Ценные метры

В 2012 году цены на недвижимость показали рекордный рост и вернулись к докризисным (до 2009 года) уровням. На рынке вторичного жилья и докризисные рекорды уже позади – здесь динамика роста цен еще более устрашающая – квадратный метр «вторички» дорожал в два раза быстрее, чем новостройки. СД выяснял у специалистов рынка недвижимости, чем можно объяснить столь бурный рост. Выяснилось, что одна из главных причин – социальные программы, которые должны были облегчить малообеспеченным покупку недвижимости, а вместо этого обеспечили строителям и риелторам сверхприбыли.

Атипичный рост

По данным Удмуртстата, в IV квартале 2012 года квадратный метр в новостройках стоил в среднем 38 797 рублей, а в начале года квартиры на первичном рынке в республике продавали за 37 396 рублей за квадратный метр.  На вторичном рынке жилье стоило в начале года 36 771 рубль, в IV квартале – 39 488 рублей за квадратный метр. Таким образом, по республике на первичном рынке квадратный метр подорожал на 3,6%, на вторичном — на 6,8%. Вроде бы не слишком большой рост – в пределах инфляции, однако нужно учесть, что это средняя цифра по республике, и очевидно, что в городах (особенно в Ижевске) цены росли намного интенсивнее, нежели в сельских районах. Так, в Ижевске экспертная оценка роста стоимости недвижимости — это 15-20% на первичном рынке и до 30% на вторичном.

По мнению специалистов, столь динамичное удорожание жилья объясняется сразу несколькими факторами: отложенный спрос послекризисных лет, восстановление объемов строительства нового жилья, а также госдотации, благодаря которым  определенные слои населения получили дополнительные возможности для улучшения жилищных условий. Наложение всех факторов привело к тому, что год в целом выдался нетипичным для рынка недвижимости — кроме динамики, риелторы отмечают также необычную периодичность.

«Скупать квартиры начали еще в 2011 году, — отмечает директор по продажам ЗАО «НК-недвижимость» Александр Шадрин. — Тогда с октября по декабрь цены на однокомнатные квартиры выросли с 1 млн 150 тыс. рублей до 1 млн 450 тыс., т. е. на 20%. Продажи в 2012 году были «атипичные». Если обычно в январе квартиры практически не покупают, то в прошлом году никакого застоя в этом месяце не было. Шел рост — возможно, на это как-то повлияли выборы, так как в это время очень много финансов направлялось конкретно на улучшение благосостояния граждан. Был спрос, соответственно, росли цены. В июле было небольшое затишье, затем в августе снова скачок продаж и цен — возобновилась деловая активность после летних отпусков. Осенью цены продолжили повышаться. В ноябре вновь был спад. В декабре почувствовался дефицит квартир и снова цены выросли».

По комнатке

Судя по статистике (и эксперты тенденцию подтверждают), в прошлом году быстрее дорожали квартиры на вторичном рынке. По словам заместителя директора сети агентств недвижимости «Эксперт» Файрузы Салахиевой, подобная ситуация объясняется в первую очередь большим спросом на жилье в целом. «Благосостояние населения выросло, но не настолько, чтобы покупать большие квартиры. Самый большой спрос на малогабаритные квартиры, где спрос выше предложения, а отсюда и рост цен», – говорит эксперт.

С этим согласна и руководитель  отдела вторичной недвижимости АН «Этажи» Татьяна Лыкова: «Квартиры на вторичном рынке выставляют заведомо подороже, ведь есть спрос. Правда, мы видим и другие тенденции: например, меньше всего растут в цене «хрущевки», при этом всё чаще ижевчане приобретают более новые квартиры, тоже на вторичном рынке, но с более современной планировкой».

Активнее всего как на первичном, так и на вторичном рынке жилья дорожают однокомнатные квартиры. Это связано в первую очередь с их большей доступностью для граждан. В 2012 году цена за квадратный метр в однокомнатной квартире в Ижевске достигла 57-60 тысяч рублей.  Таким образом, разница в цене по сравнению с двухкомнатной квартирой составила всего 150-300 тысяч рублей.

Социальный стимул

Интересно, что рост цен во многом объясняется социальными программами, которые призваны способствовать населению в покупке жилья. Правда, рост цен свел социальный эффект таких программ практически к нулю, хотя восстановлению строительного рынка, безусловно, помог.

Если на первичном рынке стимулирующим фактором как для покупателей, так и для строителей стала программа «Жилье для молодых семей», то на вторичном — материнский капитал. Плюс, разумеется, ипотека, к которой все социальные программы и привязываются. Сегодня в  Ижевске до 60% квартир приобретаются в ипотеку. Причем в большинстве случаев приобретается опять же  малогабаритное жилье — однокомнатные квартиры. Впрочем, как считают риелторы, это позволяет надеяться, что у строительного рынка в будущем будет новый трамплин — нынешние молодые семьи начнут расширяться и скупать трех-, четырехкомнатные квартиры.

По программе «Жилье для молодых семей» в Удмуртии построено 59 домов площадью  более 233 тысяч квадратных метров.  В программе приняли участие 5093 молодые семьи, из них 4010 семей справили новоселье. Планируется ввести в эксплуатацию еще 22 жилых дома. Общее количество участников программы составит порядка  6,5 тысячи семей.

«Программа постоянно совершенствуется, — рассказывает заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртии Анатолий Кловзник. — Если сначала в ней могли принять участие работники бюджетной сферы, то теперь – практически всех отраслей экономики,  при этом  возраст участников программы ограничен только для одного из супругов (не превышает 35 лет), упростилась процедура признания молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий. Программа  была разработана  в кризисный  период и  позволила Удмуртии сохранить кадровый потенциал строительной отрасли и поддержать застройщиков, реализующих жилищные проекты».

Напомним, что в соответствии с этой программой молодым семьям, взявшим кредит в коммерческих банках на участие в долевом строительстве жилья или на покупку жилья на первичном рынке, за счёт бюджета УР компенсируется процентная ставка до 5% годовых на весь срок кредитования. При этом условием участия в программе застройщика является снижение цены жилья на 15% ниже рыночной, а условием участия со стороны банка — первоначальный взнос не менее 10%. Оценку платёжеспособности молодых семей банки проводят с учётом льготной процентной ставки – 5%.

Кроме того, при рождении в семье участников программы третьего ребёнка ей выделяется за счёт бюджета Удмуртской Республики сумма в размере 300 тысяч рублей для погашения основного долга по жилищному кредиту.

По ипотеке

Обилие привлекательных кредитных продуктов на банковском рынке также подогревает спрос и стимулирует рост цен. По данным на декабрь 2012 года, в Удмуртии было выдано 10712 ипотечных жилищных кредитов на 10 млрд 097 млн рублей по средневзвешенной ставке 10,7%. Для сравнения: к декабрю 2011 года банки республики выдали 6631 кредит на сумму 6 млрд 258 млн рублей по средней ставке 10,5%.

«Ипотечное кредитование делает покупку жилья доступней, — отмечает начальник отдела кредитования физических лиц «Ижкомбанка» Алсу Кононова. — В желании побыстрее снять с себя бремя жилищного вопроса покупатели активно берут ипотечные займы. Сейчас спрос растет, банки кредитуют как продажи на вторичном рынке, так и новое строительство. За прошлый 2012 год у нас в банке оформлено ипотечных кредитов на сумму более 800  млн руб., что соответствует уровню 2011 года».

Не хватает нового

Высокие цены на жилье на вторичном рынке эксперты связывают с нехваткой новых квартир. Жилья в Удмуртии строится по-прежнему недостаточно. По итогам 2012 года на территории Удмуртии в эксплуатацию введено 515,6 тысячи квадратных метров общей площади жилья, что составляет 102% к соответствующему периоду прошлого года. В 2013 году ввод жилья планируется увеличить до 532 тысяч квадратных метров. Около 80% квартир в новых домах в Ижевске — однокомнатные.

«Обычно большая часть квартир в новостройках оказываются выкупленными еще до завершения строительства, — говорит Татьяна Лыкова. — Долевое участие становится способом приобретения жилья по более низким ценам, ведь как только дом сдается в эксплуатацию, квартиры в нем резко дорожают».

По словам начальника отдела продаж АН «Галерея недвижимости» Натальи Малининой, новостройки в последнее время стали очень привлекательны для ижевчан. «Сейчас очень много покупают жилья в еще строящихся домах, — говорит Наталья Малинина. — Покупатели стали чаще участвовать в программах долевого строительства. Кроме того, мы зафиксировали тенденцию и к расширению площади квартир, акцент понемногу смещается в сторону двух- и трехкомнатных. Еще мы заметили, что большой популярностью пользуются квартиры площадью 22-23 квадратных метра. Их часто приобретают для иногородних студентов их родители. Кроме того, для некоторых новое жилье стало средством вложения своих финансов».

Смена спроса

Прогнозы экспертов в сфере недвижимости на 2013 год расходятся. По мнению г-жи Салахиевой, дальше расти цены на жилье в Удмуртии не будут, а с марта возможна корректировка вниз. Она связывает это с увеличившимися ставками по ипотечным кредитам, что может оттолкнуть некоторых граждан от покупки квартиры. Соответственно, спрос будет ниже. Такого же мнения придерживается г-жа Лыкова. «Мне кажется, в 2012 году цены на жилье достигли пиковых высот. Дальше просто некуда. Я думаю, в ближайшие месяцы начнется небольшой спад цен», — пояснила представитель агентства недвижимости.

Александр Шадрин, напротив, считает, что плавный рост цен продолжится и никакого снижения не произойдет. Однако постепенно будет меняться характер спроса. Насыщение рынка одно-, двухкомнатными квартирами в ближайшие годы обернется необходимостью в строительстве новых домов с трех-, четырехкомнатыми квартирами. Так как сейчас таких домов очень мало, искать жилье многим придется именно на вторичном рынке либо строить самим. Малоэтажному строительству г-н Шадрин прочит бурный расцвет в ближайшие месяцы. Именно высокие цены на квартиры подвигают некоторых ижевчан вкладывать деньги в покупку земли и строительство собственного дома, где за те же деньги можно получить большую площадь. Это, по мнению эксперта, станет решающим фактором.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.