Бизнес на околице
Застройщики понимают, что будущее малоэтажного строительства в руках среднего класса, однако до сих пор могут себе позволить строить дома только для людей, довольно обеспеченных. Эксперты рассказывают СД о парадоксах и тонкостях ценообразования на рынке загородного жилья и о том, как сделать его привлекательным для покупателей.
За последние 5 лет ежегодно вводимая площадь жилья, построенного населением, в Удмуртии увеличилась на 11%. При этом в 2006 году на индивидуальное строительство приходилось 38% от всего вводимого жилья, а в 2011-м – уже 57%, следует из данных Удмуртстата. Таким образом, интерес жителей Удмуртии к жизни в собственном доме растет. Между тем эксперты сходятся во мнении, что обозримое будущее за комплексным коттеджным строительством.
Вопрос инфраструктуры
По словам застройщиков, рынок коттеджного строительства в Удмуртии начал развиваться около 5 лет назад. Основные его участники – «Талан», «Уютный дом», «Комос-Строй», «ТИТАН», «Мегаполис» – реализовали по 1-2 проекта. Однако все больше застройщиков интересуются этим направлением. «Количество заказов растет, увеличиваются масштабы поселков, если раньше их площадь составляла до 50 га, то теперь в отдельных случаях до 200 га», — свидетельствует Владимир Шевкунов, руководитель Архитектурного бюро Шевкунова.
Участники рынка отмечают, что свежий воздух, собственная земля, возможность совместить все прелести загородного отдыха с комфортом проживания сегодня притягательны для городских жителей.
Тем не менее, рынок «малоэтажки» осваивается намного меньшими темпами, чем рынок многоэтажного строительства. По словам всех опрошенных экспертов, один из главных тормозящих факторов — отсутствие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. «Чаще всего застройщики продают участки в чистом поле и обещают в дальнейшем, возможно, провести сети. Второе — очень трудно добираться без машины. Общественный транспорт не ходит. Социальная инфраструктура – школы, детсады, магазины – это вообще дело далекого будущего, – поясняет Марат Тазитдинов, технический директор ООО «Уютный дом». — Инфраструктуру должно строить государство, но у нас нет сегодня законодательных механизмов, чтобы это осуществить. Все только на уровне разговоров – на всех совещаниях, коллегиях с республиканским Правительством и Минстроем. Разговоры ведут, но как это осуществить – никто не знает».
Как отмечает Людмила Терских, менеджер Центра недвижимости «Мегаполис», получается, что если застройщик взял участок земли, то ему приходится обеспечивать коммуникации, развивать инфраструктуру. В конечном итоге эти затраты ложатся на плечи покупателей в виде прибавки к стоимости жилья. «Фактически получается, что мы сами строим сети, а потом передаем их на баланс Удмуртэнерго, Удмуртрегионгаза. Это неправильно», – добавляет она. По мнению застройщиков, в случае государственного решения проблем строительства инфраструктуры и коммуникаций жилье в поселках подешевело бы на 20-30% или на 5-10 тысяч рублей за 1 кв. м.
По мнению Ольги Зверевой, заместителя директора по маркетингу и рекламе компании «ТИТАН», необходимо с чистого листа решать между компаниями-застройщиками, частными сетевыми компаниями и государственными органами вопросы подведения к местам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог. «Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося жилья и, следовательно, серьезно снижается его доступность для населения, проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации. Таким образом, сегодня принципы государственно-частного партнерства отработаны частично и затрагивают неполный диапазон проблем комплексного загородного строительства жилья. Застройщики при изменении разрешенного использования земли (например: из «сельхозназначения» в «земли для поселений») производят инвестиционные отчисления во внебюджетные фонды. Я считаю, что муниципальные образования могли бы брать обязательства с застройщиков на строительство социальных объектов и объектов ЖКХ с гарантией последующего выкупа. Тем более что нашим законодательством предусмотрена такая форма сотрудничества. Это позволит застройщикам использовать комплексный подход в развитии территорий и созданию обширной социальной инфраструктуры поселков», – уверена она.
Другой фактор высоких цен в коттеджном строительстве – дорогая земля. «Давно известно, что большинство привлекательных участков уже раскуплены. Сейчас они перепродаются. У государства осталось очень мало хорошей земли. Застройщики вынуждены приобретать участки у перекупщиков. А у них цены уже не очень привлекательные – накручиваются примерно в 5 раз», – отмечает Марат Тазитдинов.
Психологический фактор
Помимо инфраструктурных проблем развитию коттеджного строительства мешают и психологические факторы. «Многие люди еще никогда не жили и не представляют жизнь в частном доме», — замечает Людмила Терских.
В компании «Талан» приводят пример Оренбургской области, поселок Экодолье, в котором за год продается до 200 домовладений. «Там другая культура проживания, они привыкли жить в своем доме. Вторая проблема – около 90% людей придерживаются мнения «я сам построю дешевле». Это также ограничивает уровень спроса на коттеджи», — поддерживает коллегу Наталья Гарифуллина, маркетолог ООО «Талан».
Однако, по словам Владимира Шевкунова, мнение о том, что самому строить дешевле, обманчиво, оно может казаться справедливым лишь до момента строительства коммуникаций.
По логике покупателей, за готовый дом нужно сразу выложить 3-5 млн. рублей, а в случае самостоятельного строительства можно сначала купить участок, через пару лет начать строить, вкладываясь частями, поясняет Наталья Гарифуллина: «По нашим исследованиям, люди строят дома по 15-20 лет. При этом на практике человек, который строит дом сам, не только затягивает процесс на долгие годы, но и переплачивает. Бывают даже случаи, когда потребители берут кредит на ремонт крыши недостроенного дома. Среди наших покупателей, например, много индивидуальных предпринимателей, которые не всегда готовы вынуть из оборота несколько миллионов рублей. Поэтому мы предлагаем различные варианты покупки – от беспроцентной рассрочки до возможности отдать свою квартиру в качестве первоначального взноса и жить в ней до передачи дома».
Стимулирующим фактором рынка коттеджного строительства могла бы стать ипотека, однако получить кредит на покупку коттеджа сложнее, чем городской квартиры. Например, поселок Европа аккредитован в 7 банках, но речь идет только о готовых домах. «В основном банки предоставляют ипотеку на готовый дом. А большинство людей предпочитают приобретать строящиеся коттеджи, желая наблюдать за процессом строительства», – объясняет Наталья Гарифуллина.
Цена имеет значение
Между тем эксперты отмечают, что на этом рынке сегодня наблюдается несоответствие спроса и предложения. Если раньше основными покупателями коттеджей являлись состоятельные люди, то теперь рынок должен ориентироваться на средний класс и предлагать продукт в соответствующем ценовом диапазоне. «В Ижевске, как в большинстве российских городов, существует большое расслоение на очень богатых и всех остальных. Есть люди весьма состоятельные, которые покупают только землю в районе «биатлона» за 7-8 млн. рублей. Но этих людей очень мало, за счет них нельзя наполнить емкость рынка. Поэтому застройщики (и мы в том числе) вынуждены стремиться к более экономичным вариантам», – отмечают в компании «Талан».
Некоторые застройщики предлагают дома из кирпича от 28,5 тыс. руб.за 1 кв. м, а каркасные – от 17,5 тыс. руб. за 1 кв. м. «У нас цена в пригороде приближается к 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Если стоимость ниже, то следует задуматься по какой причине», – считает Людмила Терских.
Сегодня девелоперы строят продвижение на том, что простой человек, продав городскую квартиру и садовый участок, может купить дом в коттеджном поселке, однако эта стратегия пока не работает. «В основном люди приобретают коттеджи как основное жилье, но при этом городскую квартиру не продают. Случаи, когда продают квартиру и дачу для покупки дома в коттеджном поселке, бывают редко. Хотя мы и говорим про средний класс, но пока дома приобретают люди с достатком чуть выше среднего, которые могут себе позволить и дом, и квартиру», – признает Марат Тазитдинов.
По словам Ольги Зверевой, несмотря на то, что большинство жителей Ижевска хотели бы иметь свой дом, в их сознании это, как правило, связано с большими неудобствами: «далеко», «трудно добраться», «дорого», «кажется, что ты один там живешь», «а если что случится». Для совершения покупки людям не хватает гарантий безопасности проживания за городом. Собственный дом остается в сознании большинства людей «недостижимой мечтой», которую они представляют в отдаленном будущем. Для совершения покупки необходимы прагматичные и очень приземленные аргументы: «комплексная застройка поселка», «типовые проекты домов» (если всем построили, то и мне построят), транспортная доступность. Важным фактором возможной покупки дома является снижение коммунальных платежей.
Для продвижения комплексной малоэтажной застройки за городом в компании «ТИТАН» прежде всего советуют обратить внимание на четкое сегментирование объекта строительства. «Не надо мешать все в одну кучу, то есть, если вы предлагаете доступное жилье, значит, ваш поселок должен полностью соответствовать эконом-классу, а если строите эксклюзивный проект, то уж будьте добры изощряться абсолютной красотой, идеями и новизной. Дифференцируйте понятия «дорого» и «дешево». Ищите «точки соприкосновения» с нужной целевой аудиторией. Этот метод мы применили относительно 2-х наших коттеджных поселков: Зеленодолье и Лесное Озеро. Смею уверить – работает!» – поясняет Ольга Зверева.
Квартиры за городом
Эксперты отмечают, что на рынке постепенно оформляется новая тенденция — покупать участки в чистом поле люди уже не хотят, они ищут готовый дом, предпочтительно в обжитом поселении. По словам Марата Тазитдинова, покупатели домов в поселке Чистопрудный чаще всего спрашивают, сколько всего домов, сколько заселено. Например, сейчас там живет порядка 30-40 семей. Это огромный плюс, поскольку у покупателей уже есть соседи. Затем интересуются наличием сетей, централизованной канализацией, есть ли газ, электричество, дороги, причем люди хотят асфальт. Щебень, отсыпка ПГСом – не вариант. Про школы, детские сады спрашивают, но с пониманием воспринимают, что застройщику очень сложно самостоятельно их построить. Несмотря на то что у большинства есть машины и почти все закупаются продуктами в городе, нужен хотя бы маленький магазинчик. Бассейны, спа-центры обычно не интересуют либо это уже сотый вопрос. Многие спрашивают, каким образом обеспечивается доступ в интернет.
«На мой взгляд, очень перспективным вариантом кажется, когда застройщик продает не просто коттеджи в голом поле, а строит маленький огороженный поселок в 50-100 домов, со всеми работающими сетями и только после этого начинает продажу. Это было бы очень интересно для людей среднего достатка. Но сегодня застройщику самостоятельно, без помощи государства такой проект вытянуть практически невозможно», – уверен Марат Тазитдинов.
Специалисты считают, что рынок коттеджного строительства будет развиваться, несмотря на проблемы с инфраструктурой и землей, поскольку и покупателям, и застройщикам это интересно. Кроме того, работает реклама, меняется общественное мнение, люди постепенно проникаются идеей «хорошо бы иметь домик в деревне». Но не деревенский домик в классическом понимании с «удобствами во дворе», а скорее квартиру за городом.
Из чего строят
Как считают в компании «ТИТАН», при строительстве дач и коттеджей в нашем регионе для стен наиболее часто используются кирпич, облегченный бетон (пенобетон, керамзитобетон, газобетон и т.п.), дерево (брус, бревно) и дерево с утеплителем (каркасные стены).
Кирпич целесообразно применять только при строительстве больших коттеджей (несколько этажей, площадь этажа более 200 кв. м), предназначенных для круглогодичной эксплуатации. Деревянные и каркасные дома — при строительстве небольших коттеджей (не более 2-х этажей) и дач, предназначенных для сезонной или круглогодичной эксплуатации. Облегченный бетон целесообразно применять при строительстве небольших коттеджей (не более 2-х этажей) и дач, предназначенных для круглогодичной эксплуатации.
В нашем регионе основная масса покупателей предпочитает дома из блоков газобетона (облегченный бетон) с облицованным кирпичом. Комбинация этих строительных материалов идеальна в соотношение «цена – качество», уверены в компании «ТИТАН».
По мнению представителя компании «Уютный дом», самый энергосберегающий дом – с наружным утеплением: «Это очень интересная технология, так называемый «мокрый фасад». Дом строится быстро, получается очень теплым. Мы построили несколько таких коттеджей – затраты на отопление оказались раза в три ниже, чем при использовании пеноблоков с облицовкой кирпичом. Хотя по стоимости получается примерно одинаково – что дом с классическим утеплением, что с наружным», – сравнивает Марат Тазитдинов.
Емкость рынка индивидуального жилья Ижевска
С учетом платежеспособного спроса емкость рынка индивидуального жилья в Ижевске на ближайшие два года составляет 124179 кв.м. В том случае, если к категории платежеспособных относить семьи, имеющие возможность оплатить до 75% от стоимости жилья, емкость рынка жилья составит 264916 кв.м. При условии отнесения к категории платежеспособных семьи, способные оплатить 50% от стоимости жилья, емкость рынка увеличится до 380817 кв.м. А если учесть семьи, которые способны оплатить до 25% от стоимости жилья, то емкость рынка составит 513275 кв.м. Абсолютный потенциал индивидуального жилья в Ижевске на ближайшие два года, рассчитанный без учета платежеспособного спроса населения, ориентировочно может составить 827,9 тыс. кв.м.
Источник: ООО «Талан».