Итоги 2014: Недвижимость

Движение недвижимости

В 2014 году по планам строителей в Удмуртии должны были ввести 630 тысяч квадратных метров жилья, и, по предварительным данным, им это удалось. С каждым годом многоквартирных домов в республике строят всё больше, однако темпы прироста далеки от аналогичных показателей других регионов Приволжского федерального округа. Именно недостаточно большие объемы ввода жилья называют среди основных причин высокой стоимости квадратного метра в Удмуртии.

Жилая недвижимость в Ижевске

По данным Удмуртстата, за 11 месяцев 2014 года в Удмуртии было введено в эксплуатацию 9769 квартир. Общая площадь жилья составила 574,3 тысячи квадратных метров, что почти на треть больше, чем за тот же период прошлого года.

По количеству введённых квадратных метров на тысячу человек населения республика за январь – ноябрь 2014 года среди 14 регионов Приволжского федерального округа заняла 10-е место. Этот показатель в Удмуртии составляет 378,5 кв. м.

Объём индивидуального жилья, построенного населением за счёт собственных и заёмных средств, за 11 месяцев прошлого года увеличился на 11 % по сравнению с тем же периодом 2013 года и составил 221,8 тысячи квадратных метров общей площади (39 % в общем объёме введённого в эксплуатацию жилья, что является наименьшим значением среди регионов ПФО). Наибольшее значение этого показателя у Республики Башкортостан – 70 %.

Растущие объёмы ввода нового жилья приводят к смещению спроса именно в сторону новостроек. Как отмечает маркетолог компании «КОМОС-Строй» Марат Касимов, впервые за последнее время стоимость жилья на первичном рынке стала выше, чем на вторичном. До недавнего времени граждане предпочитали покупать уже готовое жильё. Его планировку, качество, вид из окна, сопутствующую инфраструктуру можно оценить гораздо проще, чем в доме, который только начали строить. Стали больше доверять и застройщикам. Этому послужило и отсутствие в последние годы фактов, когда жильё недостраивали. Кризис 2008 года позволил очистить рынок от слабых, неблагонадёжных строительных компаний.

Квартиры в новостройках становятся и ещё достаточно хорошим способом инвестирования средств. Отчасти этим эксперты объясняют взлетевший рост спроса на квартиры-студии и однокомнатные квартиры площадью 25-27 квадратных метров. Они заменяют собой депозиты в банках. Жильё с каждым годом дорожает в среднем на 7-9 %. Приобретая квартиры в домах на нулевом цикле или в только начавшихся строиться, люди выигрывают на разнице в цене после продажи уже готового жилья. Доход от покупки жилья на ранней стадии строительства может достигать 15-25 % годовых. Укреплению уверенности при покупке квартир в строящихся домах послужил и вступивший с начала этого года федеральный закон, обязывающий застройщиков страховать свою ответственность на случай приостановки строительства.

По данным Удмуртстата, в III квартале 2014 года квадратный метр на первичном рынке стоил 44 288 рублей, тогда как в III квартале 2013 года цена составляла 41 075 рублей. Получается, цены выросли за год в среднем на 7,8 %. Наибольший рост цен произошел на улучшенное жилье — 9,2 %. По итогам III квартала 2014 года квадратный метр в таких домах стоит 44 182 рубля. Новое элитное жилье подорожало в среднем по республике на 5,7 % — до 46 817 рублей за квадратный метр. Медленнее росли цены на типовые квартиры — 4 % (43 658 руб. за кв. м).

Квартиры на вторичном рынке за год выросли в цене на 7,4 %. В этом сегменте активнее дорожали типовые квартиры. Ценники поднялись сразу на 10 % — до уровня 41 417 рублей за квадратный метр. Квартиры низкого качества подорожали на 5,7 % — до 43 373 тысяч рублей, а жилье повышенной комфортности — на 6,4 % — до 46 093 рублей. Медленнее всего росли цены на элитное жилье — 2 % (в среднем 49 190 рублей за кв. м).

Сдвинулась с мертвой точки в 2014 году проблема обманутых дольщиков. Весной 2014 года был принят специальный республиканский закон. Согласно ему городские власти предлагают на конкурс земельные участки, которые предоставляются застройщикам бесплатно. Взамен они должны обеспечить жильем обманутых дольщиков. На данный момент разыграно 5 участков. По расчетам Минстроя, в результате жилье обретут 70 человек. Большого интереса конкурсы не вызвали. По каждому участку заявлялись 1-2 компании.

Льготы на приобретение жилья 

В прошлом году фактически прекратилась реализация в Удмуртии программы «Жилье для молодых семей». Региональный бюджет уже не в состоянии покрывать основную часть процентной ставки по ипотечным кредитам. Летом заявки по этой программе уже не принимали. Долгое время о дальнейшей судьбе ее не говорили. Только в конце года глава республики Александр Соловьев сообщил, что программа будет продолжена в 2015 году, однако условия изменятся. Предполагается, что республика будет предоставлять первоначальный взнос по ипотеке в размере 10 % от стоимости квартиры. В начале года правительство должно разработать соответствующее положение. Когда в итоге программа заработает по новым условиям, пока неясно. Неизвестно также, будет ли сужена категория граждан, которым будет позволено принять участие в этой программе.

В то же время регион намерен в 2015 году активно включиться в федеральную программу «Жилье для российской семьи». Заявку Удмуртия уже направила. Ее суть — продажа застройщиками жилья эконом-класса по цене, не превышающей 30 тысяч рублей за квадратный метр, отдельным категориям граждан, которые будут определены соответствующим правовым актом. Застройщику, в соответствии с условиями соглашения, будут компенсироваться затраты на строительство объектов инженерно-технической инфраструктуры. Норма компенсации — до 4 тысяч рублей за 1 квадратный метр жилья экономического класса. При этом компенсация расходов будет производиться при условии, если застройщик сдаст в эксплуатацию не менее 25 тысяч квадратных метров жилья.

Коммерческая недвижимость в Ижевске

По оценкам экспертов, рынок торговой недвижимости в Ижевске переживает стадию застоя. Новых качественных площадей под аренду или покупку в столице Удмуртии практически нет. Да и никто из крупных федеральных торговых компаний не выказывает желания зайти в регион. Даже готовящиеся к открытию новые торгово-развлекательные центры в Ижевске не вызывают ажиотажа у потенциальных арендаторов.

— Чем больше торговых центров строится в городе, тем меньше спрос на аренду и покупку помещений в них, — отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости центра недвижимости  «Мегаполис» Алексей Бокан. — На данный момент мы видим, что новых интересных предложений по площадям нет, да и звонков со стороны потенциальных арендаторов немного. Рынок сейчас находится в стадии стагнации. Отчасти это связано и с уходом с рынка некоторых предпринимателей год назад из-за поднявшихся налогов и страховых отчислений в Пенсионный фонд. Влияет на торговлю и общий спад в экономике страны. Многие занимают выжидательную позицию и не тратятся на покупку новых помещений или открытие крупных торговых точек».

В конце 2014 года в Ижевске открылись сразу три крупных торговых центра — «Европа», вторая очередь ТРК «Петровский» и строительный центр «Азбука ремонта».  Первый из них так и не привлек желанных арендаторов, кроме «Юлмарта» и «Магнита». Большого интереса «Европа» не вызвала и у покупателей. Ряд отделов там по-прежнему еще не работают. Во второй очереди ТРК «Петровский» большинство площадей также не заполнены.

Из-за пожара был отложен на февраль-март 2015 года ввод в эксплуатацию ТРЦ «Италмас», возведение которого началось еще в 2007 году. В 2013 году долгострой приобрела московская девелоперская компания Base Property Group. Общий ущерб от пожара, произошедшего в строящемся торговом центре 22 октября, составил 30 млн рублей. Изначально планировалось, что «Италмас» откроется в декабре 2014 года. Эксперты называют «Италмас» достаточно перспективным, так как он более удобно расположен, чем соседний и довольно успешный ТРК «Столица». «Италмас» планирует увести у конкурентов якорных арендаторов «М.видео» и «Спортмастер». Также в «Италмасе» откроются «Магнит», H&M и второй в Ижевске «Макдоналдс».

На февраль-март запланирована сдача ТЦ «СтройПорт» и «Алые паруса» на бывших площадях завода «Редуктор». На ранней стадии строительства находится первый крупный ТРЦ в Ленинском районе — на перекрестке улиц Баранова и Кошевого. Другой, еще более амбициозный проект — ТРЦ «Счастье» на ул. Клубной — пока остается без движения. Проект проходит согласования, а застройщик ищет арендаторов.

По мнению некоторых экспертов, Ижевску не помешает еще один очень крупный торговый комплекс, однако главной его особенностью должно стать присутствие в нем брендов, которые до сих пор не представлены в Ижевске. Еще есть потенциал у микрорайонных торговых центров площадью до 1500 квадратных метров, отмечают эксперты. Такие объекты сейчас возводятся в разных частях города.

Определенная потребность есть в офисных помещениях. Однако свободные площади до сих пор имеются в сданных несколько месяцев назад в эксплуатацию бизнес-центрах «Время» и «1921» («ЭЛМИ»).

Задел на будущее

Ухудшения ситуации с вводом жилья в Удмуртии в 2015 году ожидать не стоит, считает министр строительства, архитектуры и жилищной политики республики Иван Новиков. Повышение ключевой ставки ЦБ и последовавший за этим рост ставок по ипотеке сделает ее действительно менее доступной, но новых долгостроев появиться не должно.

На сегодняшний день, по его словам, строится порядка 1 млн кв. метров жилья в многоквартирных домах. В том числе на те деньги, что строители получили во время ажиотажного спроса в конце года, поэтому в министерстве считают, что на 2015 год застройщики работой более или менее обеспечены. Однако в 2016 году ситуация в строительной отрасли осложнится, считает г-н Новиков.

Запуск крупных проектов по коммерческой недвижимости на 2015 год не планируется. В нынешней сложной ситуации, скорее всего, будет перенесено начало строительства ТЦ «Счастье» (если застройщик действительно решится на его реализацию). Девелоперы предпочтут переждать неспокойное время, прорабатывая дальнейшие планы. Многое будет зависеть и от запуска близких к завершению торговых комплексов. Если они будут успешны, это придаст уверенности застройщикам.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.