Справедливости ради
Со следующего года всех россиян, владеющих квадратными метрами, ждет ощутимое новшество — налог на их недвижимое имущество будет определяться исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, а не на основе инвентаризационной стоимости, как делается в настоящее время. Эксперты полагают, что разницу заметят в первую очередь собственники торговых и офисных центров, владельцы старого жилья и дорогих квартир. Для большинства собственников налоговая нагрузка сильно не изменится. Жители Удмуртии налог по новой системе заплатят по итогам 2015 года в 2016 году.
Налог исходя из кадастровой стоимости — кто это придумал?
В начале октября Президент РФ Владимир Путин подписал закон о внесении изменений в Налоговый кодекс. Главное из них касается базы для исчисления налога — теперь будет применяться кадастровая стоимость объекта недвижимости, рассчитываемая Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Среди причин, по которым государство поменяло методику расчета, отмечается моральное и экономическое устаревание методики определения инвентаризационной стоимости, которая была разработана еще в 1970-е годы. В основу расчета заложено определение стоимости строительно-монтажных работ и величины износа, исходя из года постройки. Такие нормы приводили к тому, что люди, живущие на периферии в новых домах, нередко платили в казну за свои метры больше тех, кто поселился в «сталинских» домах в престижном центре города. То есть об объективной зависимости между реальной рыночной ценой объекта и уплачиваемым налогом говорить не приходилось. Но одно ясно — для собственников жилья в большинстве своем данный устаревший вариант, безусловно, был выгоден, особенно в крупных городах, а вот для государства — нет.
Поэтому логика принятого закона вполне понятна — имеешь в собственности дорогую недвижимость — имей возможность за нее платить. Тем более что при расчете кадастровой стоимости учитывается множество факторов: цены предложений и продаж в муниципальном образовании, местоположение, удаленность от центра населенного пункта и ближайшей ж/д станции, наличие коммуникаций и т. д.
Как отметил заместитель руководителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике Сергей Шишкин, кадастровую стоимость можно считать наиболее приближенной к рыночной стоимости объекта недвижимости.
— Все объекты недвижимости, подлежащие оценке, были разбиты на 13 групп на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов. Например, к первой группе были отнесены многоквартирные жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения, ко второй группе — объекты индивидуальной жилой застройки. В другие группы были отнесены объекты, предназначенные для хранения транспорта, объекты садового, огородного, дачного строительства, объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения и т. д.
Для первых двух групп кадастровая стоимость определялась на основе статистических моделей, представляющих собой математическую формулу. В этой формуле отображается связь между зависимой переменной и значениями соответствующих ценообразующих факторов — площади, материала стен, года постройки, расстояния от объекта до административного центра населенного пункта, численности населения в населенном пункте. Для остальных групп кадастровая стоимость определялась путем определения рыночной стоимости методами массовой оценки объектов недвижимости.
Налог будет устанавливаться поэтапно — до 2020 года. При этом регионы должны сами определить дату, когда они начнут взимать налог исходя из кадастровой оценки. Удмуртия, как и все регионы, начнет это делать с 1 января 2015 года. Во время переходного периода единовременный рост налоговой нагрузки не должен превышать 20 %.
Как считать и сколько платить?
Как прокомментировала руководитель отдела развития ООО «Республиканский учебно-информационный центр» юрисконсульт Елена Семыкина, жители могут узнать кадастровую стоимость своего жилья на сайте Росреестра с нового года. Вычтя не облагаемый налогом минимум, который для квартиры составляет 20 квадратных метров (то есть база для налога будет определяться как кадастровая стоимость квартиры, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 кв. м), можно посчитать стоимость облагаемых налогом «квадратов» и умножить на ставку налога 0,1 %. Именно такую ставку по налогу на имущество физических лиц Госсовет УР рекомендует установить на переходный период – 2015 год. Для владельцев частных домов в сельской местности необлагаемый минимум установлен в размере 50 квадратных метров, ставка такая же.
Ставка 0,1 % распространится также на жилые дома на садовых и дачных земельных участках, жилые объекты незавершенного строительства и единые недвижимые комплексы жилого назначения, гаражи и машиноместа. До 0,5 % составит ограничение ставки для остальных объектов недвижимости.
По словам и. о. министра финансов УР Станислава Евдокимова, это позволит восстановить социальную справедливость. Например, в сельской местности общая площадь домов сопоставима с площадью городских квартир, по новой системе сельские жители вообще будут освобождены от налога.
— Мы понимаем, это существенная поддержка нашего сельского населения, потому что все жилые дома там небольшой площади. А сегодня сельские жители платят налоги наравне с городскими квартирами.
Судить о диапазоне размера возможных платежей по обновленному налогу на имущество физлиц можно пока лишь на уровне условных расчетов. Например, в Минфине УР подсчитали, что рост налога на однокомнатную квартиру в Ленинском районе Ижевска составляет всего 3 рубля — с 653 до 655 рублей, за двухкомнатную квартиру — с 458 до 530 рублей, на трехкомнатную — с 641 до 796 рублей.
По мнению Елены Семыкиной, разницу между инвентаризационной и кадастровой стоимостью ощутят в первую очередь владельцы старого жилья: для них налог в среднем может вырасти в 2-3 раза. Для собственников квартир в новостройках увеличение будет незначительным.
Существует обеспокоенность в отношении установления кадастровой стоимости объектов коммерческой недвижимости, которая не использовалась в предпринимательских целях, в отношении использующих в своей деятельности УСН и ЕНВД (малый, средний бизнес). Как бы не повторилась ситуация, подобная той, которая сложилась в результате увеличения в 2013 году примерно в 2 раза страховых взносов с индивидуальных предпринимателей, которое привело к массовому закрытию бизнеса. Основную же часть небольших компаний налог на имущество не коснется, так как был определен следующий перечень объектов недвижимости: административно-бытовые объекты недвижимости, торговые центры, объекты общепита и бытового обслуживания.
В крупных городах с высокой стоимостью квадратного метра жилья с реализацией данного закона могут возникнуть проблемы. Если по элитному жилью вопросов, как правило, нет — позволить себе купить дорогую квартиру могут только те, для кого не составит трудностей платить соответствующие налоги, то у городских старожилов и потомственных горожан, живущих в центре, могут возникнуть трудности.
Для городов Удмуртии, по мнению руководителя отдела вторичной недвижимости ООО «Департамент Недвижимости» Надежды Корепановой, это неактуально.
— Сумма, которую надо будет заплатить за обычную квартиру, не так уж и велика. Даже если брать в расчет несколько тысяч рублей годового налогового платежа, ее в состоянии заплатить любая семья. Да и элитного жилья в Ижевске стоимостью свыше 10 млн рублей немного. При этом надо учитывать, что в отечественное законодательство традиционно закладываются вопросы льготирования для определенных категорий граждан.
Поправки к Налоговому кодексу сохраняют все льготы по налогу на имущество, но во избежание злоупотреблений льготы предлагается предоставлять по одному объекту недвижимости в каждой категории, то есть в отношении квартир, домов и гаражей. Так, налогоплательщик, имеющий два и более объекта одной категории, должен выбрать, по какому объекту получать льготу. Если выбор не сделан, налоговая служба сама выберет имущество, по которому будет предоставляться максимальная льгота. Список льготников широкий, он обязательно должен соблюдаться регионами. Право на льготы будут иметь пенсионеры, инвалиды первой и второй групп, инвалиды детства. Не забыли также и про ветеранов ВОВ, а также участников боевых действий и Героях Советского Союза и Российской Федерации, «чернобыльцах».
Как пояснила Елена Семыкина, право на льготу имеют люди, осуществляющие профессиональную творческую деятельность, «в отношении специально оборудованных помещений, сооружений, используемых ими исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий». Это могут быть художники, скульпторы, дизайнеры.
По словам зампредседателя Госсовета УР, председателя постоянной комиссии по бюджету, налогам и финансам Софьи Широбоковой, до 1 декабря 2014 года муниципалитеты должны будут принимать налоговые ставки.
— Государственный Совет рекомендует по налогу на имущество физических лиц установить минимальную допустимую ставку налога в размере 0,1 % на жилые дома на садовых и дачных земельных участках, жилые объекты незавершенного строительства и единые недвижимые комплексы жилого назначения, гаражи и машиноместа, рассмотреть возможность предоставления льгот многодетным, малообеспеченным семьям, семьям, участвующим в жилищных программах. По налогу на имущество организаций пока обсуждается возможный перечень льгот и ставок налогов, — говорит Софья Широбокова.
Это «Налог на супермаркеты»
Налог на имущество организаций является одним из трех главных налогов, за счет которого пополняются бюджеты регионов (два других — это НДФЛ и налог на прибыль организаций). Естественно, у государства давно возникало желание его повысить. И вот, наконец, это произошло: самый прибыльный вид бизнеса, связанный с арендой помещений и ретейлом, будет вынужден раскошелиться.
Как отмечает директор ООО «Первая Ижевская Налоговая Консультация» Елена Сунцова, один из самых обсуждаемых и ожидаемых законов за последние два года коснется в первую очередь предпринимателей, владеющих торговыми и офисными центрами.
— Для административно-деловых и торговых центров, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания площадью свыше 3 тыс. кв. метров, чья кадастровая стоимость более 300 млн рублей, по новому закону о недвижимости ставка достигает 2 %. Это касается организаций, использующих в своей деятельности УСН и ЕНВД, — поясняет г-жа Сунцова. — Среднегодовая остаточная стоимость недвижимости ежегодно амортизируется, и по мере полезного использования объекта она становится всё меньше. Что это значит? Здание кирпичное, построенное, например, в середине прошлого века, амортизировано полностью. Но стены стоят, крыша построена, коробка получила новую жизнь, ей еще лет 100 стоять. То есть рыночная стоимость объекта — сотни миллионов рублей, а в балансе — ноль. Его хоть на какую ставку помножь, всё равно получишь ноль налога на имущество.
Таким образом, собственники старых объектов платили минимальную сумму налога на имущество. В скором времени эта сумма для них вырастет в десятки раз. А вот для тех торговых центров, которые построены совсем недавно, налоговая нагрузка, по мнению экспертов, может вырасти примерно на 30 %.
По словам Софьи Широбоковой, налог на имущество организаций в новой редакции ориентирован на налогообложение торговых центров.
— Считаю, надо очень взвешенно подойти к формулировке регионального закона, чтобы он не ударил по производственным предприятиям, малому предпринимательству. Такая работа ведется ежедневно.
А пока, отмечают эксперты, предприниматели ищут возможность не платить лишнего, например, переоформляя свои площади в собственность нескольких физлиц. По словам Елены Сунцовой, чтобы не переплачивать, а то и вовсе не платить налоги, предприниматели способны на многое, хотя определенные сложности есть: «не так просто найти 20 человек, которым можно доверить по 1000 кв. метров собственной недвижимости».
Единственным вариантом уменьшения платежа может быть оспаривание кадастровой стоимости объекта. По мнению Елены Семыкиной, необходимость такого оспаривания может возникнуть, если объект собственника попал в кадастровый квартал, где действительно больше представлено дорогой недвижимости, что повлекло неоправданное увеличение кадастровой цены, сделав ее выше действительной рыночной стоимости объекта.
Здесь каждый гражданин имеет право обжаловать оценку кадастровой стоимости своей недвижимости. Изменить эту сумму сможет либо комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо суд, в порядке, который установлен законом «Об оценочной деятельности в РФ».
По состоянию на 10 ноября 2014 года в комиссию при Управлении Росреестра по УР поступило и рассмотрено 47 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Только по десяти из них приняты положительные решения.
Софья Широбокова утверждает, что это вынужденный шаг, — налог на имущество физлиц в новой редакции призван в первую очередь установить социальную справедливость. Назвать закон стабилизированным сложно, ведь налоговые законопроекты всегда находят бурный отклик. Всегда найдутся сторонники и противники таких нововведений. Кто-то получит снижение платежей, а кто-то рост. Мы должны понимать одно — этого требует федеральное законодательство, мы должны максимально адаптировать данные законы, учитывая возможности нашей республики.
В целом эксперты считают, что делать далекоидущие выводы о том, как повлияет новый закон на материальном положении собственников жилья и коммерческой недвижимости, пока рано. С кадастровой оценкой своего объекта владельцы могут ознакомиться не ранее нового года.