Перепланировка квартиры – как согласовать и узаконить
Перепланировка недвижимости — более сложный процесс, чем может показаться. Здесь недостаточно желания и ресурсов: нужна целая кипа документов и прогулка по нескольким инстанциям. Некоторые инициаторы домостроят, игнорируя правила. Как итог – самовольная перепланировка и наказание за нее. Наказание, к тому же, планируют ужесточить.
СД объясняет, каков порядок оформления перепланировки, какие документы понадобятся и чем грозит несогласованная работа.
Законная перепланировка
Перепланировка основывается на проекте. Его может подготовить компания, официально занимающаяся такими проектами и имеющая свидетельство СРО. Обычно человек идет в такую организацию с идеей перепланировки, обсуждает ее с экспертом и компания создает проект. Тут нужно понимать, что задача проектировщика привести все «хотелки» хозяина недвижимости в соотвествие со строительными нормативами и правилами эксплуатации жилья. Если хозяин будет настаивать на том, чтобы какие из этих правил были проигнорированы в угоды его желанию, проектировщик может на это пойти, но не сможет гарантировать, что проект будет согласован надзорными органами — в этом случае за исправление проекта заказчику придется снова заплатить.
Следующий этап — согласование перепланировки. Некоторые компании готовы сделать не только проект, но обеспечить его согласование — разумеется, за дополнительную плату. Но если вы решите делать все самостоятельно, самый простой способ — многофункциональные центры государственных и муниципальных услуг. МФЦ принимает документы и выдает разрешение или отказ, причем бесплатно. Это займет максимум 45 дней.
Не так давно Жилищный кодекс РФ позволил не подавать технический паспорт и разрешение на перепланировку дома с культурным, архитектурным или историческим наследием. Правоустанавливающие документы на помещение тоже можно не предоставлять, но только если оно зарегистрировано в ЕГРП. Госинстанции сами будут запрашивать их в соответствующих органах. Проект перепланировки стоит в среднем до 6 тысяч, в целом согласование – около 10 тысяч рублей.
Согласование проекта не означает, что теперь вы можете сделать перепланировку и больше не общаться с органами. Законодательство регулирует также и процесс перепланировки и завершающий этап — приемку работ.
Процесс перепланировки должен идти не дольше 4 месяцев в полном соответствии с проектом. Компания, которая займется выполнением, должна будет составить акт предусмотренных проектом скрытых работ — то есть тех работ, качество которых невозможно проконтролировать после выполнения всех рбот по проекту (теплоизоляция, установка оконных и дверных блоков, гидроизоляция и т.п.). Этот документ послужит подтверждением соответствия фактической перепланировки одобренному проекту.
После окончания работ вам нужно оформить акт приема работ по перепланировке, без которого вы не сможете ее узаконить. Акт может составить и подписать только специальная комиссия. Ее вызывают через тот же орган, в который подавались документы на согласование проекта. Приемочная комиссия осмотрит жилье, составит акт и направит его в БТИ.
Последний этап — техническая инвентаризация. Из БТИ вы вызываете технического специалиста на дом и предъявляете ему проект и разрешение на перепланировку. После оплаты госпошлины вам выдадут новый технический паспорт и на этом перепланировка будет окончена.
Перепланировка коммерческой недвижимости
В главе 4 Жилищного кодекса говорится про жилые помещения, но по этим же правилам оформляется и перепланировка нежилых. Перепланировку в отдельном нежилом здании согласовать проще всего — более того, это не всегда обязательно — только в нескольких случаях:
Даже если вам не пришлось согласовывать строительство в госинстанциях, документы на помещение все равно придется менять. Перепланированное нежилое помещение принимают: владелец помещения, балансодержатель здания, представитель компании-разработчика проекта, представители пожарных, организации, отвечающей за состояние здания, и строительной организации, осуществившей перепланировку.
Кроме того, вам понадобится специальное разрешение, если вы меняете целевое назначение помещения или при перепланировке изменяется площадь помещения — в этом случае нужно скорректировать свидетельство о праве собственности.
В случае с нежилым помещением в многоквартирном доме сначала нужно собрать подписи согласных жильцов, а потом согласовывать перепланировку. Сделать это сложнее, если коммунальные системы или несущие конструкции ненадежны. Тогда вам а) откажут, б) одобрят проект, но ремонтировать системы все равно придется.
Проект перепланировки нужно также отправить в органы СЭС и МЧС. Они определят, соответствует ли строительство нормам безопасности. В дополнение к уже перечисленным документам для согласования понадобятся копии учредительных документов компании, согласие управляющего зданием и жильцов многоквартирного дома, договор страхования гражданской ответственности.
Самовольная перепланировка
Если вы не согласуете перепланировку, то последствия этого решения рано или поздно наступят — если не для вас, то для новых хозяев квартиры. По закону такое помещение нельзя продать, передать по наследству, обменять или сделать залогом. Более того, самовольная перепланировка чревата иском и штрафом. Например, на вас могут пожаловаться соседи: штраф составит 2-2,5 тысячи рублей.
Узаконить самовольную перепланировку непросто — только через суд. Для этого нужно согласовать внесенные изменения с администрацией и ГУАиГ, а также с пожарными. Затем направить иск в суд и, в соответствии с его решением, внести изменения в техпаспорт помещения. Этим тоже занимаются специальные организации. Впрочем, это не гарантирует, что суд примет положительное решение даже при наличии всех согласований и тогда собственнику придется возвращать все к первоначальному виду. Суд может разрешить сохранить изменения, если перепланировка не несет угрозы жизни и здоровью жильцов дома и не нарушает ничьи интересы.
В случае если хозяин помещения проигнорирует требование суда о возврате к первоначальному виду, помещение может быть выставлено на публичные торги, а новый собственник все равно будет обязан устранить внесенные изменения.