Строят планы

Крупный московский девелопер начнет комплексную застройку нового микрорайона на окраине Ижевска уже в 2013 году. Это первый такого рода проект после кризиса 2008 года. И если до 2008-го много говорилось о том, что Ижевск вызывает интерес у застройщиков из других регионов, то после кризиса эксперты почти в один голос заявляют «о трудностях» вхождения на удмуртский рынок жилищного строительства. СД попытался выяснить, что это за трудности и как их преодолевают.

Интервенты

В ближайшие три года в Ижевске появится новый жилой микрорайон — Александровский. Строиться он будет у юго-западной окраины столицы. По словам  министра строительства, архитектуры и жилищной политики республики Рустама Хабибуллина, в перспективе, при условии полной реализации проекта, этот район может дать Ижевску порядка полутора миллионов квадратных метров жилья. Что необычно, комплексной застройкой займется иногородняя компания. Московская ГК «ПИК» приобрела этот участок еще до кризиса 2008 года, однако осваивать тогда не взялась —более того, компания даже пыталась оспорить сделку по приобретению этого участка земли в суде. Но теперь, когда для строительства сформировались вполне благоприятные экономические условия, вернулась к заброшенному проекту. Вице-президент, директор по развитию региональных проектов ГК «ПИК» Александр Селюков подтвердил, что у компании есть планы по комплексному освоению проекта «Александрово» в Ижевске. В настоящее время рассматривается возможность освоения данного участка площадью порядка 200 га в рамках частно-государственного партнерства.

Как декларирует ПИК, строительство первого дома начнётся уже в 2013 году. В 2014-м планируется сдать около 40 тысяч квадратных метров жилья, а в 2015-м — до 100 тысяч квадратных метров. И это — крупнейший проект в Ижевске по расширению городских территорий (впрочем, он же и старейший — разговоры о застройке Александровского микрорайона идут едва ли не со времен мэра Анатолия Салтыкова).

В докризисные времена интерес к Ижевску был у целого ряда компаний из Пермского края, Татарстана и Башкортостана. Однако кризис остудил интерес иногородних застройщиков к столице Удмуртии. Большинство из них, анонсировав большие планы, как, например, компания «Интеграл», в итоге ограничились строительством единичных домов, а иные и вовсе, собрав деньги дольщиков, строительство забросили — «Химстрой», например. Последние, кстати, должны взять на себя часть вины за те трудности, которые, по словам экспертов, сегодня испытывают при выходе на удмуртский рынок иногородние компании. Действительно, после нескольких историй с обманутыми дольщиками региональные власти ужесточили требования к застройщикам, чтобы не пустить на рынок новые «химстрои».

Таким образом, из иногородних игроков на рынке жилищного строительства Ижевска в настоящее время практически — не теоретически присутствует лишь упомянутый уже башкирский «Интеграл».

Камни преткновения

Крупный проект, который будет реализовывать московская компания в Ижевске, эксперты не склонны считать трендом — никто не ожидает, что вслед за ПИК Удмуртией начнут интересоваться и другие иногородние застройщики, хотя единичные случаи при этом не исключаются.

Начальник отдела маркетинга компании «КОМОС-Строй» Марат Касимов отмечает, что столица Удмуртии сейчас действительно интересна для вложения средств в строительство. «Ижевск активно развивается, рынок растет, и на этом рынке есть деньги. Я думаю,  в целом застройка новых микрорайонов может быть привлекательной для иногородних компаний», — говорит эксперт.

Директор по маркетингу компании «Талан» Наталья Гарифуллина, напротив, утверждает, что позиции Ижевска в глазах инвесторов из других регионов не очень высоки. «Ижевск не столь привлекателен для крупных компаний по экономическим показателям, в том числе и в части платежеспособности населения, — говорит она. — Хорошее, дорогое жилье здесь не очень востребовано. А возведение целых микрорайонов требует серьезных финансовых вливаний. Так, наша компания, специализирующаяся на квартирах комфорт-класса, сейчас выходит на рынок в другие регионы, где уровень доходов населения несколько выше».

Отчасти с этим мнением согласен и директор по продажам ЗАО «НК-недвижимость» Александр Шадрин. Он считает, что Ижевск непривлекателен для иногородних застройщиков, так как объемы строительства и освоения территорий здесь намного меньше, чем в других соседних столицах Поволжья — Казани и Перми. Крупным компаниям Ижевск неинтересен, а мелкие не в состоянии заниматься комплексной застройкой. Ну и политику властей в отношении «чужаков» он считает недружественной. «Приход компаний из-за пределов Удмуртии — это больше вопрос политический, нежели экономический, — отмечает эксперт. — Ситуация в республике, конечно, постепенно меняется, и более дружественным стало отношение к иногородним компаниям, тем же ретейлерам, однако в сфере строительства пока такого не ощущается». По словам господина Шадрина, многое зависит от умения компании «договориться». «Иногородним, например, не один месяц приходится добиваться согласований, которые обычно выдаются очень легко. Если ты строишь хорошо, да еще и свой кирпич везешь из-за пределов Удмуртии, развиваться здесь не дадут. Задавят. У нас принято довольствоваться лишь средним качеством быстро построенного жилья», — сетует г-н Шадрин. Впрочем, он не исключает, что, если на рынок решат зайти очень крупные игроки, они сумеют справиться с существующим негласным административным барьером.

Свободная земля

Эксперты не исключают вероятности, что иногородние компании могут начать строительство коттеджных поселков.  Хотя свободных привлекательных территорий недалеко от Ижевска осталось немного. На окраинах города сейчас как раз в основном развивается малоэтажное строительство. Вокруг столицы располагаются свыше десятка коттеджных поселков и участков под застройку индивидуальными домами. Наиболее освоенным считается северное направление — по Славянскому шоссе и Якшур-Бодьинскому тракту, говорит Марат Касимов. Большие перспективы по дальнейшему освоению и застройке у западного и восточного направлений. В южном есть проблемы с транспортной составляющей и прокладкой инфраструктуры.

Как отмечает Александр Шадрин, в Ижевске наблюдается тенденция к росту популярности индивидуальных домов, в частности, загородной недвижимости. «Сезон еще не начался, а у нас уже огромный приток клиентов, которые хотят сами построить или приобрести готовый дом. Этот спрос будет только увеличиваться, так как купить дом сейчас выгоднее, чем квартиру», — говорит эксперт.

«Участки вокруг Ижевска уже преимущественно разобраны местными компаниями, и лет на пять им этого хватит, — продолжает Александр Шадрин. — Дальше будет зависеть от экономической ситуации. Город в любом случае будет расширяться. Если поспрашивать тех, кто постарше, то они расскажут, что лет двадцать назад жили на окраине  Ижевска, а теперь границы города из-за новых жилых комплексов вообще не видно. Поселки, которые сейчас принадлежат Завьяловскому району, через пару лет могут уже стать частью Ижевска, а промежуточная территория будет, соответственно, застраиваться, в том числе и многоквартирными домами со всеми необходимыми социальными объектами».

Далеко

Главным препятствием для комплексной застройки территорий вне границ города эксперты называют дороговизну прокладки инфраструктуры. Крупные компании изыскивают возможности и доводят коммуникации до коттеджных поселков, тем более что городские власти в этом оказывают поддержку. Однако об этом, казалось бы, важном вопросе заботятся не все застройщики. «Вокруг Ижевска много «диких» поселков, – отмечает г-жа Гарифуллина. — Дома построены, а коммуникации к ним так и не проложены. Как может быть такое — «газ в перспективе» — мне непонятно. Земля там неизвестно чья. Однако люди и там покупают участки».

По мнению эксперта, у ижевчан пока не сложилась культура жить за городом. Тенденция уже наметилась, но многие по-прежнему предпочитают жить в квартирах поближе к центру города. Более того, Наталья Гарифуллина считает, что именно развитие, застройка центральных районов города сейчас наиболее перспективны. В условиях пробок, концентрации объектов соцобслуживания, торговых центров ижевчане предпочитают жить ближе к центру, чтобы путь от дома на работу не занимал слишком много времени. Именно поэтому активнее застраивается территория к северу от столицы, куда добираться легче и быстрее, да и сама дорога лучше.

В целом, по мнению экспертов, строительство новых микрорайонов как на территории города, на месте «деревяшек», так и за его пределами в ближайшие годы будет производиться преимущественно удмуртскими компаниями. Прихода неместных эксперты ожидают, когда будут освоены уже распределенные ранее территории. Впрочем, спрос на жилье в Ижевске значительно превышает предложение, так что есть вероятность, что соседи будут рады помочь с требующимися городу квадратными метрами.

Справка

Пока ГК «ПИК» осторожно обсуждает возможности застройки Александровского микрорайона и думает о «частно-государственном партнерстве», в Удмуртии уже вовсю считают предстоящий в связи с этим рост объемов ввода жилья. Так, заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики республики Рустам Хабибуллин обнародовал планы по строительству жилья в Удмуртии на ближайшую перспективу: если в 2012 году в республике было введено 514 тысяч квадратных метров жилья, то в 2013-м предстоит сдать 532 тысячи. С 2014 года начнётся глобальное увеличение, и в 2016-м планируется сдать 740 тысяч квадратных метров – цифры, сравнимые с объемами строительства жилья в советские годы.

В настоящее время в республике идёт строительство 89 многоквартирных домов. Для сравнения: в 2011 году было возведено только 25 домов.

В Ижевске в 2012 году было введено 245,2 тысячи квадратных метров жилья. План —увеличить объемы строительства до 370 тысяч квадратных метров к 2015 году, а к 2020-му выйти на 650 тысяч квадратных метров жилья в год.