Непростая доля

Долевое строительство по-прежнему остается своего рода лотереей – выиграть в ней удается не всегда и не всем. Новых обманутых дольщиков в Удмуртии в последние годы не выявляют, однако, по мнению экспертов, это временно — до нового кризиса, — ведь законодательные пробелы, позволяющие застройщикам уходить от ответственности, фактически так и не ликвидированы. Большие надежды связываются с механизмом страхования ответственности застройщика, который начнет действовать с 2014 года, но и в этом случае лазейки, можно не сомневаться, найдутся.

Нарушают сроки

До двух третей сдающихся в Ижевске квартир продаются до завершения строительства дома. Застройщикам это выгодно, потому что меньше требуется вложения собственных и кредитных средств на возведение объекта, более того, окупаемость его может наступить по факту сдачи объекта. Покупателям это тоже выгодно, потому что цена квартиры на начальном этапе строительства, как правило, существенно ниже, чем в уже сданном доме. Между тем по-прежнему долевое участие частных лиц в строительстве жилых домов остается рискованным предприятием. Эксперты говорят, что стопроцентной гарантии избежать судьбы обманутых дольщиков у них нет.

В долевом строительстве в последние годы стало больше порядка, отмечают специалисты. Грамотнее стали покупатели жилья, тщательнее следят за действиями застройщиков власти, понимая высокий социальный аспект таких проектов, еще больше проверяют банки, выдающие кредиты на стройку. Тем не менее долевое строительство всё еще остается своего рода лотереей, в которой шанс выиграть большой, но порой без головной боли не обходится — далеко не всегда застройщики выполняют свои обязательства.

Об этом говорит председатель правления УРОО «Общество защиты прав дольщиков» Екатерина Перевощикова. «В нашу общественную организацию обращается несколько категорий дольщиков. В первую очередь это те дольщики, которым застройщик задержал передачу объекта долевого строительства (то есть объект передан с нарушением сроков), — рассказывает эксперт. — Таких застройщиков достаточно много, и срок нарушения исполнения обязательств по договорам составляет от нескольких месяцев до полутора лет. С этими застройщиками мы успешно судимся и взыскиваем с них неустойку, компенсацию морального вреда и убытки. К нам обращались дольщики ЖК «Байкал», ЖК «Парковый», ЖК «На Клубной», дольщики ЗАО «Экспресс» (жилой дом по проезду Л. Толстого) и ООО «ИНВЕСТПРОЕКТ» (ЖК в общественном центре жилого района «Восточный» Устиновского района).

По словам г-жи Перевощиковой, кроме нарушения сроков передачи объектов долевого строительства, возникают претензии по качеству и вопросы, связанные с существенным изменением проектной документации в ходе строительства, особенно что касается состава общего имущества. Например, проектной документацией был предусмотрен технический этаж, где проходят коммуникации, который в последний момент, буквально накануне сдачи дома, превращают в офисные помещения и выставляют на продажу.

Избавление от долгов

Некоторые генподрядчики, чтобы избавиться от долгов и ответственности, намеренно банкротятся. Предварительно они передают свое имущество на баланс другой компании с похожим названием и тем же директором. Это может серьезно повлиять на сроки сдачи объекта.

«В строительной сфере сознательное банкротство достаточно распространено, — рассказывает директор СРО «Строитель» Анатолий Климов. — Конечно, на такое не идут застройщики, потому что именно они получают разрешение на строительство дома. В случае их несостоятельности недостроенный объект не может быть просто передан другому юрлицу для продолжения строительства. Застройщик не может и перепродать объект. А что касается генподрядчика — здесь проще. Генподрядчик банкротится, вместо него застройщик заключает договор с вновь созданной компанией и продолжает строительство. Застройщик может сменить в процессе строительства и генподрядчиков, а они в свою очередь субподрядчиков. При этом проблемы с возвращением денег возникают чаще не у дольщиков, а субподрядчиков и банков». Г-н Климов признал, что СРО в таких случаях никак не могут повлиять на ситуацию, чтобы предотвратить банкротство или не допустить членства вновь создающихся фирм в других саморегулирующих организациях. Он также отметил, что банки стали осторожнее и не выдают кредиты сомнительным компаниям, а в случае возникновения у тех проблем тут же подключают правоохранительные органы.

Так, в преднамеренном банкротстве МВД по Удмуртии подозревает руководство ООО «Управляющая компания «Ижевск-Проект-Строй». Эта  компания являлась генподрядчиком при строительстве ряда многоквартирных жилых домов, однако еще в мае 2012 г. по решению Арбитражного суда Новосибирской области в отношении ООО была введена процедура конкурсного управления в связи с банкротством данной организации. Сообщается, что на сегодняшний день общая сумма заявленных кредиторами требований к ООО «Управляющая компания «Ижевск-Проект-Строй» составляет более 6 млн рублей. В частности, полиция считает, что компания совершала сделки, направленные на вывод активов должника, на сумму свыше 6 млн рублей.

В настоящее время бывший директор предприятия-банкрота является руководителем вновь созданного ООО «Строительная компания «Ижевск-Проект-Строй», которое является генподрядчиком строительства одного из жилых домов в микрорайоне «Полесье».

Стали обманутыми

В случае серьезных проблем на банкротство идут и застройщики. В этом случае обычно и появляются так называемые обманутые дольщики.

«Застройщики действуют всегда одним проверенным способом: под каждый строительный проект регистрируют отдельное юридическое лицо (например, ООО «Жилой дом № 1») и, когда начинают возникать проблемы, быстро выводят с баланса указанного юридического лица всё имущество, оставляя пустую оболочку с долгами. Бороться с этим очень сложно. Поможет как можно более раннее обращение в суды и применение обеспечительных мер, например, в виде ареста имущества и денежных средств на счетах», — рассказывает г-жа Перевощикова.

Резкий рост числа обманутых дольщиков в Удмуртии, в основном в Ижевске и Завьяловском районе, произошел в кризисные 2008-2009 годы. Тогда их число доходило до 2,5 тысячи. Сейчас, как сообщил заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртии Анатолий Кловзник, таковыми считаются около 400 человек. «Остались самые сложные объекты, строительство которых закончилось либо на начальных этапах, либо вообще толком не начиналось. При этом компании признаны банкротами и средств у них никаких нет. Шансы на то, что эти объекты будут возведены или дольщики вернут свои деньги, минимальны», — признал чиновник. Однако, по его словам, правительство продолжает поиск возможных путей решения этих проблем.

Как правило, недостроенный дом передается в образованный дольщиками жилищно-строительный кооператив. Он аккумулирует средства и направляет их на продолжение строительства. Республиканские и муниципальные власти при этом обычно помогают с прокладкой сетей и благоустройством территории. Так, после банкротства строительной фирмы «Римский квадрат» дом по улице Аристов ключ в Ижевске был передан ЖСК «Аристов Ключ». К настоящему моменту он уже должен получить разрешение на продолжение строительства.

Решается вопрос и с незавершенным строительством домов в селе Завьялово (ул. Садовая, 62) и в деревне Пирогово (ул. Мостовая, 28). Его вело ЗАО «Линекс». В настоящее время  введен в эксплуатацию жилой дом в Пирогово, решена проблема сорока граждан, при этом за счет средств бюджета республики (10,4 млн рублей) осуществлено техническое перевооружение котельной, перенесена существующая КНС и проложены внеплощадочные сети электроснабжения к жилому дому. Для выполнения условий заключенного на суде мирового соглашения и удовлетворения требований кредиторов дома в селе Завьялово застройщик ЗАО «Линекс» в июне 2012 года заключил договор с подрядной организацией ООО «СМУ-1», и строительство жилого дома возобновлено. Для улучшения экономики проекта количество квартир в доме было увеличено с 160 до 172, изменения проекта прошли государственную экспертизу, выдано положительное заключение и разрешение на строительство. В конце сентября этого года администрация района выдала разрешение на ввод в эксплуатацию первой и второй секций дома. Строительство других секций ведется: по третьей и четвертой секциям строительная готовность составляет 70%, по пятой секции — 25%, по шестой-восьмой секциям — 15%.

Без понятия

Между тем в законодательстве до сих пор не прописано определение «обманутые дольщики». Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ  (с изменениями от 23.07.2013 года) возлагает на Минрегионразвития РФ обязанность по установлению критериев, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших. Региональный контролирующий орган обязан в соответствии с установленными критериями вести реестр пострадавших граждан, однако на данный момент нормативно-правовая база для определения пострадавших граждан и ведения такого реестра отсутствует.

Предполагается, что дольщиками в этом случае будут считать только тех, кто заключил договор долевого строительства. В настоящее время разные строительные организации предлагают и другие формы контрактов. По оценке Анатолия Кловзника, таких «неправильных» дольщиков больше половины. Смогут ли в дальнейшем они защитить свои права в случае краха стройки — под большим вопросом. Фактически государство им ничем помочь не сможет.

По мнению адвоката Тимура Валеева, с кем и какого рода документ заключать частному лицу — это его же ответственность. Если он идет на риск, подписывая непонятные бумаги в сомнительной конторе, государство не должно отвечать за его поступки. «Это как если бы человек сходил в казино. Там ведь тоже можно и выиграть, и проиграть, но это его риск. Представляете, он проиграл, а потом требует от государства компенсации. Если всех защищать, в стране денег не хватит. Обращаться нужно к застройщику с опытом и заключать именно договор долевого строительства, тогда можно избежать неприятностей», — поясняет эксперт.

Тем же, кто заключит договор долевого строительства с 1 января 2014 года, будет положена гарантированная компенсация. По словам Анатолия Кловзника, с этой даты вступает в силу закон о страховании гражданской ответственности застройщиков. «Строительные организации теперь должны будут заключать договоры со страховыми компаниями, — поясняет г-н Кловзник. — В случае банкротства застройщика страховые выплаты должны компенсировать затраты дольщиков. Как вариант будет также создан фонд взаимного страхования, который будет действовать по типу СРО. Строительные компании будут платить взносы в этот фонд, который в случае проблем у застройщика будет направлять необходимые средства. Руководить процессом создания такой организации будет Министерство экономического развития России».

Но и в этом случае, по мнению Екатерины Перевощиковой, дольщикам не стоит успокаиваться, пока их дом не достроен и им не переданы ордера. «Чтобы не понести убытки от действий застройщика, необходимо заключать договоры только с проверенными застройщиками, которые дорожат своей репутацией и имеют хороший финансовый резерв,  — подчеркивает эксперт. — Застройщик должен иметь в багаже хотя бы несколько успешно завершенных строек или быть частью крупного холдинга. Также необходимо внимательно читать договор, а при возникновении проблем как можно оперативнее обращаться к квалифицированным юристам и в суд».