Съём без спроса
Рынок аренды как жилой, так и коммерческой недвижимости в Ижевске стал «рынком покупателя» — предложение значительно превышает спрос , что уже привело к снижению стоимости аренды, и эксперты ожидают дальнейшего падения в связи с кризисом в экономике.
Аренда жилья в Ижевске — предложение растет
Разгоревшаяся в середине декабря 2014 года паника среди населения России, в том числе Удмуртии, из-за девальвации рубля побудила многих вкладывать деньги в недвижимость. Граждане боялись, что национальная валюта серьезно обесценится, и считали — только вложение ее в более или менее ликвидный товар позволит сохранить деньги. Именно жилье показалось населению самым лучшим средством сберечь финансы с выгодой. Часть купленного жилья — так называемые «инвестиционные квартиры» — тут же оказалась на рынке аренды, что еще больше остудило рынок, и без того переживающий спад. Кроме того, эксперты ожидают, что предложение будет и дальше расти — по мере сдачи домов, в которых было куплены квартиры во время «декабрьского пика».
По данным Удмуртстата, жители республики потратили за последний месяц 2014 года на покупку недвижимости в 2,5 раза больше денег, чем в декабре 2013-го, — 4,318 млрд рублей. Для сравнения: в ноябре 2014 года в Удмуртии было куплено жилья на 1,781 млрд рублей, в октябре — на 1,829 млрд, в сентябре — на 1,53 млрд. Если посмотреть показатели аналогичных месяцев 2013 года, то они ниже примерно в 1,5 раза.
Получается, что именно на декабрь 2014 года пришелся пик покупок жилья, несмотря на повысившиеся во второй половине месяца процентные ставки по ипотеке. Как утверждают риелторы, чаще всего во время ажиотажного спроса квартиры приобретались не для собственного пользования, а для вложения средств. И сейчас, чтобы они начали окупаться, собственники начинают предлагать их в аренду. В итоге на рынке съема жилья в конце декабря — начале января одновременно оказалось огромное число квартир.
— В декабре прошлого года жители Ижевска очень активно скупали квартиры, как новые, так и на вторичном рынке. Безусловно, к таким действиям их побудило резкое падение рубля, — рассказывает руководитель отдела аренды «Департамента недвижимости» Сергей Обухов. — Жилье всегда считалось наиболее выгодным направлением вложения денег, так что именно квартиры стали покупать на свободные средства. Люди снимали деньги со вкладов и тут же приобретали жилье. В итоге сейчас предложение по аренде квартир в Ижевске значительно превышает спрос.
Спрос и цены на аренду в Ижевске
Чаще всего в Ижевске покупают однокомнатные квартиры, соответственно, именно их на рынке аренды недвижимости больше всего на данный момент. В результате этого произошло снижение цен на аренду жилья в среднем на 20 %.
— Цены на аренду снижались и в связи с тем, что многие начали экономить и искали более дешевое жилье, — отмечает директор агентства недвижимости «Лига» Виола Осотова. — Это, конечно, последствия проявлений экономического кризиса. Если в ноябре однокомнатные квартиры предлагались по цене 10-11 тысяч рублей за месяц, то сейчас — за 9 тысяч. Кто-то действительно переезжает в квартиры, где цена аренды ниже. У съемщиков сейчас достаточно обширный выбор, и, конечно, они предпочитают более комфортное жилье по прежней цене.
За 8 тысяч рублей сегодня можно снять однокомнатную квартиру без мебели в новом доме и хорошем районе либо меблированную, но в отдаленных от центра районах. Большинство однокомнатных квартир, предлагаемых в аренду на городских форумах в интернете, которыми активно пользуются как риелторы, так и квартиросъёмщики, выставляются по цене 10 тысяч рублей в месяц. С 11 тысяч рублей начинаются расценки на аренду двухкомнатных квартир. Причем есть как пустые помещения в новых домах со свежим ремонтом, так и полностью обставленные в домах советской постройки. Средняя стоимость аренды «двушки» составляет 12-13 тысяч рублей в месяц.
Цены на трехкомнатные квартиры начинаются с 14 тысяч рублей, больше всего вариантов предлагается за 15-16 тысяч рублей. Все эти цены указаны за аренду жилья без учета платы за коммунальные услуги и комиссию риелтора (составляет в зависимости от арендной платы от 4 до 6 тысяч рублей и вносится единовременно).
Увеличение дисбаланса предложения и спроса участники рынка отмечают во всех сегментах. Списывают они это не только на влияние кризиса, но и на сезонные явления. Традиционно январь — «мертвый» месяц для риелторов. Однако, по их мнению, в этом году сезонный спад стал лишь дополнением к прочим проблемам.
— Если кризисные явления в экономике сохранятся и дальше, то стоит ожидать нового снижения цен на рынке арендного жилья. Нынешние ставки — это не предел, хотя не думаю, что произойдет значительное падение» — считает г-н Обухов.
По данным Rueconomics.Ru, в 2014 году стоимость аренды жилья в Ижевске снизилась по всем типам квартир по сравнению с 2013 годом на 28,8 %. Портал trovit.com анализирует стоимость аренды 1 квадратного метра жилья. Согласно его анализу в столице Удмуртии она в начале февраля составляла 269,91 руб., что почти на 7 % ниже, чем в начале января. За ноябрь 2014-го – февраль 2015 года снижение составило 5,5 %.
Коммерческая недвижимость в Ижевске — падение ставок аренды
Рынок аренды недвижимости испытывает аналогичные проблемы, с той лишь разницей, что здесь избыток предложения образовался значительно раньше, чем в ноябре-декабре прошлого года, а негативная экономическая ситуация свела на нет и без того вялый рост спроса. В ожидании наступления трудных времен компании стараются оптимизировать свои затраты на аренду помещений. Небольшие компании переезжают на меньшие площади в помещения ниже уровнем. Чтобы удержать арендаторов, владельцы недвижимости идут на снижение платы.
— Ставки по аренде в среднем упали за два месяца с 1000 рублей и более за квадратный метр до 500-700 рублей в зависимости от класса помещения, — рассказывает заместитель начальника отдела продаж агентства недвижимости «Римский квадрат» Григорий Загуменнов. — Очень много сейчас выставляется в аренду площадей в крупных торговых центрах, а также небольших частных площадок. В целом мы видим, что спрос на аренду коммерческой недвижимости есть, но клиенты теперь ориентируются на помещения меньшей площади.
В среднем, по словам экспертов, ставки по аренде коммерческой недвижимости в Ижевске снизились за последние 2 месяца на 30 %.
Агентства недвижимости отмечают, что предложений на рынке коммерческой недвижимости по аренде сейчас достаточно много. Усугубляет ситуацию и ввод в эксплуатацию новых торговых и офисных центров. В 2014 году заработал в полную силу БЦ «Найди» на ул. К. Маркса, введены в эксплуатацию БЦ «Время» на Ленина и «1921» на ул. К. Маркса, начали работу торговый центр «Европа» и вторая очередь ТРК «Петровский». Все они сейчас испытывают сложности с поиском арендаторов. Ближайшие месяцы, как отмечают эксперты, тоже не внушают уверенности в исправлении ситуации. Будут введены новые торговые и офисные площади, при этом крупные иностранные компании наоборот сворачивают свою деятельность в России, сокращают количество торговых точек. В первую очередь это касается марок одежды, обуви и косметики.
— На рынке коммерческой недвижимости сейчас очень много освободившихся площадей. Это касается в первую очередь собственников офисных и торговых центров, которые допускают рост арендной платы, — говорит г-жа Осотова.
По мнению эксперта, если владельцы помещений не проявят гибкость сейчас, они могут потерять арендаторов. С другой стороны, с этого года в Удмуртии введен расчет налога на недвижимость исходя из его кадастровой стоимости. Получается, что теперь размер налога будет зависеть от реальной стоимости недвижимости на рынке. Эксперты прогнозируют, что для некоторых торговых и офисных центров ставка налога вырастет до полутора раз. Увеличение затрат владельцы помещений, естественно, будут компенсировать за счет арендаторов. И здесь им придется решать: повышать плату за аренду либо сокращать собственные издержки и прибыль.
Участники рынка отмечают, что массового переезда фирм в другие офисы и торговые центры пока не наблюдается, однако многое будет зависеть от дальнейшего развития ситуации. Если кризис продлится достаточно долго, то спрос сильнее, чем многие ожидают, а торговые и офисные центры, которые будут вводить в этом году в Ижевске, останутся полупустыми. Риелторы в целом говорят, что на рынке и без кризиса чувствовался определенный переизбыток торговых и офисных помещений. В условиях замедления экономики новых арендаторов под эти площади просто негде найти — снижение покупательской способности приведет не только к тому, что не будут появляться новые магазины, но и часть старых закроется.
Специалисты в сфере коммерческой недвижимости допускают, что средние ставки по аренде могут в ближайшие месяцы еще незначительно опуститься, однако они уже близки к предполагаемому дну. Давать прогнозы риелторы в нынешних условиях не хотят, надеясь все же на сохранение рынка. Чем быстрее закончатся кризисные явления в экономике, тем скорее оправится и рынок недвижимости.