Капитальное непонимание
1 марта исполнилось три года с введения Жилищного кодекса. Казалось бы, за это время все должны были разобраться в его статьях и начать применять их на практике. Но жизнь показывает, что горожан и чиновников разделила толстая стена капитального непонимания. Реформа ЖКХ уперлась в эту стену и не движется. Так, в коммуналке до сих пор не появилось не только рыночных отношений, но и простого понимания, кто за что отвечает.
В Ижевске около 12 миллионов квадратных метров жилья. Еще пару лет назад 9 миллионов кв. метров находилось на обслуживании МУ «Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска — ГЖУ», сейчас ГЖУ управляет примерно 7 миллионами квадратных метров. В эту цифру входят около 1000 домов, которые уже выбрали своей управляющей компанией ГЖУ. Похоже, еще полторы тысячи домов, не определившихся с выбором к марту, также достанутся муниципальной компании. Всего частным образом в Ижевске управляются 286 домов (86 — ТСЖ, около 200 домов — выбрали частную управляющую компанию).
Таким образом, реформа ЖКХ в Ижевске фактически провалилась — рынок не сформирован, и львиная доля жилого фонда по-прежнему управляется муниципальной компанией. Указание перевести отрасль на рыночные рельсы было истолковано чиновниками весьма своеобразно.
Например, Диана Новомейская, начальник управления жилищного хозяйства Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики УР, считает, что с поставленной задачей власти справились и теперь уже ни за что не отвечают: «Сегодня что муниципальная, что частные управляющие компании находятся в равных условиях, так как участниками правовых отношений в жилищном хозяйстве становятся сами собственники и они выбирают управляющую компанию. Сейчас уже много управляющих компаний — в первую очередь, это те, которые раньше были обслуживающими организациями и работали как подрядчики. По-прежнему свою долю домов имеет и ГЖУ, которое выбирают, видимо, считая, что за него несет ответственность муниципалитет. Но государство уходит от прямого административного воздействия и не должно вмешиваться в договорные отношения собственников и управляющих организаций. Подход очень простой: собственнику не нравится, как оказывает услуги выбранная им управляющая компания, он вправе в любой момент выбрать другую компанию».
По мнению же частных управляющих, разъяснительная работа по введению в действие нового Жилищного кодекса была просто провалена, о чем свидетельствует тот факт, что большинство жильцов до сих пор не имеют представления о том, кто и как управляет их домом.
Виктор Кривоносов, председатель правления Общественной региональной ассоциации «Удмуртская республиканская ассоциация собственников жилья»: «Люди воспринимают все в штыки. Я считаю, что это отголоски советских времен, когда не было договорных отношений. Это были отношения патрона с теми, кого он опекал. Сейчас же мы переходим на нормальную дееспособную систему жилищно-коммунального хозяйства. Люди до сих пор ждут, что за них кто-то проконтролирует коммунальщиков. Убрать миф из голов — очень болезненная процедура. Но дело не только в людях. Жилищный кодекс обязал власти вести разъяснительную работу. Я считаю, что муниципалитет и Минстрой не делали этого в нужном объеме».
Диана Новомейская: «Мы проводили большую разъяснительную работу в городах и районах республики. Утверждена форма управления многоквартирным домом. Чтобы учесть все интересы, нами был собран экспертный совет, куда вошли представители министерства, общественных организаций, органов местного самоуправления. Не секрет, что когда договор составляла единственная управляющая компания, то она старалась записать себе побольше прав и поменьше обязанностей. Сейчас договор соответствует требованиям жилищного законодательства и удовлетворяет все стороны. Хотя у некоторых людей остался потребительский подход, они считают, что государство им должно просто потому, что они всю жизнь платили. Но еще раз скажу, никакого административного вмешательства в ЖКХ теперь не будет»
Сопротивление реформе со стороны граждан, которое так называемая «разъяснительная работа» властей ничуть не уменьшила, стало одной из основных причин, по которым частники не спешат брать в управление жилые дома в Ижевске. Это только чиновники считают, что теперь с них снята ответственность за коммуналку. Жители же думают, что все по-прежнему, — и жалобы последуют по старому адресу, — так что к этому вопросу не раз еще придется вернуться. И пока эти стороны не договорятся, бизнес вмешиваться не будет. Стать «козлом отпущения» в споре между гражданами и государством — именно этого боятся частные управляющие компании, а не того, что фонд старый и работы там предстоит много.
Диана Новомейская: «Если люди не определились со способом управления, то муниципалитет должен провести работу за собственников и выставить дома на конкурс. Но условия проведения открытого конкурса очень сложные. В Воткинске уже был случай, когда ни одна компания не пришла на конкурс. Дело в том, что согласно правилам может выиграть та компания, которая сможет внести залог в размере 50-70% от собираемых услуг, эти деньги всегда должны быть заморожены на счету. При этом управляющей компании надо оказывать услуги и рассчитываться с поставщиками. К тому же дома в большинстве своем старые, там предполагается большой объем работ, а жители не готовы платить за эти услуги реальные деньги».
Виктор Кривоносов: «Управляющие компании не боятся работы. Они, наоборот, очень рады прийти в дом, где будет много строительных и ремонтных работ и, соответственно, денег за выполненные работы. Компании боятся непонимания со стороны жителей, так как те считают, что УК должна заниматься абсолютно всем, в независимости от того, сколько ей за это платят. Собственники же боятся быть обманутыми. Старые компании, бывшие монополисты, пугают людей новыми формами управления, пытаясь защитить свой бизнес. Новые — нисколько не страшнее, чем старые. И там и там, платя за невыполненные услуги, мы проедаем свое имущество, которое стареет и не поддерживается в должном состоянии. Мы должны платить за оказанные услуги, если услуги не оказаны или оказаны не в полном объеме, то можно составить акт об этом и потребовать пересчета и не платить деньги».
Проблема в том, что кроме «разъяснительной работы» частные управляющие компании хотели бы получить от государства и более материальное подтверждение намерений перевести ЖКХ на рыночные рельсы. Например, возврата денег, уплаченных жильцами по строке «капитальный ремонт», или равных с муниципалами условий доступа на рынок. Но ни того, ни другого они не получают.
Александр Ладыгин, директор управляющей компании ООО «РК-Сервис»: «Я считаю, что в этой сфере никогда не будет создано нормальной конкуренции. И, в первую очередь, этому мешает муниципалитет и Министерство строительства. Например, если частная компания захочет взять в управление дома, которые раньше обслуживала муниципальная компания, то частники не получат ни оборудования, ни денег, которые несколько лет собирались с жителей по графе „капитальный ремонт“. Были случаи, когда компенсации добивались через суд, но получали смехотворную сумму в размере 42 тысяч рублей. Зато сейчас почти все муниципальные ЖРП преобразуются в управляющие компании и в их распоряжении остается оборудование».
Любая частная компания, придя управлять бывшим муниципальным жильем, должна вкладывать большие деньги. Для этого необходимо иметь оборотный капитал или брать в долг. Например, счета за тепло и воду выставляются управляющей компании сразу, а с собственников собирается 1/12 в месяц. И хорошо, если все собственники будут оплачивать услуги вовремя, но, как показывает практика, этого не происходит.
Соответственно, управляющие в один голос говорят, что сверхприбылей в этом бизнесе нет. Заработать можно долгим кропотливым трудом, но и это — под большим вопросом. Юрий Цурпаленко один из первых управляющих в ТСЖ, работает в данной отрасли с 1998 года: «Чтобы управление было эффективно, необходима обратная связь и контроль за исполнением решений. В ТСЖ можно реально хорошо управлять домами до 50 тысяч кв. метров. Если работать по городским нормативам обслуживания — до 100 тысяч кв. метров. Но если у компании в управлении больше метров, то это идет обычный съем денег. Компания превращается в то же самое ГЖУ, причем собственники еще менее защищены. Все говорят, что управление домом — это бизнес, но я не могу с этим согласиться. Я говорю, что его тут быть не должно. Как только бизнес появляется на доме, дом разденут, это просто вопрос времени. Потому что сегодня нормативная стоимость жилищно-коммунальных услуг такова, что выгадать что-то из них невозможно».
Виктор Кривоносов: «У нас сейчас в коммунальном хозяйстве — „пожар“, надо помогать людям выходить на специалистов, на управляющие компании, чтобы они имели возможность сберечь свое жилье. Некоторые управляющие компании пришли не управлять жильем, а заменить на каком-то кусочке ГЖУ, т.е. собирать деньги и ничего не делать. Это хороший бизнес — деньги за ремонт и обслуживание собирать, а о проделанной работе не отчитываться. Должны появиться управляющие компании, готовые разговаривать с потребителем. Но готовые разговаривать на равных: мы выполняем нормальную работу ровно в том объеме, в котором вы нам платите нормальные деньги».