Еврейский квартал

В Ижевске, как и во многих европейских городах, есть еврейский квартал. И хотя в отличие от европейских собратьев он не охраняется государством – скорее даже наоборот – неизвестно еще кто кого переживет.

Еврейская история

«Еврейский квартал», «пушкинский городок», «трущобы напротив мэрии» – все это народные варианты названия территории, ограниченной улицами Пушкинской, Кирова, К. Маркса и пер. Северным. На генеральном плане города она обозначена как микрорайон №12 жилого района «Север».

По данным ижевского историка и культуролога Игоря Кобзева, эта территория входит еще в дореволюционную границу Ижевска, и ее застройка началась в 19 веке. Об этом свидетельствуют сохранившиеся здесь резные наличники с узорами в виде перекрещенных якорей – такая символика была характерна для Ижевска тех времен, поскольку первой продукцией ижевского железного завода, еще до открытия оружейного производства, были якоря.

Название «еврейский квартал» Игорь Кобзев датирует 1943 годом. Так ижевчане назвали 9 домов барачного типа, построенных в годы войны для эвакуированных с Украины инженеров. Утверждать, что в них поселились именно евреи, Игорь Кобзев не берется, но на местных жителей новые соседи произвели соответствующее впечатление. Во-первых, сам факт добротного строительства в годы войны создавал ощущение, что здесь поселятся какие-то особенные люди. Во-вторых, обустраиваясь на новом месте, приезжие вынуждены были продавать на рынке (он в те годы находился там, где сейчас магазин «Океан») все мало-мальски ценное, что привезли с родины. Не важно, что на вырученные деньги они покупали самые дешевые вещи первой необходимости и простые продукты – все равно выглядели зажиточными и расчетливыми «торгашами». Наконец, это были интеллигентные и образованные люди. Все это вместе, очевидно, совпадало с представлением ижевчан о евреях.

По словам историка, «еврейские» бараки представляют собой определенную историческую и культурологическую ценность, но надежды на то, что они попадут в реестр памятников, нет практически никакой – памятники ведь нужно реставрировать и содержать на бюджетные деньги.

Поэтому экскурсии по еврейскому кварталу в Ижевске водят разве что риэлторы.

Дворцы и хижины

Для СД такую экскурсию провел директор агентства недвижимости «КреСо» Юрий Паламарчук. «Я на этот микрорайон смотрю на протяжении почти 20 лет, – говорит Юрий. – Сам я живу по другую сторону Кирова, в молодости дружил с девушкой, которая жила у Горсовета – провожал ее домой по этим улицам. Что было 20 лет назад и что сейчас – это небо и земля. Тут вечером пройти не страшно – нормальное освещение, нормальные дома, адекватные люди живут. Заехать можно с разных сторон, дороги чистятся. Летом – атмосфера просто прелесть, как в другой мир попадаешь».

Как видно, микрорайон нравится не только нашему экскурсоводу. Это только снаружи, со стороны центральных улиц он выглядит трущобами. За покосившимися развалюхами прячутся вполне элегантные современные коттеджи.

Стучимся в калитку одного из них. Она оказывается незапертой, и двухэтажный дом с мансардой, подвалом и просторной террасой с изящными кованными ограждениями на втором этаже предстает во всей красе. Навстречу выбегает веселая ватага щенков овчарки, следом не спеша выходит молодой человек. Он оказывается строителем. Говорит, что в доме есть свет, вода, газ и канализация, сейчас его бригада заканчивает отделку, по завершении которой дом будет выставлен на продажу за 10,7 млн рублей.

Через дорогу женщина средних лет огребает снег у калитки. Представляется Ольгой. У Ольги в доме тоже есть почти все удобства, только газ она не провела – говорит, дорого: несколько лет назад подвести к ее дому газ от центральной магистрали, которая проходит всего через пару участков, стоило около 100 тыс. рублей. Поэтому Ольга запасает на зиму дрова и топит печь. Это ее нисколько не смущает, и вариантов продажи или обмена дома на квартиру в многоэтажке она не рассматривает: не хочу, говорит,  в казенной квартире жить, и сын  не хочет. Соответственно, цены своему дому и участку земли Ольга не знает.

Зато Юрий Паламарчук о ценах знает все. «Я специально полистал базы и нашел три объекта, которые мне первыми попались на глаза, – Юрий достает из кармана блокнот и читает: – На Вадима Сивкова 8 соток – 5 млн 300 тыс. На Вадима Сивкова 5 соток – 3800. Красноармейская, 10 соток – 5500. Для сравнения: поселок Люли, 15 соток – 400 тыс., такой же участок на Татарбазаре – 2-3 млн. То есть земля здесь дорогая. Но очень ликвидная. Ценник на землю складывается из чего? Месторасположение, коммуникации, размер участка. Это центр города. Свет, вода, газ – все есть. Участки – минимум 5 соток, то есть уже нормальный дом для жизни построить можно. Ну, без лужайки. Но там есть участки и по 8, и по 10 соток. Соответственно, люди покупают и строятся. При этом я бы не сказал, что предложений о продаже так уж много. Многие, кто сейчас не может построить дом, держат участки в надежде сделать это когда-нибудь со временем, когда появятся деньги».

Квартал под снос

Еще один фактор в пользу ликвидности недвижимости в «еврейском квартале» – юридическая чистота. «Здесь почти каждый имеет на руках два документа: право собственности на дом и право собственности на землю, – рассказывает Юрий Паламарчук. На Милиционной, например, в свое время не давали землю приватизировать, так как там водоохранная зона, на Карла Маркса, в центре, тоже не дают, так как там земля будет изыматься муниципалитетом под дорогу. А здесь все, кто хотел, и дома, и землю оформили в собственность».

Это подтверждают и в городском Управлении земельных ресурсов, по данным которого, из 34 расположенных в этом микрорайоне земельных участков 32 находятся в частной собственности и только два арендованы у муниципалитета. Это не снимает с микрорайона клеймо «под снос», но эти слова уже не звучат как приговор.

Тетя Валя пережила в бараке уже не одну городскую администрацию и несколько планов реконструкции района. В то, что нынешнее городское руководство сможет, наконец, начать сносить и строить что-нибудь в ее микрорайоне, она хочет верить, но не верит.

Наводить порядок в частных домах на частных участках муниципалитет, с одной стороны, не обязан. По ЖК РФ, в полномочиях городских властей остается признать частные трущобы аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, но требование снести или реконструировать будет предъявлено собственникам. «Основания для отказа в госрегистрации сделок с такими объектами нет», – утверждает начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по УР Фарида Зворыгина.

С другой стороны, хозяйничать в частных владениях муниципалитет не имеет права, даже если собственник не сносит и не реконструирует аварийные постройки. «В этом случае орган местного самоуправления может принять решение об изъятии и дома, и земли, – продолжает Фарида Зворыгина, – и по истечении года обязан договориться с собственником о выкупной цене и выкупить это имущество. Решение об изъятии подлежит регистрации, чтобы при совершении сделок с таким имуществом покупатель видел, какие он принимает на себя риски. Но в микрорайоне напротив мэрии таких решений нет. И если человек купил участок с ветхой постройкой, снес ее и построил новые хоромы, ему никакого труда не составит зарегистрировать новый дом».

В результате, вопреки сомнениям обывателей, современная застройка «еврейского квартала» имеет такое же законное право на существование, как и дореволюционные трущобы.

Юрий Паламарчук показывает двухэтажный кирпичный дом с большой стеклянной верандой, продажей которого он занимался пять лет назад, – по тем временам он стоил 6 млн рублей. Говорит, первым делом посмотрел документы. Право собственности на землю было оформлено на основании договора купли-продажи. Разрешение на строительство – на основании решения суда. Управление архитектуры отказывалось выдать хозяину участка этот документ, но суд обязал чиновников это сделать.

Нечто среднее

Мы идем дальше, вглубь микрорайона, и Юрий показывает нечто среднее между дворцом и хижиной – трехэтажный дом на ул. Красноармейской, с видом на мэрию и «дворянское гнездо». По словам нашего провожатого, он рассчитан на нескольких хозяев, и это бюджетный вариант: двухкомнатную квартиру в таком доме можно купить по цене КГТ – тысяч за 600. По крайней мере, Юрию известны такие примеры в других районах города.

Ольга свой участок с домой продавать не собирается – ей нравится жить в своем доме, да и огородик под боком. 

В «еврейском квартале», как оказалось, и в этом случае цены не совпадают с нееврейскими. Рабочие, приступающие к черновой отделке дома, охотно подсказали телефон, по которому следует обращаться по вопросам покупки. Нам ответил некто Андрей Владимирович. Он подтвердил, что в доме общей площадью 880 кв.м будет 9 квартир – одно-, двух- и трехкомнатные. Но цену назвал неожиданно высокую: 40 тысяч за квадратный метр. Точнее, за 1/880 долю в общей собственности. Потому что продает Андрей Владимирович именно доли, а не квартиры. «Когда,  – говорит он,  – все доли будут проданы, вы сможете выделить их «в натуре». Там никаких спорных вопросов не возникнет, потому что квартир одинаковых метражей нет, то есть сразу понятно, какой доле какая квартира соответствует».

Именно по причине абстрактности долей Юрий Паламарчук участвовать в таких сделках не советует независимо от цены: неизвестно как и когда решится вопрос с «натурой», и если захочется продать такую «ненатуральную» квартиру раньше, чем это произойдет, придется попотеть, получая отказ других долевиков от преимущественного права покупки, и заплатить лишние тысячи нотариусу за оформление 8 таких документов.

Чиновники предъявляют к псевдомногоквартирным домам гораздо больше претензий. Число таких построек по Ижевску перевалило уже за два десятка, в «еврейском квартале» их как минимум две (помимо той, где побывали мы, есть еще пятиэтажный дом рядом с Музеем изобразительных искусств), и это отдельный повод задуматься о законности индивидуальной застройки в городе в целом и в «еврейском квартале» в частности.

Амнистировали на свою голову

В отличие от многоквартирного дома, для ИЖС не нужно согласовывать проект, привлекать технадзор, получать техусловия для подключения к инженерным сетям, а по завершении строительства – разрешение на ввод в эксплуатацию. Поскольку все эти документы стоят денег, себестоимость ИЖС прилично дешевле, чем квартир в многоэтажках. Соответственно, продать его можно с большей выгодой. Предприимчивые люди посчитали, что еще выгоднее продавать индивидуальные дома нескольким хозяевам.

Так появился феномен псевдоиндивидуального строительства. «Дом строится и регистрируется как индивидуальное жилье, потом в нем отчуждаются доли в пользу нескольких собственников, а потом, в соответствии с гражданским законодательством, делается реальный раздел, – объясняет суть явления начальник отдела правового обеспечения Росреестра по УР Фарида Зворыгина. – Получается, что по документам это объект ИЖС, а фактически – многоквартирный дом. Естественно, раз он не рассчитан на несколько семей, там впоследствии возникает очень много проблем. Нехватка воды, газа, электричества – это еще пол-беды, а если сечение проводки не то – это ведь угроза жизни. Там никто не знает даже, где коммуникации проложены, раз нет проектной документации. А кто их обслуживает? Там нельзя ТСЖ создать, раз это не многоквартирный дом.  А как соседи должны относиться к тому, что у дома нет парковки, и машины по всей улице стоят? Или канализация течет на их участки? И суды, и Госстройнадзор завалены жалобами. Нам говорят: отказывайте в регистрации. Но при регистрации ИЖС по закону о «дачной амнистии» мы не имеем права требовать никаких документов, кроме права собственности на землю и кадастрового паспорта на объект ИЖС. Эти документы есть – и мы обязаны зарегистрировать».

В управлении Росреестра говорят, что дачной амнистией, которую федеральный законодатель почему-то распространил и на новострой, в Ижевске успели воспользоваться всего 2 или 3 дома. Сейчас на застройщиков, маскирующихся под частников, ополчилась вся государственная рать, и в результате десятков совещаний способ остановить псевдоиндивидуальную застройку нашелся. Теперь подозрительные объекты Росреестр отправляет на экспертизу в Госстройнадзор. Если инспекция усматривает в них признаки многоквартирного жилья – в регистрации отказывают.

«У нас имеется пока только одно судебное решение, которое вступило в законную силу, где наш отказ признан законным, – рассказывает Фарида Зворыгина. – Там речь идет о доме, который состоит из 4-х этажей. Мы делали упор именно на это, так как в Градостроительном кодексе упоминаются только два признака индивидуального дома – это дом не более 3-х этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Сейчас в состоянии обжалования еще несколько наших отказов в регистрации, но там дома не более 3-хз этажей, и какую позицию займет суд – сложно сказать»

Впрочем, чиновники и независимо от судебной практики затрудняются предсказать, что будет с псевдоиндивидуальными домами дальше. Например, с пятиэтажкой рядом с Музеем изобразительных искусств в «еврейском квартале».

«Там три собственника, и мы завели три дела, разъяснили им суть нарушений: они строят без разрешения и выходят за рамки параметров, разрешенных для индивидуального жилья, – рассказывает начальник Инспекции Госстройнадзора УР Алексей Балакирев. – Пока мы им разъясняли, они построили 4-й и 5-й этажи… И тем не менее хорошо уже то, что они не опротестовывают наши решения, потому что суммы штрафов небольшие, и тем самым признают выявленные нами нарушения. И в дальнейшем на основании таких признанных фактов можно уже будет принимать какое-то решение, например, что это самовольная постройка. Сейчас они остановлены и по Регпалате, дело об отказе в регистрации находится в суде. А в дальнейшем все это суммировать должен город».

Как «все это» можно суммировать, ни в Росреестре, ни в Госстройнадзоре предполагать не берутся. Слов «снос» и «Речник» в государственных органах старательно избегают.

Не Лужков, но…

А вот Юрий Паламарчук в выборе выражений не стесняется: «Чтобы устроить Речник, надо быть Лужковым». По его мнению, это касается не только двух многоквартирных особняков в «еврейском квартале», но и всего микрорайона в целом.

Правда, ни городские, ни республиканские власти уверенности нашего риэлтора относительно судьбы микрорайона не разделяют. Президент Удмуртии еще в 2007 году не советовал здесь строиться. Тогда хозяйка одного из участков дозвонилась в эфир «прямой линии» на канале «Моя Удмуртия» и прямо спросила: «Стоит ли»? Александр Волков ответил: «Не стоит. Потому что администрация города приняла решение, которое запрещает строительство нового жилья в этом микрорайоне, предназначенном под снос. Тот, кто все-таки строит, нарушает эти решения. И придет время, когда придется ломать то, что построено. Задача власти ускорить снос и застройку данного микрорайона. Этой работой сегодня занимается администрация города Ижевска, земли уже выделены застройщику в лице «АСПЭК-Строй».

По Генплану города мкрн  №12 – это зона многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки. Что здесь можно строить, а что нельзя, описано в градостроительных регламентах, установленных муниципальными правилами землепользования и застройки. Нельзя – малоэтажные и блокированные жилые дома, небольшие магазины, кафе и службы быта площадью до 150 кв.м, производственные помещения, гаражи и стоянки. Можно – многоэтажные дома, крупные торгово-бытовые комплексы, офисные центры, банковские здания.

«Мы не даем разрешений на индивидуальное строительство в этом микрорайоне, объясняем, что в настоящее время идет разработка комплексной планировки территории, и то, что люди получают их через суд – это их проблема, – заявил главный художник города Александр Толкачев. – Я понимаю, что с позиции обывателя или журналиста можно дискутировать по этому вопросу, но с позиции архитектора двух мнений быть не может, и я говорю как архитектор: в представительской зоне индивидуальная застройка не нужна, здесь может быть только комплексное решение».

При наличии жесткой позиции денег на комплексное проектирование у города нет. Поэтому все, что могут сделать городские власти, чтобы претворить в жизнь мечты о комплексной застройке, – это разрешить проектирование частному инвестору. Такое разрешение следует рассматривать скорее как сделку: инвестор тратится на проектную документацию, а горвласть рассматривает его как приоритетного застройщика.

Учитывая, что земля в «еврейском квартале» частная, ответственность муниципалитета перед инвестором весьма призрачна. Закон разрешает изымать участки для муниципальных нужд, но только те, по которым должны пройти дороги, где будут прокладываться сети и строиться социально значимые объекты – например, школы или детские сады. И то по выкупной цене, справедливость которой собственник может оспаривать в суде.

Освободить участки под строительство действительно интересных для инвестора объектов – многоэтажек, торговых центров и т.п. – куда сложнее. Тут убедить собственника продать землю может только цена. Причем договариваться с ним в этом случае должен застройщик, у которого нет ни правовых, ни силовых аргументов. «Захотят – договорятся», – убежден Александр Толкачев.

Разрешенные проекты

Поиск инвестора для «еврейского квартала» продолжается долгие годы. В 2003 году городские власти даже подписали протокол о намерениях с департаментом строительства г.Москвы. Как тогда сообщалось, на свои деньги Ижевску предстояло построить только межквартальные сети (30-250 млн руб.), а столичный инвестор планировал потратить порядка 300 млн на снос и строительство.

В 2005 году разрешение на подготовку планировочной документации получил «АСПЭК-Домстрой». «Жилой фонд проектируемого микрорайона составляет 200 тыс. кв.м общей площади квартир, – говорит ведущий маркетолог компании Павел Мохов. – Общее количество квартир в микрорайоне составит ориентировочно 2250 квартир. Структура жилой застройки состоит из пяти жилых кварталов, сформированных вокруг комплекса общеобразовательной школы с детским садом. Также в микрорайоне предусмотрено строительство двух деловых центров общей площадью 38000 кв.м, двух комплексов административных зданий общей площадью 36000 кв.м и торгово-развлекательного центра общей площадью 10800 кв.м».

Эту концепцию Градостроительный совет города утвердил еще два года назад, но детальной проработки проектной документации от АСПЭКа так и не дождались. Но продолжают терпеливо ждать: срок действия разрешительного постановления уже один раз продляли и, как сообщили в ГУАиГ, «в существующих экономических условиях возможно дальнейшее продление сроков».

Павел Мохов тоже ссылается на существующие экономические условия: «В ближайшее время в планах у компании начать реализацию застройки данного микрорайона нет, в дальнейшем, как стабилизируется экономическая ситуация в стране и начнет возрастать платежеспособный спрос на комфортное жилье данного класса, думаю, что мы приступим к началу реализации этого интересного проекта».

Точной финансовой оценки своего интересного проекта «АСПЭК-Домстрой» не производил. Но пока комплексный застройщик ждет стабильности в экономике, частники, пользуясь «дачной амнистией», безо всяких разрешений на строительство легализуют дворец за дворцом, и представление о цене «еврейского квартала» с каждым годом меняется в большую сторону.

Еврейский вопрос

Александр Толкачев продолжает гнуть свою архитектурную линию без оглядки на цену вопроса: «Решение о зонировании вместе с Генпланом города принято на уровне администрации и Городской думы, и менять функциональную зону для 12 мкрн мы не планируем. Единственное, что могу порекомендовать тем, кто с этим не согласен: когда планировочная документация для этой территории будет разработана, она будет вынесена на публичные слушания. Жители микрорайона могут принять в них участие и высказать свои рекомендации. Но это будут именно рекомендации, окончательное решение о развитии этой территории будет принято на уровне руководства города».

Жительница самого сердца «еврейского квартала» тетя Валя о твердости намерений городских властей знает не понаслышке. Квартиру в одном из девяти бараков военной постройки она получила от мотозавода аж в 74 году, и планы комплексной застройки микрорайона были уже тогда. «Обещали, что снесут нас скоро, потому что будут строить здесь 23-этажную гостиницу «Интурист», – вспоминает тетя Валя. Помнит она и московский проект, знает и про АСПЭКовский. Но наблюдая за обустройством соседей по кварталу, с годами все больше убеждается, что «еврейский квартал» и это переживет.