Коммерческая жилка

Региональная коммерческая недвижимость России — огромный и малоосвоенный рынок. В связи с этим инвестиционные потоки российских и зарубежных компаний все активнее перемещаются из Москвы и Санкт-Петербурга в регионы. Ижевск тоже не остается в стороне от этой тенденции. Тем более что спрос на магазины, офисы и складские помещения демонстрирует завидную динамику, не достигнув пока еще своего пика. Как отмечают аналитики, ижевский рынок коммерческой недвижимости ожидает довольно безоблачное будущее, особенно в секторе высококачественных торговых и офисных площадей, спрос на которые постоянно растет.

Золотые горы за пределами МКАД?

Ранее спокойный Ижевск с дымящими трубами заводов сегодня превращается в большой торговый муравейник. Мы не одни такие. Если рассматривать факторы, способствующие развитию регионального рынка коммерческой недвижимости, то условно их можно разделить на макроэкономические и локальные.

К первым относится экономическое развитие региона, его географическое положение и расположение относительно основных транспортных магистралей, а также социально-демографические характеристики населения. Не менее важными для развития рынка коммерческой недвижимости являются локальные факторы. В их числе — отношение к бизнесу местных властей. Если с этим все в порядке, рано или поздно интерес местных и федеральных инвесторов к развитию рынка недвижимости не заставит себя ждать.

В этом смысле рынок коммерческой недвижимости нашего города, с точки зрения столичных застройщиков и инвесторов, до сих пор не раскрыл свой потенциал. Столичный статус Ижевска, развитая промышленность, довольно высокая покупательская способность ижевчан, наличие долгосрочных программ развития города… Просто идеальные условия для возможных инвестиций!

– Работа в городах России для столичных инвесторов имеет большие перспективы, поскольку региональный рынок коммерческой недвижимости, в отличие от насыщенных рынков Москвы и отчасти Санкт-Петербурга, пока еще обладает значительной емкостью и соответственно экономическим потенциалом, — говорят эксперты управляющей компании «АССО-Строй». — Что касается Ижевска, то его привлекательность для столичных инвесторов отчасти обусловлена интересом со стороны крупных операторов розничной торговли. Такие компании, как «Техносила», «Эльдорадо», «Евросеть», «Спортмастер» и другие, уже работают в Ижевске. Ряд ритейлеров, в числе которых Metro Cash&Carry, «М-Видео» и другие, готовится к приходу на рынок. Это означает скорое появление у нас и других отечественных и западных торговых сетей, которым будут необходимы торговые площади, отвечающие современным стандартам качества.

Правда, освоение провинции не всегда сулит москвичам золотые горы. Чтобы заработать, им приходится учитывать местные особенности рынка коммерческой недвижимости, высокую конкуренцию среди местных строительных компаний, административные препоны и, конечно, более низкую доходность проектов. У нас она составляет 20-30%, что несколько ниже аналогичного показателя в Москве.

В своем котле

Несмотря на все эти обстоятельства, которые встречают иногороднего инвестора, ижевский рынок коммерческой недвижимости, по мнению местных экспертов, по сравнению со многими другими регионами, все-таки привлекателен — в первую очередь своей стабильностью.

– Ситуация на рынке коммерческой недвижимости Ижевска достаточно стабильна, — утверждают в «АССО-Строй». — При сохранении высокого спроса наблюдается плавный рост предложения, недостаточно высокие темпы которого связаны, прежде всего, с начальным этапом освоения рынка нового строительства коммерческой недвижимости.

Согласно статистике, на каждого американца приходится 20 кв. м торговых площадей, в то время как россиянину приходится довольствоваться 0,1-0,2 кв. м. При этой огромной разнице неудивительно, что проекты новых торговых центров особенно популярны среди российских инвесторов. Хотя здесь возможны разные варианты. К примеру, переоборудование в магазины и супермаркеты освободившихся промышленных зданий, торговые зоны в подземных переходах, бутики на первых этажах жилых домов.

Но все же решить проблемы дефицита коммерческой недвижимости такими путями просто невозможно. Во-первых, бесконечно перепрофилировать имеющиеся строения невозможно. Во-вторых, крупные торговые сети, готовые работать в нашем городе, требуют современных торговых площадей, отвечающих мировым стандартам. Решение этого вопроса возможно лишь путем строительства совершенно новых зданий. В Ижевске эту тенденцию, что называется «прочувствовали». Аналитики «АССО-Строй» особо подчеркивают, что в Ижевске появляются застройщики, ориентированные исключительно на коммерческую недвижимость.

И нужно отметить, что объекты, находящиеся сегодня на этапе строительства и разработки, их размеры, местонахождение, функциональность и предполагаемое качество уже оказывают влияние на рынок коммерческой недвижимости в Ижевске. Впрочем, влияние пока не очень значительное, ведь, по оценке аналитиков, несмотря на то, что с 2002 года объем площадей, предназначенных под розничную торговлю, непрерывно растет, объем современных торговых площадей в Ижевске в настоящее время не превышает 60 000
квадратных метров. Эта оценка аналитиков «АССО-Строй» включает в себя современные торговые центры, а также реконструированные старые магазины советского образца и торговые объекты, построенные в 90-е годы с минимальными капиталовложениями.

– Повышение покупательской способности и более высокие ожидания потребителей в отношении товаров и услуг создают потребность в современных торговых центрах, — считают эксперты «АССО-Строй». — В городе пока не имеется торговых центров с профессиональной торговой концепцией, хотя есть вполне современные, пусть и небольшие, объекты («Омега», «Леон» и т.п.). Объем новых площадей розничной торговли, выведенных на рынок в 2006-2008 годах, составит около 100 тыс.
квадратных метров. Но и этот объем не покроет спрос. Простое сравнение с лидером в развитии розничной торговли в регионах — Казанью, где объем полностью сданных в аренду площадей современных торговых центров составляет 450 000 квадратных метров и еще 300 000 находятся в стадии проектирования, показывает, что Ижевск еще имеет потенциал для строительства современных объектов розничной торговли.

Такие разные сегменты

Условно рынок коммерческой недвижимости делят на несколько сегментов: офисная недвижимость, торговые площади, производственные и складские помещения. В каждом из них свои требования, свои цены и свои ограничения. Да и внутри сегментов существует градация по величине арендной ставки. Аренда качественных офисов (класса А и В+) обходится московским бизнесменам в $600-700 за кв. м в год. Помещения поскромнее (классы В, С и D) сдаются по цене до $350. Естественно, они самые востребованные. Предприниматель к коммерческой недвижимости предъявляет стандартный набор требований: центр города, парковка, гостевая автостоянка, качественный ремонт, телефоны. Аналогичные требования и к торговым площадям.

Ижевск не исключение. Безусловно, офис и магазин в центре города влияют и на престиж компании и на течение бизнеса. Однако сегодня в центре Ижевска существуют та же проблемы, что и в большинстве российских мегаполисов: дефицит и соответственно высокая стоимость качественных предложений. Это заставляет предпринимателей рассматривать возможность вынесения бизнеса подальше от центра города, где качественные площади можно найти по более приемлемой цене.

– В силу отсутствия достаточных свободных площадей в центре Ижевска начинает расти популярность площадок розничной торговли, расположенных за пределами центральной части города, — говорят специалисты «АССО-Строй». — Стабильно осваиваются территории рядом с главными транспортными магистралями и федеральными трассами.

Уже на стадии проектирования заказчики и строители стараются избежать недостатков уже действующих комплексов: закладывают многоместные паркинги, прокладывают подъездные пути, оснащают центры системами кондиционирования, бесперебойного электроснабжения, высокоскоростными лифтами, заботятся о развитии инфраструктуры объекта. В минимальный пакет услуг в бизнес-центрах и торгово-развлекательных комплексах уже входят круглосуточная охрана, системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, конференц-залы, кафе и бары, уборка помещений.

Аналитики отмечают, что ижевский бизнес уже дорос до того уровня, чтобы предъявлять более высокие требования к качеству коммерческих площадей. Причем арендные ставки, по мнению операторов регионального рынка, растут не столько из-за дефицита площадей, а именно благодаря развитию бизнеса и более высоким требованиям к качеству площадей и услуг со стороны арендаторов и покупателей.

– Рынок торговли и развлечений Ижевска обладает достаточным потенциалом. Конкуренция в секторе торговых центров начинает расти, а уровень качества комплексов, управления недвижимостью и арендаторов — улучшаться, — утверждают в «АССО-Строй». — Наблюдается и общероссийская тенденция включать в состав новых торговых центров развлекательные комплексы.

Рост конкуренции в секторе коммерческой недвижимости характеризуется следующими показателями: увеличивается предложение торговых площадей; растет количество арендаторов, располагающихся в одном торговом центре; появляется возможность разнообразить состав арендаторов, включая предприятия сферы обслуживания, способствующие повышению привлекательности торговых центров для покупателей; появляются новые торговые центры, что влияет на развитие местных операторов розничной торговли; расширяются площади, занимаемые одной компанией-оператором.

Таким образом, сегодня, когда ижевский бизнес готов вкладывать средства в такую коммерческую недвижимость, появление качественных и современных объектов торговли, деловой недвижимости и развлечений, в свою очередь, становится серьезным стимулом для развития города.