Классовая революция новостроек

С древних времен люди ищут рай на земле. Достаточно вспомнить поиски исчезнувшего острова Атлантида и то, как тибетские монахи давали надежду людям, что рано или поздно заветный город Шамбала будет найден. Сейчас практически ничего не изменилось, видимо, человеку свойственно по природе искать лучшее, стремиться улучшить окружающий его мир. Для многих людей это начинается с изменения жилищных условий.

Жилье — это признак социального статуса человека: «Скажи мне, где ты живешь, и я скажу кто ты». Немаловажен и комфорт — значительную часть жизни мы проводим дома, и хотелось бы, чтобы это времяпрепровождение сопровождалось максимумом удобств. Однако не все мечты реализуемы, экономические барьеры, к сожалению, еще никто не отменял. Выбор нового жилья превращается в решение задачи по оптимизации соотношения возможное/желаемое, или попросту цена/качество. Собственные экономические возможности нам, как правило, хорошо известны (хотя, как показывает практика, до четверти клиентов, приходящих в офисы застройщиков, очень слабо представляют возможности современной ипотеки и порой бывают приятно удивлены, что с их трудовой биографией и текущим размером заработной платы они могут позволить себе не двух, а трехкомнатную квартиру). Вопрос в том, как выбрать жилье, по каким критериям оценить его соответствие нашей мечте. Решение задачи невозможно без четкого представления о параметрах оценки и, самое главное, о соответствии предлагаемого жилья заявленным характеристикам.

Очевидно, что современный рынок недвижимости уже не удовлетворяют устаревшие строительные нормы советских времен, согласно которым все жилые объекты делятся на два вида: общежития и жилые дома. Потому и возникла необходимость в принципиально иной системе оценки потребительских характеристик жилья. Попытки создания классификации предложения на рынке жилой недвижимости делались неоднократно, но так и не выходили за рамки маркетинговых мероприятий отдельных компаний-участников рынка, направленных на продвижение конкретных, единичных объектов недвижимости. В настоящее время, по всей России архитекторы, инженеры-проектанты, инженеры-строители, специалисты в области эксплуатации, маркетологи, менеджеры по продажам и риэлторы работают над составлением более точной характеристики классов жилья.

Для московского или прибалтийского, не говоря уже о западных рынках недвижимости, создание классификатора квартир в новостройках — это давно уже пройденный этап. В Удмуртии подобного деления до сих пор не было. Устранить этот пробел взялась строительно-инвестиционная компания «Комос-Строй». «Комос» предлагает совершенно четкие принципы дифференциации своего товарного предложения. В этой области деятельность компании стала инновационной для жилищного рынка нашей республики.

В основу концепции дифференцированного маркетинга «Комос-Строй» легли многочисленные исследования, проведенные в период 2006-07 годов, а также рекомендации ведущих экспертов в данной области. Компанией предлагается четыре типа объектов жилой недвижимости — Доступное жилье, Бизнес-класс, Премиум и De Luxe. Классификация ориентирована, в первую очередь, на потребителя, чтобы правильно оценить квартиру по соотношению цена/качество. Основными критериями отнесения объектов-новостроек к той или иной категории являются:

1. Месторасположение. Учитывается близость или удаленность от центра, отличительные особенности района, транспортная доступность, вид из окон, перспективы градостроительного развития района и т. д.

2. Архитектурно-планировочные решения, количество подъездов, количество квартир в доме, возможности по выбору планировки из числа предлагаемых или по индивидуальному заказу, площадь и параметры отдельных помещений квартиры, количество лоджий и балконов.

3. Технология строительства, конструктивные особенности жилого дома: тип фундамента, материалы фасада, стен, возможность перепланировок, уровень отделки квартиры — без отделки, подготовка под чистовую, чистовая.

4. Качество инженерии, оборудование и оснащение квартир. Учитываются особенности решения систем отопления, водоснабжения (автономное или центральное), электричества, наличие циркуляционных насосов, систем пожаротушения, вентиляции и кондиционирования, качество лифтового оборудования, наличие систем предупреждения аварийных ситуаций и пр.

5. Наличие социальной инфраструктуры: магазинов, школ, детских садов, объектов бытового обслуживания и других объектов, имеющихся в наличии и предполагаемых к строительству в процессе возведения жилого дома (жилого комплекса).

6. Организация придомовой территории и способ управления эксплуатацией и обслуживанием жилого дома. Учитывается наличие парковок, зеленой зоны, площадок для отдыха детей и взрослых, ограждение территории, наличие собственной обслуживающей организации, службы охраны, домофонов и пр.

7. Репутация объекта и района строительства. Здесь важна социальная однородность жильцов и близость специфических объектов, влияющих на потребительскую привлекательность жилого дома (жилого комплекса).

Объекты класса De Luxe, предлагаемые компанией «Комос-Строй», должны соответствовать следующим стандартам: наличие паркинга с непосредственным доступом из здания, порядка 50 квартир в доме, не более двух квартир на площадке, высота потолка порядка трех метров, метраж большинства квартир в доме 150-270 кв. м, расположение в центральных или элитных районах города, авторские дизайнерские решения зон общего пользования и придомовой территории, автономная котельная, бесшумные лифты, наличие квалифицированной охраны. Для домов данного класса предполагается развитие клубной системы: наличие тренажерного зала, детской комнаты, биллиардной, комнаты для приема посетителей — и все это исключительно для жильцов дома.

Категории Премиум соответствуют следующие признаки: высота потолка должна составлять порядка трех метров, метраж 2-комнатных квартир ориентировочно 80 кв. м. Трехкомнатные квартиры должны быть порядка 100 — 120 кв. м, обязательно наличие предложения четырех и пятикомнатных квартир площадью 140-180 кв. м, хотя «количество комнат» для этого класса — понятие довольно условное. Технология строительства должна давать возможность перепланировок, которые могут быть выполнены, в том числе и на этапе строительства по согласованию с будущим жильцом. В моду входят одно-двухкомнатные квартиры-студии площадью 80-100 метров. Количество квартир в доме или комплексе не должно превышать 250 штук. Географическое расположение домов — центральные или элитные районы города. В комплексе или в непосредственной близости от него должны быть расположены места рекреации: спортивные клубы, спа-салоны, салоны красоты. Обязательным условием является наличие паркинга с непосредственным доступом из здания. Бесшумные лифты, автономная котельная, наличие консьержей — все это отличительные черты дома класса Премиум.

Бизнес-класс также представлен компанией «Комос-Строй». Метраж 2-комнатных квартир здесь будет порядка 65 кв. м. Высота потолка в домах Бизнес-класса желательна на уровне 2,8 метра. Дома Бизнес-класса располагаются в спальных, экологически чистых, безопасных районах города с развитой социальной инфраструктурой: продуктовые магазины, школы, детские сады — все это в шаговой доступности. В проект, как правило, закладывается наличие паркинга и помещений для консьержей.

Тема социально доступного жилья никогда не потеряет своей актуальности. У компании «Комос-Строй» есть своя концепция доступного и комфортного жилья для широких слоев населения. Она представлена в классификации «Комоса» категорией Доступное жилье. По мнению специалистов компании, ценовая доступность жилья не должна достигаться за счет снижения его качественных характеристик. «Доступное жилье» в понимании «Комоса» — это комфортабельные малогабаритные квартиры в домах типовых проектов, без предусмотренных помещений для консьержей и подземных паркингов. Высота потолка в домах этого класса должна быть не ниже 2,5 метра. Метражи квартир: однокомнатные порядка 38 кв. м, двухкомнатные — 60 кв. м, трехкомнатные — 75 кв. м. Покупая квартиру этого класса, клиент должен иметь возможность вселиться в нее сразу же после сдачи дома в эксплуатацию. Квартира должна представлять собой готовый продукт: в обязательном порядке производится отделка всех помещений, кухни и санузлы оборудуются сантехникой. Сразу же после сдачи дома в эксплуатацию клиент имеет возможность справлять новоселье и заниматься расстановкой любимых книжек по полкам, а не думать о ремонте. Также жителей ждет благоустроенная придомовая территория с детской площадкой и гостевой парковкой.

Классификатор жилья в новостройках «Комос-Строй» предназначен для наиболее полного учета потребностей различных слоев населения в комфортном, благоустроенном жилье. Следует подчеркнуть, что компания считает для себя приоритетной дифференцированную стратегию маркетинга. Только такой подход к проектированию товаров и услуг позволяет обеспечить комплексный подход к удовлетворению потребностей потребителей на рынке жилья в новостройках.