Результаты мониторинга рынка жилья Ижевска в апреле 2007 г.

Цены предложения жилья в Ижевске продолжают снижаться: об этом свидетельствуют результаты мониторинга рынка в первом месяце второго квартала. Если в марте тенденция снижения цен была характерна в основном для низкокачественного жилья небольших размеров в непрестижных районах города, то в апреле коррекция произошла практически во всех сегментах рынка.

На вторичном рынке за месяц средняя цена предложения жилья снизилась на 1,8%, составив 50,9 тысячи рублей за квадрат. По такой цене квартиры в Ижевске предлагались к продаже в середине января текущего года. В наибольшей степени снизилась цена на 1-комнатные квартиры, которые с марта подешевели в среднем на 2,3%: по состоянию на апрель средняя цена предложения 1 кв.м квартир этого размера составляет 54,3 тысячи рублей. Следует отметить, что 1-комнатные квартиры на сегодняшний день являются единственными объектами вторичного рынка, средняя цена предложения которых уже достигла показателей конца прошлого года: по сравнению с декабрем 2006 г. цены в этом сегменте снизились на 1,4%.

Одна из гипотез, объясняющих столь резкое снижение цен предложения 1-комнатных квартир, заключается в том, что жилье именно этого размера традиционно приобретается с целью выгодного вложения средств. Поэтому собственники, купившие квартиры в период бурного роста цен, сегодня стремятся продать их во что бы то ни стало, опасаясь дальнейшего падения цен на рынке. В этом случае цена реализуемых ими квартир зачастую устанавливается на уровне несколько ниже рыночного, что в конечном счете отражается на средней цене предложения.

Цена предложения 2- и 3-комнатных квартир в апреле также снизилась — в среднем на 2,1% и 1,2% соответственно. В рассматриваемом периоде 2-комнатные квартиры предлагались к продаже по средней цене 50 тысяч рублей за 1 кв.м; 3-комнатные — по 50,9 тыс. рублей за квадрат. Цена кв. м. в квартирах размером 4 и более комнат в апреле составила 48,8 тысячи рублей, что на 0,5% ниже мартовского показателя, однако не превышает статистической погрешности. В целом результаты мониторинга подтверждают гипотезу о том, что более быстрыми темпами происходит снижение цен предложения на те объекты, которые ранее были переоценены вследствие ажиотажного спроса.

Этот вывод иллюстрирует сравнение динамики изменения цен предложения жилья различного качества. Так, в апреле более чем на 2% снизились цены предложения квартир в домах таких типов, как кирпичные и панельные «хрущевки», 9-этажные панельные дома 467 серии, кирпичные малоэтажные дома старой постройки. В прошедшем месяце жилье этих типов предлагалось к продаже по цене в среднем на 2,2-2,8% меньшей, нежели в марте. Вместе с тем практически на прежнем уровне сохранилась цена предложения «гостинок», «малосемеек» и квартир в домах современной постройки. Что касается последних, цена их предложения менее всего подвержена воздействию ситуации, сложившейся на вторичном рынке Ижевска. Главным образом это обусловлено тем, что дома, построенные в последние годы, представляют собой категорию наиболее комфортабельного жилья в Ижевске, спрос на которое остается достаточно устойчивым вне зависимости от колебаний на рынке.

В целом наиболее «дорогими» объектами вторичного рынка по-прежнему остаются комнаты гостиничного типа, средняя удельная цена которых в апреле составила немногим более 60 тысяч рублей за квадрат. Квартиры в домах наиболее распространенных в Ижевске типов — «хрущевках», панельных домах 467 серии, домах улучшенной планировки 83 и 85 серий — предлагаются к продаже по средней цене от 47,6 до 52,8 тысячи рублей за 1 кв.м. Наконец, средняя цена предложения квартир в домах современной постройки в апреле была равна 53-м тысячам рублей за квадрат.

На первичном рынке жилья Ижевска также наблюдается снижение средних цен предложения, однако, как и в предыдущие месяцы, изменения происходят в основном за счет вновь выставляемых на продажу объектов. Так, в начале апреля компания «АСПЭК-Домстрой» приступила к реализации квартир в строящемся комплексе «Восток-1», средняя цена которых существенно ниже среднерыночных показателей за счет расположения в одном из наиболее отдаленных от центра районов города. Поскольку совокупная площадь квартир в нем достаточно велика, произошло снижение средней цены предложения квартир в новостройках по городу в целом: в апреле она составила чуть менее 42 тысяч рублей за 1 кв.м. Вместе с тем средние цены предложения жилья в большей части объектов, реализуемых на рынке не первый месяц, в апреле остались без изменений.

По-прежнему по наиболее высоким ценам на первичном рынке предлагаются к продаже квартиры в домах, уже сданных в эксплуатацию: в них в прошедшем месяце средняя цена 1 кв.м составила 51,1 тысячи рублей. Средняя цена квартир в домах, находящихся на ранних стадиях строительства, является наименее высокой — от 38 тысяч рублей за 1 кв.м. Исключение составляют объекты, образующие категорию элитного жилья: вне зависимости от стадии строительства, их цена не опускается ниже 60 тысяч рублей за квадрат.

Оценивая перспективы развития ситуации на рынке жилья Ижевска, следует отметить, что наряду с факторами, обусловливающими дальнейшее снижение цен, в ближайшие месяцы усилится влияние и тех, что провоцируют обратную тенденцию. Так, рост цен на жилье неизбежно будет сопровождать снижение ставок по ипотечным кредитам. Уже сегодня ряд банковских организаций анонсировали новые условия получения ипотечных кредитов, в дальнейшем их число будет лишь увеличиваться. В конечном счете эти изменения способны спровоцировать увеличение спроса на жилье и как следствие — новый виток роста цен.