запас прочности» у большинства строительных организаций региона практически отсутствует. Подъем цен 2005-2006 годов хотя и был весьма ощутимым, однако оказался недостаточным для того, чтобы такой запас обеспечить. В сегодняшней ситуации в наиболее выгодных условиях находятся строительные тресты, поскольку на их долю приходится значительная часть бюджетных и спецобъектов. Это, вероятнее всего, позволит им преодолеть кризис без существенных потерь и сохранить свои позиции.

Коммерческие строительные предприятия рискуют в большей степени, прежде всего потому, что их «запас прочности» в высокой мере зависит от потребительского спроса. В первую очередь могут пострадать те компании, которые имеют большие кредитные портфели. Они не могут позволить себе остановить строительство и вынуждены рассчитывать на то, что построенные ими квартиры будут продаваться. Поэтому благополучие многих коммерческих строительных компаний — в руках потребителя.

Наконец, нельзя забывать о том, что основная часть крупных застройщиков сегодня — это компании, для которых строительство изначально не являлось профильной деятельностью, и на рынке недвижимости они начали работать в период галопирующего роста цен, когда рентабельность этого бизнеса была чрезвычайно высока. В ситуации кризиса ничто не может помешать им покинуть эту сферу, выбрав более привлекательный объект для инвестирования.

– Какой процент застройщиков все же преодолеет кризис? Половина? Меньше? Больше? За счет чего?

– В Удмуртии преодолеть кризис могут практически все застройщики, потому что они кредитуются в российских банках. Эти банки ликвидны и способны не требовать преждевременных выплат по кредитам. В большей мере могут пострадать крупные девелоперы федерального масштаба, которые зависимы от дешевых кредитов западных фондов, ограничивших свое присутствие в России в период кризиса.

– Насколько ситуация в Удмуртии отличается от других регионов? Смогут ли республиканские строительные компании найти работу за пределами Удмуртии — хотя бы в качестве генподрядчиков? Или конкуренция за такие заказы в целом по России слишком велика?

– Удмуртия уже переживала схожие проблемы и сумела сохранить накопленный потенциал. Уверен, что наши строители вполне конкурентоспособны и за пределами республики. Наших специалистов всегда отличали высокий профессионализм и грамотность, поэтому и в соседних регионах их труд будет востребован.

– Каковы ближайшие перспективы жилищного рынка? Может ли преодоление кризиса быть связано с индивидуальным строительством? Или застройщикам придется на время забыть о жилье и развивать строительство коммерческой недвижимости?

– Безусловно, перспективы выхода рынка жилья из кризиса существуют. Россия — динамично развивающаяся страна и при разумном использовании нефтяных денег для развития промышленности, поддержки малого бизнеса еще долго сможет сохранять положительную динамику. Результатом этого станут рост реальных доходов населения и увеличение его способности приобретать даже дорогое жилье.

Однако очевидно, что подъем экономики — не единомоментный, а достаточно длительный процесс. Сегодня же мировой финансовый кризис негативным образом сказался на рентабельности банковского сектора. В результате усложнилось не только получение ипотечных кредитов населением, ужесточились и условия кредитования застройщиков. При этом цены продажи жилья остаются практически неизменными.

Но поскольку перед застройщиками стоит необходимость возврата кредитов, а единственным источником средств является продажа квартир в строящихся домах, нельзя исключать и вероятность обвала рынка. В случае сохранения покупательской активности на невысоком уровне в целях стимулирования продаж застройщики будут вынуждены пойти вначале на скрытое, а затем и явное снижение цен на свои объекты. Поскольку сегодняшняя цена является справедливой и в связи с отсутствием профита не может быть снижена, это может повлечь для них убытки. С другой стороны, если сейчас будут заморожены отдельные строительные проекты, то в ближайшем будущем следует ожидать очередного витка роста цен, который будет спровоцирован возникновением дефицита на рынке жилья.

Строительство индивидуального жилья и коммерческой недвижимости отчасти может стать способом выхода из кризиса для некоторых республиканских застройщиков. Индивидуальное жилье, конечно, не заменит массовое в полной мере, у каждого из этих типов есть свой потребитель. Но поскольку рынок индивидуального жилья в нашем регионе активно начал развиваться лишь недавно, в течение ближайших нескольких лет продажи здесь могут вестись более активно, чем в сегменте массового городского жилья.

Что касается коммерческой недвижимости, то на этом рынке также существуют свои границы. В последние годы в нашем регионе создано достаточно много объектов торгово-развлекательной и бизнес-недвижимости. Пожалуй, единственным неразвитым в регионе сегментом является логистическая недвижимость, но работа в этом направлении сегодня уже ведется. В целом, с учетом перспективных проектов торговых, офисных, гостиничных комплексов, которые сегодня реализуются и разрабатываются, на мой взгляд, в ближайшие несколько лет дефицит в этой сфере будет ликвидирован.

– Если перспективы индивидуального и коммерческого строительства ограничены несколькими годами, на что в таком случае девелоперы делают перспективные ставки?

– Ижевск — динамично развивающийся город и, уверен, таковым останется. В городе разрабатываются проекты комплексной застройки больших территорий, и, конечно, кроме жилья, здесь будут востребованы торгово-развлекательные и бизнес-центры, обеспечивающие инфраструктуру новых микрорайонов. Поэтому на перспективы развития девелоперского бизнеса в нашем регионе я смотрю с большим оптимизмом.