Лихая доля
В республиканском Министерстве строительства обдумывают законопроект, который защитит права обманутых дольщиков. Сейчас в решении спорных вопросов долевого строительства, действительно, полный хаос: с одной стороны, самострой, с другой — самозахват квартир. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что проблема существует скорее в социально-политическом, чем в юридическом плане. Так что закон, может быть, и не появится — за ненадобностью.
«Горячие точки»
Термин «обманутые дольщики» родом из 2006 года. Именно тогда о проблемах долевого строительства на фоне краха «Социальной инициативы» заговорили по всей стране. Тогда же первый публичный скандал разразился и в Удмуртии — вокруг стройки на улице Льва Толстого. Когда стало известно о фактах двойной продажи квартир, выяснилось, что ее причина в отсутствии каких бы то ни было договоров между застройщиком ЗАО «Экспресс» и подрядчиком ООО «Химстрой».
Заодно всплыли и другие факты: никакой разрешительной документации — ни прав на землю, ни разрешения на строительство, ни согласованного проекта — у строителей не было и нет. В решение проблемы счел нужным вмешаться президент Удмуртии — он распорядился взять ситуацию под контроль и по завершении строительства лишить замешанные в скандале компании возможности работать на территории республики.
Впрочем, президентского крепкого слова оказалось недостаточно. Правовых инструментов у властей против недобросовестных застройщиков у властей, как выяснилось, нет. Так, например, по информации республиканского Минстроя, тот же «Химстрой» продолжает без всяких разрешений строить и продавать квартиры — на улице Баранова и на улице Береговой.
На своей пресс-конференции замминистра строительства УР Анатолий Кловзник озвучил для СМИ еще несколько подобных «горячих точек»: дом в Пирогово, который строит компания «Линекс», дом № 1 на улице Пушкинской, где заказчиком выступает Горстрой (!). Есть и другие компании, которые держат на заметке в Минстрое УР и инспекции Госстройнадзора. Всего, по информации Минстроя, «недобросовестных застройщиков» более двадцати.
Как заявил Анатолий Кловзник, реестр таких компаний будет опубликован в ближайшее время: «Это будет не только перечень компаний, но и список допущенных нарушений. Сейчас мы работаем над формой этого документа, чтобы он не выглядел антирекламой. Важно правильно подать эту информацию людям».
Помимо профилактических мероприятий, Минстрою приходится заниматься и решением уже возникших проблем. Самой острой чиновники признают ситуацию с домом на улице Л. Толстого. Если в большинстве остальных случаев строительство либо уже близко к завершению и не требует больших финансовых затрат, либо, наоборот, находится в начальной стадии и застройщики не успели привлечь много дольщиков, то на Льва Толстого и пострадавших много — около 90 квартир еще не построено, — и денег на завершение объекта нет совсем. Поэтому под сочетанием «обманутые дольщики» в республике, как правило, подразумевают именно участников этого строительства. Хотя юридически это не совсем верно.
Не все те дольщики, кого обманули
В Министерстве строительства Удмуртии подчеркивают, что формально органы власти не несут никакой ответственности за то, куда дольщики вкладывают деньги. Параметры, по которым строительство и договоры долевого участия признаются законными, прописаны в законе «Об участии в долевом строительстве» (214 ФЗ). Анатолий Кловзник считает, что прочесть этот закон должен каждый человек, собирающийся принять участие в долевом строительстве. А если потенциальный дольщик не уверен в собственных силах, ему лучше обратиться за консультациями к юристам, а также принести еще не подписанный договор на долевое строительство на экспертизу в Госстройнадзор.
В законе четко сказано, что привлекать деньги имеет право только застройщик, имеющий во владении или в аренде земельный участок, на котором разрешено строительство; проектно-сметную документацию, прошедшую экспертизу; постановление уполномоченного органа, дающего разрешение на строительство. Ни подрядчики, ни поставщики материалов, ни какие-либо другие лица заключать договоры долевого участия не имеют права. В самом договоре должен быть четко указан адрес приобретаемой квартиры, вплоть до номера, ее площадь, цена и способ оплаты, прописан срок сдачи объекта (хотя бы в пределах квартала) и гарантийные обязательства застройщика.
«Без соблюдения этих условий документ не считается договором долевого участия. Он считается вступившим в законную силу с момента регистрации в Регистрационной палате. Таким образом дольщик будет застрахован от двойной перепродажи его квартиры. Если по каким-то мотивам вдруг появится второй договор на эту квартиру, он будет признан незаконным», — говорит г-н Кловзник.
По большому счету, 214 федеральный закон уже достаточно эффективно защищает права участников долевого строительства. Проблема только в том, что те, кто в Удмуртии называют себя обманутыми дольщиками, под определение «дольщики» не подпадают в принципе.
По словам председателя Комитета обманутых дольщиков (стихийно созданного во время митинга) Галины Индиряковой, «на все обращения в прокуратуру дольщикам приходит один ответ: вы не подпадаете под действие закона».
Дело в том, что часть договоров на приобретение квартир на Льва Толстого была заключена еще до 1 апреля 2005 года, то есть до вступления в силу закона «Об участии в долевом строительстве». Тогда люди, в принципе, не могли знать, что подписываемые ими документы через несколько месяцев окажутся вне правового поля. Так, не по своей воле, за гранью закона оказались все, кто купил квартиры у ООО «Химстрой», — это всего лишь подрядчик, а не застройщик. Впрочем, и договоры с застройщиком ЗАО «Экспресс» оказались никчемными бумажками, поскольку не были зарегистрированы в Регпалате. Но и после вступления в силу 214 закона люди подписывали такие же точно документы, не обращая даже внимания на то, что в заголовке написано «договор уступки права требования» вместо «договор долевого участия в строительстве». И если в первом случае дольщики обманулись, можно сказать, по вине законодателей, поменявших правила игры в самый ее разгар, то во втором они сами поставили себя вне закона.
Однако Комитет обманутых дольщиков все же пытается найти виноватых. «Из-за отсутствия в республике закона об обманутых дольщиках, принятия которого требует комитет, ситуация зашла в тупик. Обманутые соинвесторы даже не могут обратиться в суд, поскольку не подпадают под действие 214 закона — в связи с тем, что у застройщиков отсутствует разрешение на строительство. Дольщики требуют признать действия застройщиков, которые умышленно начинали строительство без необходимых правоустанавливающих документов, мошенническими», — заявляет Галина Индирякова.
Кто должен отвечать за правовую безграмотность? Республиканский Минстрой согласился поддержать тех, кто не по закону, а по факту оказались «обманутыми дольщиками», и всерьез рассматривает возможность разработки республиканского закона, защищающего права таких людей.
Осталось только решить, что в нем должно быть записано, чтобы и дольщикам помочь, и федеральный закон, во-первых, не дублировать, а во-вторых, ему не противоречить.
Опыт
До сих пор дополнить федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» региональными законодательными актами решились только два субъекта федерации — Татарстан и Самарская область. В каждом из этих регионов число обманутых дольщиков превышает 4000 человек.
В Татарстане такой закон нацелен в первую очередь на профилактику правонарушений со стороны строительных компаний. Он называется «О наделении органов местного самоуправления государственными полномочиями по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства». Суть документа, в принципе, ясна из названия: в каждом городе или районе есть свой надзорный орган, и множеству таких органов проще постоянно держать под контролем стройки на своей маленькой территории, чем одному органу пытаться уследить за всей большой республикой. Плюс к этому застройщики в Татарстане обязаны ежеквартально отчитываться о расходовании средств соинвесторов.
В Самарской области все иначе. Там закон написан для тех, кого уже успели обмануть. Он так и называется — «О мерах по защите обманутых дольщиков». Его суть сводится к тому, чтобы достроить «нехорошие квартиры» за счет областного бюджета. Примечательно, что областное законодательное собрание приняло закон на последней сессии очередного созыва — то есть перед перевыборами депутатов.
Усилить контроль
Главной проблемой дольщиков в риэлторской среде считают слабые механизмы контроля за расходованием средств застройщиками. «Не существует органа, который может контролировать расходование застройщиками средств соинвесторов. И сегодня просто невозможно проследить, каким образом расходовались деньги, и, следовательно, предъявить строителям претензии», — говорит начальник отдела продаж риэлторской компании ООО «Партнер М» Михаил Кулаков. Эксперт предлагает взять эту ответственность на себя Прокуратуре УР — проверять законность расходования средств дольщиков по их заявлению.
На самом деле, орган, который должен контролировать законность работы строительных компаний, существует — это инспекция Госстройнадзора при Министерстве строительства УР. И этим летом республиканская прокуратура проверила работу самой инспекции. В результате, как говорится в официальном сообщении Прокуратуры УР, «выявлены нарушения законодательства при возбуждении, рассмотрении и прекращении административных дел, исполнении постановлений о назначении административных наказаний и другие нарушения». Например, как говорится в том же сообщении, «должностные лица Инспекции не выполняют должным образом обязанности по контролю за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и целевым использованием этих средств. За 2007-2008 годы проведены лишь две целевые проверки законности привлечения и использования денежных средств участников долевого строительства».
Оправданием такой нерасторопности Госстройнадзора может быть только то, что строек в Ижевске в десятки раз больше, чем сотрудников в инспекции. И тут самое время вспомнить об опыте соседнего Татарстана, где контроль и надзор вменили муниципалитетам.
Запретить самострой
Практика показывает, что большинство проблем дольщикам создает самовольное строительство. Однако вызвать на стройку, начатую без разрешительных документов, ОМОН, все там опечатать, поставить охрану — в общем, парализовать работу строителей до тех пор, пока не будут оформлены все необходимые бумаги, — власти не могут. Федеральное законодательство разрешает приостановить незаконное строительство только на 90 дней. По истечении этого срока строительство может быть продолжено, даже если разрешение так и не было получено.
Можно еще оштрафовать фирму или/и ее руководителя. Штраф для директора может составить от 20 до 50 тысяч рублей, для компании — от 500 тысяч до 1 млн рублей. В результате более чем 400 проверок, проведенных в прошлом году инспекцией Госстройнадзора, штрафов было назначено на общую сумму 4 млн 233 тыс. рублей. Кому-то эта сумма покажется большой, но не участникам строительного рынка. Нарушителям проще заплатить штрафы и работать по-прежнему. Но увеличить штрафы за самовольное строительство республиканские законодатели не могут: изменения в КоАП может принять только Госдума.
В Минстрое рассматривают возможность в рамках республиканского закона разрешить органам надзора закрывать несанкционированные стройки более чем на 90 дней, а также приравнять строительство без документов на землю к захвату чужой собственности — а это уже уголовная ответственность.
Правда, борьба с самостроем на уровне республиканского законодательства имеет смысл скорее для наведения порядка в строительстве в целом, чем для защиты прав дольщиков. Вряд ли дольщикам будет легче от того, что оплаченная ими стройка будет остановлена.
Достроить за счет бюджета
Засудить по 214 закону можно только компанию, которая является исполнителем по договору долевого строительства. Однако у многих из тех, кого в Удмуртии считают обманутыми дольщиками, как известно, по тем или иным причинам нет на руках такого документа. И это только первое «но». Второе: даже если суд примет иски к рассмотрению и обяжет строительные компании вернуть деньги, вряд ли это решение удовлетворит истцов. Во-первых, дольщики окажутся далеко не первыми в очереди на получение денег с компаний-банкротов, а во-вторых, возвращенных денег может и не хватить на покупку нового жилья: за время тяжбы инфляция съест значительную их часть.
По сути, проблему дольщиков может решить только завершение строительства и вручение им ключей от квартир. Генеральный директор ООО «Строительная фирма «Римский квадрат» Владимир Агеев делится собственным опытом: несколько лет назад его компания выиграла конкурс на завершение строительства дома на улице Сельской, который по причине банкротства не смогло достроить СУ «Ижевское». Главным условием конкурса было выполнить обязательства фирмы-банкрота перед дольщиками, то есть работу можно было считать завершенной только после того, как люди получат документы, подтверждающие их право собственности на квартиры.
«Римский квадрат» вложил в завершение строительства собственные средства, и дольщики согласны были возместить фирме эти расходы, тем более что суммы выходили невеликие. Но именно из-за этого и возникли проблемы с оформлением квартир в собственность. Получалось, что «Римский квадрат» продает квартиры по ничтожно малой цене — дешевле 20 процентов от рыночной стоимости. Для фискальных органов это повод заподозрить компанию в сокрытии доходов и привлечь ее к ответственности (для руководителя — вплоть до уголовной).
Учитывая этот опыт, вряд ли другие строительные компании захотят заканчивать работу обанкротившихся или проштрафившихся коллег. Поэтому Министерство строительства и рассматривает возможность прописать в республиканском законе об обманутых дольщиках компенсации пострадавшим в виде бюджетных субсидий в том случае, если недобросовестные строители будут признаны банкротами или на руководителей будут заведены уголовные дела, как в случае с ЗАО «Экспресс», директор которого обвиняется в мошенничестве.
Закон для 90 человек?
Вопрос о целесообразности разработки законопроекта еще только в стадии рассмотрения, но именно возможность бюджетных компенсаций потерпевшим уже широко обсуждается в публичном поле. Вероятно, потому, что на фоне остальных положений, которые предполагается в него включить, именно это выглядит наиболее радикальным и действенным с точки зрения «обманутых дольщиков».
И в то же время именно оно является самым спорным. С одной стороны, сравнительно небольшое число «обманутых дольщиков» предполагает и небольшую нагрузку на бюджет, и это может облегчить принятие законопроекта. Но, с другой стороны, под действие закона рано или поздно может подпасть гораздо больше людей. Если завтра — дефолт, и все застройщики — банкроты, а все дольщики — получатели субсидий?
В этом случае, по словам председателя бюджетной комиссии республиканского Госсовета Софьи Широбоковой, возникает вопрос: «Почему за действия застройщиков должны рассчитываться налогоплательщики?»
Впрочем, с тем, что проблемы обманутых дольщиков легче предотвратить, чем решать, тоже можно поспорить. Где гарантия, что обманувший одного контролера не обойдет десять, и испугается ли уголовной ответственности тот, кому не страшен миллионный штраф? «Гарантий от таких ситуаций, как на Сельской или Льва Толстого, никто давать не может, — убежден Владимир Агеев. — Ну как законодательно сделать так, чтобы вор не украл, если он этого хочет»?
И только с тем, что знание уже существующих законов решило бы все проблемы дольщиков, не спорит никто из экспертов.