Ипотечное кредитование: много денег и мало жилья

В ближайшие четыре года российскими аналитиками прогнозируется значительный рост рынка ипотечного кредитования (к 2010 году он должен увеличиться более чем в 30 раз). Рост ипотечного кредитования уже начинает негативно отражаться на рынке жилья,в том числе и в Удмуртии. Выброс на рынок крупной кредитной массы породил спрос, который строители пока не в состоянии удовлетворить. Только в прошлом году цены на жилье выросли в среднем на 30%. Впрочем, банки на этом смогут заработать еще больше – несмотря на то, что жилье становится менее доступным, количество желающих получить кредит не уменьшается. В 2006 году в республике планируют выдать еще больше ипотечных кредитов. 

Рынок вырос

Значительную роль в популяризации ипотечного жилищного кредитования сыграло внимание к нему со стороны государства – обеспечение россиян жильем стало национальной программой, а еще раньше на развитие ипотечного кредитования из федерального бюджета были направлены значительные ассигнования из бюджета. Первые массовые кредиты по системе ипотечного кредитования, работающей сейчас, начали выдаваться в январе 2004 года, после принятия Правительством РФ большой нормативной базы и внесения поправок к действующим законам.Согласно прогнозу Правительства РФ, развитие ипотечных программ приведет к 2010 году к увеличению доли семей, которые могут участвовать в ипотеке на стандартных рыночных условиях с 9,5% до 25-30%, а уровень обеспеченности жильем в расчете на человека вырастет с 19,7 до 21,7 кв. метров.В настоящее время отсутствие в ассортименте банка ипотечной программы уже становится редкостью, поскольку ипотечные кредиты –наиболее востребованные услуги розничного банковского бизнеса. С увеличением числа банков, пришедших на ипотечный рынок, увеличилось предложение новых ипотечных продуктов, и оптимизировались их условия. Наши аналитики считают, что при такой динамике можно говорить о переходе рынка ипотечного кредитования в практическую стадию. Скажем, когда-то филиал «Сбербанка» был единственным в Удмуртии, выдававшим кредиты на приобретение жилья (сегодняшние показатели выдаваемых займов по этому направлению не соответствуют большим возможностям этого банка – чуть более 17 млн рублей за прошлый год). Сейчас на ипотечном рынке республики ситуация иная. Всего в прошлом году в Удмуртии по ипотечным программам получили кредитные средства 2455 заемщиков в объеме 872 млн рублей. Из этих средств десятью самыми крупными игроками рынка ипотечного кредитования  выдано 790 млн рублей 1794 заемщикам. А в тройке лидеров нет не только «Сбербанка», но и других филиалов крупных российских банков. Лидерами на этом рынке являются местные кредитные организации: «Мобилбанк», «Ижкомбанк», «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» (ИКУР) (см. таблицу). Самый крупный игрок на рынке Удмуртии – «Ипотечная корпорация УР». По данным Минстроя УР, в прошлом году корпорацией выдано кредитов на сумму, превышающую 142 млн рублей. Кроме того, поскольку большинство местных банков работает по федеральной программе не самостоятельно, а через ИКУР, с учетом этих кредитов общая сумма займов, выданных «Ипотечной корпорацией» в 2005 году,  – 470 млн руб.Серьезную конкуренцию ИКУР составил «Ижкомбанк», ставший сервисным агентом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В марте 2006 года «Ижкомбанк» вышел на объем выдаваемых ипотечных кредитов 65 млн рублей в месяц, а уже в апреле эта цифра выросла почти до 100 млн руб. Этот банк предлагает кредиты не только для жителей Удмуртии, но и Татарстана и Пермского края. К тому же здесь применяется «плавающая ставка» от 11,75 до 16%.Другой банк из тройки лидеров – «Мобилбанк» в прошлом году выдал более 260 млн рублей и в этом году намерен увеличить объем. Кредитный отдел банка переполнен заявлениями от желающих получить ипотечный кредит. Таким образом, хорошо видно, что рынок ипотечного кредитования очень динамично растет, и более расторопными на нем оказались местные игроки. Вполне возможно, что скоро в Ижевске наступит ситуация, которая сложилась на московском рынке, когда некоторые банки уже решают не выдавать более одного кредита в одни руки.

Силы и средства

В классическом виде ипотека – это долгосрочная ссуда на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости. Первоначальный взнос по программе ипотечного кредитования может оставлять от 10 до 90%. Права на приобретаемую квартиру оформляются в регистрационной палате, в квартире можно прописаться владельцу и его семье без всяких ограничений. Банком выпускается ценная бумага, которая является обеспечением для банка как залогодержателя на первоочередное право требования квартиры при каких-либо долговых обязательствах владельца. Это базовый механизм, на основе которого сегодня строят свой ипотечный бизнес банки и специализированные кредитные организации. Если взять укрупненно, то в России, и в Удмуртии в частности, все ипотечные программы можно разбить на две группы – федеральная ипотечная программа и собственные ипотечные продукты банков.Федеральная ипотечная программа реализуется Правительством РФ через Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое само кредиты не выдает, а действует посредством региональных операторов и сервисных агентов. В настоящее время Агентством аккредитовано 65 региональных операторов и 55 сервисных агентов. По стандартам АИЖК выдают ипотечные кредиты 88 организаций из 59 регионов России. С 2004 года рефинансировано 32 313 ипотечных кредитов на общую сумму 15 млрд 017 млн рублей. Главным преимуществом федеральной ипотечной программы является достаточно низкая процентная ставка – от 11,75% годовых.  Что касается собственных ипотечных программ банков, то они направлены на то, чтобы охватить клиентов, которые по тем или иным причинам не могут получить кредит по стандартам АИЖК. Так, единственный в Удмуртии банк –сервисный агент АИЖК, «Ижкомбанк», начав работать по федеральной программе, довольно быстро пришел к тому, что линейка продуктов в этом направлении должна быть дополнена собственными программами банка. Сергей Крашенинников, начальник отдела кредитования физических лиц АКБ: «Ижкомбанк» начинал работать с АИЖК так же, как и все банки, став первичным кредитором. Однако мы достаточно быстро пришли к выводу, что самостоятельная работа с Агентством напрямую намного выгоднее. Нет дополнительных ограничений, выставляемых банку со стороны «Ипотечной корпорации УР», а значит, условия, предлагаемые банком, позволят получить кредит более широкому слою населения. Став сервисным агентом, мы смогли выйти на рынок строящегося жилья, где сегодня завоевали твердые позиции. Кроме того, в настоящее время «Ижкомбанк» предлагает населению собственные программы ипотечного кредитования. Сегодня в банке 8 ипотечных программ. Раньше ставка по ипотечному кредиту была фиксированная, сейчас она зависит от размера первоначального взноса и срока кредита. Для приобретения жилья на вторичном рынке мы предлагаем кредит 12-14% годовых, инвестиционные кредиты под строящееся жилье выдаются под 16% годовых, до момента ввода в эксплуатацию. Особой привлекательностью пользуются кредиты у тех, кто улучшает свои жилищные условия, когда есть какая-то база и кредит составляет не более 50% стоимости жилья, тогда ставка в 12% годовых практически соответствует уровню инфляции. Это достаточно выгодно, и, кроме того, банк постоянно снижает размер комиссии, что делает ипотеку с «Ижкомбанком» еще более привлекательной».Нужно отметить, что работа по собственным программам для банков более выгодна, ведь, работая по федеральной программе, банк кредитует клиентов не собственными средствами, а деньгами АИЖК и зарабатывает не только комиссионные.Альфия Салихянова, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Мобилбанк»: «Наш банк работает на рынке ипотечного кредитования в рамках федеральной программы АИЖК, выступая в роли первичного кредитора. Оформив ипотечный кредит в соответствии с действующими стандартами, банк впоследствии продает ипотечный кредит специализированному ипотечному агенту. Таким образом, процентный доход уступается инвестору, а банк получает комиссию за выдачу кредита. Прибыльность работы банка – оборачиваемость, работа с оборота. Рост оборачиваемости способствует соразмерному росту доходности. Высокая скорость оборота позволяет снижать размер комиссий, расширяя тем самым клиентскую базу. Таким образом, создание более привлекательных условий для заемщиков способствует большей доходности банка при снижении затрат заемщиков».Кроме федеральной программы ипотечного кредитования, в Удмуртии действует, и уже давно собственная ипотечная программа. Впрочем, в силу ограниченного объема финансирования она рассчитана не на широкие слои населения, а особые категории граждан, и получить такой кредит можно только в порядке очереди.Александр Ходырев, первый заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики УР: «С 1994 года Правительство УР внедрило программу льготного жилищного кредитования: до 20 лет, под льготную ставку 7% годовых. В очередь за этим кредитом записано около 13 тысяч семей (из них 4 тысячи молодых семей). Правда, выдается этот кредит только для определенных категорий граждан: бюджетников, погорельцев, селян. Но с 1 января 2006 года вступило в силу Постановление Правительства УР «О компенсации за счет средств бюджета Удмуртской Республики гражданам части платежей по ипотечным жилищным кредитам (займам)», которое изменило порядок выдачи льготных жилищных кредитов и позволит сократить очередь на их получение. Дело в том, что сейчас мы бюджетные деньги выдаем не кредитной массой, а компенсируем процентную ставку. То есть человек берет кредит в банке под 15% годовых, а платит за счет компенсации только 7%. Правда, такая схема действует только первые три года, когда особенно тяжело расплачиваться с кредитами. А дальше за счет инфляции повышаются доходы заемщика, и получается, что через три года бремя нагрузки существенно уменьшается. Такая схема позволит в течение трех лет до 18 раз увеличить экономию бюджетных средств».

Перспективы

Перспективы развития рынка ипотечного кредитования а Удмуртии огромны – до насыщения еще очень и очень далеко. Сегодня их ограничивает, с одной стороны, нехватка жилья, а с другой – низкие доходы населения. Например, по оценкам Минстроя УР, около 60% населения республики в настоящее время не может участвовать в накопительных и ипотечных сделках, им необходимо социальное жилье, которое государство не собирается строить в больших объемах, и дожидаться очереди на такие квартиры придется долго. Для тех, кто не попадает в список «нуждающихся и малоимущих», остается ипотека – единственное направление, через которое можно улучшить свои жилищные условия. Впрочем, 40% населения, которое может себе позволить ипотеку, и при этом большинство из этих 40% в той или иной степени нуждается в улучшении жилищных условий – это тоже очень немало, что, в общем, и обуславливает высокий спрос на ипотечные кредиты. Россиян не пугают и банковские ставки – минимум 12%, тогда как за рубежом  ставка по ипотечному кредиту всего 5-6%.

 

Объемы выдачи кредитов и займов банками и Ипотечной корпорацией УР за 2005 год*

Кредиторы

Выдано всего

В том числе:

По стандартам Агентства

 

По собственной программе

 

млн руб.

кредитов (шт.)

млн руб.

кредитов (шт.)

млн руб.

кредитов (шт.)

Ипотечная корпорация УР

142,2

341

142,2

341

Мобилбанк

261,5

634

181

445

80,5

189

Ижкомбанк

237

500

19,7

50

217,3

450

Газпромбанк

19

48

19

48

Камабанк

1,1

4

1,1

4

Банк Ак-Барс

55

119

42,7

92

12,3

27

Сбербанк

17,6

30

17,6

30

Внешторгбанк

20,9

43

20,9

43

Уралсиб

31,8

70

31,8

70

Банк Москвы

3,5

5

3,5

5

Итого:

790

1794

406

980

384

814

 

* Учтены только 10 банков с наибольшими объемами кредитования. Всего, по данным Министерства строительства и жилищной политики УР, в 2005 году в Удмуртии было выдано 872 млн рублей кредитных средств на улучшение жилищных условий 2455 заемщикам.

Мнение

Журнал Галина Ким, советник председателя правления АКБ «Ижкомбанк» по вопросам ипотечного кредитования

«Лучшее продвижение ипотеки обеспечивает сама ипотека»

— В этом году мы вышли на объем 60 млн рублей в месяц. Это стало возможным благодаря тому, что раньше мы работали только с теми, кто проживает в Ижевске, но в прошлом году мы вышли на республиканский рынок. В малых городах и селах Удмуртии большим спросом пользуется кредитование малоэтажной индивидуальной застройки.«Ижкомбанк» активно работает по инвестиционным ипотечным кредитам, т.е. кредитует «стройку», причем охватывает широкий спектр строительных компаний. Получает популярность кредит, выдаваемый под залог имеющейся квартиры, без ее продажи. Особенно это интересно для тех, кто покупает жилье на первичном рынке или тратит кредит на индивидуальное строительство: пока квартира строится и в ней идут ремонтные работы, заемщик проживает в своей старой квартире, тем самым исчезает проблема со съемом жилья. К тому же у некоторых появляется возможность выплачивать кредит за новую квартиру и оставить себе старую. Но лучшее продвижение ипотеки обеспечивает сама ипотека. Если ваши соседи по лестничной клетке в «хрущевке» переехали в только что сданный дом с подземным гаражом, террасой и шейпинг-клубом на первом этаже, а в новой квартире у них большая кухня, два санузла и сразу установлены стеклопакеты, то непременно вам тоже захочется узнать как можно больше об условиях ипотеки.Сегодня нашим банком отрабатывается схема продажи квартиры с кредитным остатком, перенос залога с одного заемщика на другого. Это значит, что покупатель не будет «привязан» к имуществу и при необходимости сможет улучшить свои жилищные условия или вовсе продать квартиру.Для тех, кто брал кредиты несколько лет назад, актуальной является кредитная программа по погашению кредита. В связи со снижением процентной ставки некоторые клиенты банков могут быть переведены на более низкую ставку (например, с 15% до 12%). Последние два года идет явная тенденция снижения процентной ставки, но, к сожалению, рост цен на жилье и соответственно увеличение необходимой суммы кредита опережает эту тенденцию. Чем позднее вы взяли кредит, тем большую сумму необходимо будет выплачивать. Однако напрямую нельзя связывать развитие ипотеки и рост цен на жилье. Например, в 2000 году цены на жилье возросли на 50% без всяких ипотечных программ. В первую очередь, именно отсутствие жилья провоцирует рост цен. Не надо забывать, что последние 10 лет ввод жилья был минимальный, и пока не будет строительства в больших объемах, о стабильности говорить не приходится.

Мнение

Алексей Чунарев, заместитель директора ОАО «ИКУР»

«Рынок будет развиваться, но хлопать в ладоши я бы не спешил»

— За два года через корпорацию было привлечено 500 млн рублей федеральных средств на развитие ипотеки в Удмуртии. В республике сформирована инфраструктура участников общефедеральной программы: в качестве первичных кредиторов успешно работает ряд банков, подписавших с нами соглашение, семь оценочных и две страховых компании.Объемы ипотечного кредитования очень сильно возросли: два года назад они не превышали 2 млн рублей в месяц, а в марте этого года, по моим оценкам, только в Ижевске было выдано более 150 млн рублей. Безусловно, рынок ипотечного кредитования в ближайшие годы будет бурно развиваться. Но хлопать в ладоши я бы не спешил. Дело в том, что сегодня кредитные предложения в разы превышают предложения рынка недвижимости. Отсюда высокие темпы роста стоимости квадратного метра, особенно на вторичном рынке жилья. Следствием этого является то, что процентные ставки по ипотечным кредитам на фоне стремительного роста цен уже не играют главной роли, а сами ипотечные кредиты становятся менее доступными. В прошлом году средний размер ипотечного кредита в Удмуртии составлял 420 тысяч рублей, а в этом угоду эта цифра однозначно превысит 500 тысяч рублей.

Мнение

Журнал Александр Ходырев, первый заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики УР

«Задача по Удмуртии – увеличить объем строительства»

— В целом на рынке ипотечного кредитования ситуация не очень хорошая: цены на жилье  растут, а доходы населения за этим ростом не успевают. Основная причина, способствующая росту цен – большой объем кредитных ресурсов, выброшенный в прошлом году на рынок – 872 млн рублей. Причем более 85% средств ушли на вторичный рынок жилья. Нас очень обеспокоило положение прошлого года. Но нынешняя ситуация на рынке жилья еще позволяет добавить кредитных ресурсов. Думаю, в этом году сумма выданных кредитов превысит 1 млрд рублей, и если львиная их доля уйдет на вторичный рынок, то цены на жилье поднимутся еще больше. Вторая причина – маленькое предложение строящегося жилья, которое не соответствует спросу. Задача в целом по стране и по Удмуртии – увеличить объем строительства жилья. Легко сказать, но не просто делать. Одним из сдерживающих факторов является отсутствие подготовленных строительных площадок с развитой инженерной инфраструктурой и свободных земельных участков на территории города. Подрядчикам, не имеющим подготовленных площадок, приходится одновременно вкладываться в создание инфраструктуры, и эти затраты включаются в цену квадратного метра жилья. В прошлом году мы ввели всего 377 тыс. кв. м жилья, 60% из них – это индивидуальная застройка. В 1987 году вводили 870 тыс. кв. м, до этих объемов нам еще очень далеко.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.