Рынок недвижимости Ижевска: в ожидании падения

Обмелевшие реки

В январе 2015 года в Удмуртии было сдано в эксплуатацию 102,8 тысячи квадратных метров жилья, что в 2,9 раза больше, чем в январе 2014 года. Такие данные приводит Удмуртстат. Но столь высокие показатели – это лишь временное явление. Удмуртские застройщики заявляют, что сдадут в этом году не меньше жилья, чем в прошлом, однако в основном это уже полностью или в большей степени оплаченные дольщиками квартиры.

Рынок новостроек в Ижевске 

Бурный рост спроса на жилье в декабре 2014 года — в строящихся домах, в новостройках и на вторичном рынке — был значительно выше привычных показателей для последнего месяца года. Объемы продаж тогда выросли в 2,5 раза по сравнению с декабрем 2013-го. Пытаясь сохранить имеющийся капитал, жители Удмуртии потратили на приобретение квартир 4,3 млрд рублей.

Сами застройщики в нынешних условиях пересматривают свои стратегии развития и планы по вводу жилья. По словам маркетолога ООО «Комос-Строй» Марата Касимова, все застройщики понимают, что снижение спроса на жилье в этом году будет измеряться не в процентах, а в разах, «бурные потоки» превратятся в «обмелевшие реки».

Работой на 2015 год строители обеспечены, отмечает эксперт. Все объекты, сдача которых запланирована на этот год, профинансированы в полном объеме за счет средств дольщиков. Дома, которые планируется сдать в эксплуатацию в 2016 году, профинансированы примерно наполовину, но г-н Касимов уверен, что проблем с завершением их строительства у компаний не будет.

—  Единственно правильная стратегия на 2015 год, я считаю, — это концентрация на объектах, строительство которых уже ведется, — объясняет Марат Касимов. — Начинать новые проекты сейчас рискованно. У нас сегодня порядка 20 домов, которые находятся на разной стадии строительства. Мы хотим как можно быстрее их сдать.

При этом он не советует вкладываться в дома, которые только начинают или планируют начать строить в первые месяцы 2015 года.

— Объект на нулевом цикле в начале текущего года — это очень рисковый объект. Нам предстоит тяжелый 2015 год, потому как идет падение спроса не в процентах, а в разы. 2016 год будет еще тяжелее, в 2017-м начнется новый рост, — считает эксперт.

Между тем некоторые компании все же планируют в этом году начать строительство домов. В компаниях признаются, что объектов меньше, чем обычно, однако полностью отказываться от новых проектов они не собираются.

Заместитель директора ООО «АСПЭК-Недвижимость» Анна Каменских согласна с тем, что 2015 год будет сложным для рынка жилой недвижимости и компания в основном будет продолжать строительство уже начатых домов. Однако в планах есть запуск трех новых строек.

— Строительство не так просто остановить, ведь у застройщиков есть свои обязательства перед подрядчиками, перед строителями и перед дольщиками, — поясняет она.

Маркетолог-аналитик ГК «Талан» Сергей Казанцев также отмечает, что планы на развитие у компании есть.

— Мы сейчас занимаемся поиском перспективных площадок для застройки в Ижевске и других городах, — говорит он. — Впрочем, эти планы можно объяснить и желанием обеспечить себя хорошими площадками на будущее — в период кризиса можно купить ликвидные земельные участки ниже рыночной цены.

Эксперты утверждают, что намеченная на год по республике цифра сдачи жилья — 635 тысяч квадратных метров  — будет достигнута — хорошие темпы ввода новых домов сохранятся. При этом, по словам руководителя отдела аналитики ГК «АССО-Строй» Александры Черемных, на начало года совокупный объем предложения на рынке строящегося жилья в Ижевске составляет более 230 тысяч квадратных метров. Половина из них находится на начальной стадии строительства.

По данным компании, средняя цена 1 кв. м жилья в строящихся домах в Ижевске составила в январе 2015 года 47 тысяч рублей. Эксперты ожидают, что цены в целом сохранятся на нынешнем уровне. Повышать их самим застройщикам в условиях падения спроса совсем невыгодно, однако и снижения в ближайшее время они не прогнозируют — следуя падающему спросу, будет снижаться и предложение, так как квартиры в большей части строящихся домов уже распроданы.

Вторичный рынок в Ижевске

Падения продаж весной ожидают эксперты и на вторичном рынке жилья. Риелторы также пережили бум обращений по покупке квартир в декабре, а сейчас продажи практически остановились.

— У нас план по количеству сделок в декабре был перевыполнен в несколько раз, — рассказывает директор по развитию агентства недвижимости «Мегаполис» Анна Круткина. — В январе тоже были активные продажи, а в феврале началось падение. Сейчас еще и выбора жилья стало мало. Непонятная ситуация в стране, поэтому люди предпочитают попридержать недвижимость. Они занимают выжидательную позицию, не зная, что дальше будет. Продают те, кому очень надо, для этого они даже снижают цены.

Между тем некоторые собственники из-за инфляции, наоборот, цены подняли на 100-150 тысяч рублей. Г-жа Круткина не исключает, что стоимость жилья на вторичном рынке в ближайшие месяцы может несколько снизиться.

Директор агентства недвижимости «Этажи М» Наталья Малинина считает, что теперь увеличится количество сделок с обменом жилья.

— Разница в стоимости однокомнатных и двухкомнатных квартир небольшая, поэтому вероятно, что те, кто имеет такую возможность, переедет в квартиру побольше. На ипотеке я бы крест тоже сейчас не стала ставить — люди, уже скопившие деньги на первоначальный взнос, скорее всего, будут брать жилье в кредит. Таких покупок будет мало, но они все равно будут.

Действительно, в январе в Удмуртии, по данным Банка России, было оформлено 890 ипотечных жилищных кредитов, что на 8 % больше, чем за январь 2014-го. Объем кредитования достиг 1 млрд рублей, что на 3,5 % больше итогов первого месяца прошлого года. Показательными будут официальные данные за февраль. Они появятся в первой декаде апреля.

Вероятно, что некоторые берут ипотеку с расчетом, что в будущем, когда ставки по кредитам несколько снизятся, они смогут воспользоваться услугой рефинансирования.

Эксперт также отмечает, что сейчас растет спрос на покупку земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, коттеджи и дачи.

Субсидирование процентной ставки

Может улучшить ситуацию со спросом на новое жилье законопроект, который сейчас прорабатывается на федеральном уровне. Власти планируют выделить 20 млрд рублей на субсидирование процентной ставки по ипотеке. Банкам будут компенсироваться 5-6 процентных пунктов. Таким образом, для потребителей ставка должна снизиться до 13 %. Ожидается, что госпомощь стимулирует выдачу кредитов в объеме до 400 млрд рублей.

Заместитель управляющего Удмуртским отделением Сбербанка России Лилия Беляева считает, что подобное субсидирование процентной ставки благотворно повлияет на рынок.

— Это позволит вовлечь больше потенциальных покупателей жилья, расширит возможности для улучшения жилищных условий граждан в нынешней ситуации. Известно, что многие хотели бы переехать в более благоустроенные квартиры. Субсидирование нужно, чтобы не привести к кризису наш строительный бизнес. Если наши предприятия будут работать, а у граждан сохранится стабильный доход, то и банк сможет предоставлять кредиты с учетом субсидирования по наиболее выгодным ставкам, — отмечает представитель Сбербанка.

Действительно, некоторые потенциальные покупатели жилья сейчас выжидают, что в итоге решит федеральное правительство. У удмуртских строителей пока эта инициатива бурных эмоций не вызывает, тем более что нет информации, когда она в итоге будет оформлена в закон и вступит в силу.

Оживило бы рынок и снижение ключевой ставки ЦБ, которое повлекло бы за собой корректировку процентных ставок по ипотеке в меньшую сторону. Традиционно именно ипотека служила главным драйвером строительства жилья. На нее приходилось две трети сделок с недвижимостью. Однако и для ипотеки необходимо, чтобы граждане обладали достаточными доходами, чтобы расплачиваться за кредит. Получается, что позитивные настроения у застройщиков появятся, когда кризисные явления в экономике спадут, а население будет способно вкладываться в столь серьезные проекты, как покупка жилья.