Принудительное землевладение

Жители ижевских многоэтажек волей-неволей становятся собственниками земельных участков, на которых расположены их дома. СД выяснил, чему тут следует радоваться, а от чего — огорчаться.

Земля в придачу

Право собственности на землю закреплено за жителями многоэтажных домов согласно Жилищному кодексу РФ. В ст. 36 говорится, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположено здание, с элементами озеленения и благоустройства. При этом право общей долевой собственности лишено самостоятельной оборотоспособности (то есть возможности купли или продажи). Выделение доли этой общей собственности или выплата денежной компенсации за нее невозможны.

Получается, купил квартиру — получаешь землю в придачу. Эта правовая норма перекликается с одним из основных принципов земельного законодательства, который заключается в единстве судьбы участка и связанных с ним объектов. Она дает жителям многоэтажек возможность защищать свои интересы и получать дополнительный доход от использования придомовой территории.

Собственники квартир и нежилых помещений вправе распоряжаться участком по своему усмотрению. Например, на общем собрании они могут принять решение о сдаче земли рядом с домом в возмездное пользование под киоски, ларьки, павильоны, рекламные конструкции. Доход от такой аренды может быть направлен на благоустройство территории или ремонт подъездов. Другой вариант: можно организовать во дворе автостоянку, спортивную площадку и т.п.

Кроме того, общая долевая собственность на земельный участок дает неоспоримые преимущества в борьбе с уплотнительной застройкой, отнимающей у них жизненное пространство под возведение нового дома. Городские власти не вправе принимать решение об отводе земельного участка, который был отдан под эту придомовую территорию. Строительство жилых зданий, стоянок или магазинов необходимо согласовывать с собственниками помещений, расположенных на этом земельном участке. Если согласования нет, то такое строительство считается незаконным.

Земля в нагрузку

Чтобы официально вступить во владение участком земли, который по праву принадлежит собственникам помещений расположенного на нем дома, жителям достаточно только принять решение о приватизации участка земли на общем собрании собственников и сообщить об этом в муниципалитет. Остальное — дело чиновников.

Начальник отдела землеустройства Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации Ижевска Елена Максимова объяснила: «Уполномоченный решением общего собрания собственников обращается в Управление с просьбой выдать документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для регистрации общей долевой собственности на земельный участок. После этого заявитель получает постановление Администрации города „Об утверждении границ земельного участка“, план границ земельного участка в масштабе 1:500 и кадастровый паспорт земельного участка».

Чтобы в дальнейшем использовать участок в коммерческих целях, нужно еще зарегистрировать право собственности в Росреестре. Как нам объяснили в Управлении Росреестра по УР, когда участок передается в пользование (например, в аренду) или при возведении на нем нового объекта недвижимости, регистрация общей долевой собственности требуется в обязательном порядке. А если участок не является предметом сделок, то регистрировать собственность не обязательно — он официально переходит во владение собственников помещений сразу после формирования и постановки на кадастровый учет. Фактически, получив в Администрации соответствующие документы, они уже могут владеть, пользоваться и распоряжаться землей по своему усмотрению.

Однако, несмотря на всю простоту процедуры, за пять лет, прошедшие с тех пор, как в Жилищном кодексе РФ появилась норма о праве жителей дома на землю под ним, большинство ижевчан, как, впрочем, и жителей других городов России, не спешат приватизировать свои участки.

Председатель Удмуртской республиканской ассоциации собственников жилья Виктор Кривоносов отмечает, что инициативу в вопросе приватизации земли проявляют две категории собственников: те, кто знает, каким образом будет использовать земельный участок и те, кто понимает, что, не взяв его сейчас рискуют потерять навсегда. «У большинства ижевчан-собственников такой потребности попросту нет, — считает эксперт. — Она возникает тогда, когда появляется угроза уплотнительной застройки и страх за судьбу своего двора, либо возможность выгодно использовать землю».

По словам замдиректора ООО «УК «Вест-Снаб» Ирины Пономаревой, люди не хотят приватизировать землю, прежде всего потому, что с этим связаны дополнительные расходы. Заполучив двор в общую долевую собственность, собственники помещений обязаны отвечать за него и за все, что в нем находится. А это дополнительные налоги на имущество, земельные платежи, обязанность по обустройству и уборке.

Размер налога на землю, который придется платить после приватизации участка, зависит от места расположения участка и доли каждого собственника в общей площади всех помещений многоквартирного дома. Больше всех будут платить те, кто живет в центре города в большой квартире. В целом сумма налога будет небольшой — до нескольких сотен рублей в год на семью — но эксперты отмечают, что люди отрицательно относятся к самому факту появления дополнительной налоговой нагрузки.

Попали под раздачу

Впрочем, чтобы стать землевладельцами, жителям многоэтажек вовсе не обязательно этого хотеть. Участки земли автоматически переходят им во владение после формирования и постановки на кадастровый учет. Администрация Ижевска работы по формированию участков ведет с 2002 года, и сейчас, по данным Управления земельных ресурсов и землеустройства, сформировано более 2100 земельных участков под многоквартирными домами. Всего в Ижевске таких домов 3413, и к концу года Управление планирует эту работу завершить — со всеми вытекающими последствиями.

По подсчетам экспертов, в целом по городу земельный налог с жителей многоквартирных домов может составить порядка 15 млн руб. — какое-никакое, а пополнение бюджета. Однако заинтересованность муниципалитета в приватизации придомовых территорий заключается не только в этом. Формирование земельных участков, принадлежащих собственникам помещений, и их постановка на кадастровый учет позволяют внести ясность в вопросы застройки и благоустройства города в целом. Во-первых, в ходе этого процесса определяются свободные территории, которые в дальнейшем могут быть проданы на аукционах под строительство. Во-вторых, собственники сами отвечают за порядок на своем участке земли, и город уже не несет ответственности за содержание этих территорий — не платит за работу дворников, ремонт дорог, уборку снега и т.п.

Елена Максимова из Управления земельных ресурсов отмечает, что у жителей в этом процессе тоже есть свой интерес: им важно определиться с конкретной территорией участка, за содержание которого они платят управляющей компании. И Виктор Кривоносов из Ассоциации собственников жилья тоже подчеркивает: «Сегодня мы, будучи не собственниками, несем расходы за содержание придомовой территории не зная ее границ». По его словам, именно поэтому жители могут и должны высказывать свои пожелания относительно границ приватизируемого участка.

Однако в большинстве случаев жители не проявляют инициативы по приватизации земли, и границы придомовых территорий определяются без их участия — по формальным признакам. Между тем, юристы считают, что это один из самых сложных вопросов: даже у специалистов не всегда есть четкое понимание, где они должны проходить из-за отсутствия четкого понятийного аппарата.

Надел земли

Норма Жилищного кодекса РФ позволяет лишь сделать вывод о том, что жильцы имеют право не только на участок непосредственно под домом, но и на какую-то часть придомовой территории. Виктор Кривоносов из ассоциации собственников жилья трактует это понятие как «земельный участок, примыкающий к дому, включающий тротуары, дворовые и внутриквартальные проезды, зеленые насаждения, хозяйственные, детские и спортивные коробки, площадки для сбора твердых бытовых отходов». Он ссылается на Земельный кодекс РФ, в котором говорится, что местоположение границ земельного участка и его площадь должны определяться с учетом сложившейся практики использования земли, а также красных линий (границ парков, городских улиц, железных дорог, технических зон, охранных зон памятников культуры и т.д.), границ смежных земельных участков и естественных границ.

Елена Максимова из Управления земельных ресурсов отметила, что существует утвержденная на федеральном уровне методика расчета нормативного размера земельного участка, согласно которой образование участков под многоквартирными домами проводится по принципу баланса территории в кадастровом квартале. По ее словам, границы земельных участков в Ижевске сформированы с учетом сложившейся застройки, красных линий, местоположения границ смежных участков, ранее учтенных в государственном земельном кадастре.

Генеральный директор ООО УК «ЖРП-8» Фарит Губаев говорит, что с получением кадастровых паспортов управляющие компании получили возможность четко определить границы территорий, за уборку которых они отвечают. Между тем представители некоторых управляющих компаний заявляют, что при формировании земельных участков были допущены неточности. К примеру, некоторые из них включают межквартальные дороги. Выходит, собственникам придется содержать и ремонтировать их за свой счет, хотя по закону это зона ответственности муниципалитета. Есть случаи, когда по данным кадастрового плана детские площадки не входят в границы земельных участков — это создает опасность уплотнительной застройки.

В отсутствие инициативы со стороны жителей, управляющие компании вынуждены брать ее на себя. Там, где участки еще не сформированы, они сейчас активно включаются в процесс — инициируют собрания собственников, разъясняют им смысл приватизации, вносят предложения относительно границ придомовых территорий. А там, где формирование участков уже состоялось, им, по всей видимости, придется вести непростые переговоры с Администрацией города, и эксперты не исключают, что в ряде случаев без обращения в суд их завершить не удастся.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.