Разрешение на строительство получил

Разрешение на строительство получить теперь будет сложнее — к этой мысли склоняется большинство застройщиков Ижевска. Полномочия по градостроительству и землепользованию в Удмуртии с 1 января 2015 года переходят от муниципалитетов к региональной власти. Соответствующий законопроект был принят в середине ноября депутатами Госсовета УР. Однако до сих пор в регионе не утихают «страсти по земле». Участники процесса разделились на оптимистов и пессимистов: первые уверяют, что «повышение» статуса позволит навести порядок в вопросах застройки и увеличить открытость принимаемых решений, вторые говорят об увеличении сроков согласования документации и возникновении новых барьеров. Большинство застройщиков пребывают в немом ожидании.

До недавнего времени в Удмуртии все права по принятию решений в сфере градостроительства и планирования территорий, распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, относилась к полномочиям органов местного самоуправления. Однако после ряда громких конфликтов, связанных с точечной застройкой микрорайонов Ижевска (в частности, выше набережной пруда, на бульваре Гоголя), республиканские власти приняли кардинальное решение — передать часть полномочий в области градостроительной деятельности и использования земельных участков от муниципалов в ведение региональных ведомств.

Навести порядок в строительстве

Инициатором проекта стал глава Удмуртии Александр Соловьев.  Свое предложение он обосновал так: «Наверное, можно было и не вносить это предложение, но у меня есть много вопросов и к городу Ижевску, к Завьяловскому району и к другим муниципальным образованиям в части градостроительства и принятия планов развития территории. Сегодня, несмотря на то, что планы застройки подписываются Минстроем республики, на местах в документы вносятся коррективы. Вместо пятиэтажного дома появляются девятиэтажные, расширяются отведённые под строительство территории и так далее. В Ижевске уже так науплотняли, что негде построить детские или спортивные площадки». По мнению г-на Соловьева, новый законопроект позволит навести порядок в градостроительной политике региона.

Согласно принятому документу на республиканский уровень передаются полномочия по  утверждению схем территориального планирования районов, генпланов поселений, городского округа, а также по внесению в них изменений. Кроме того, республиканские власти уполномочены устанавливать правила землепользования и застройки поселения и городского округа. Муниципалитеты передают полномочия по утверждению документации по планировке территории в поселении и городском округе. Республика будет уполномочена решать все вопросы, связанные с земельными участками для строительства, государственная собственность на которые не разграничена. В частности, это будет касаться проведения торгов по продаже земельных участков и заключения договоров аренды таких участков. Изменения затронут все муниципальные образования в Удмуртии.

Кроме того, Ижевск и Завьяловский район не смогут давать разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, а также на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Это будет также прерогатива регионального правительства.

Предполагается, что правительством будут не только утверждаться генеральные планы городов, которые принимаются сроком на 25 лет, но и согласовываться вносимые в них изменения и корректировки.

«На сегодняшний день генпланы разработаны во всех городах. Однако изменения в них вносятся с завидным постоянством, исходя из той или иной конкретной ситуации. Это не совсем правильно. Нельзя кроить территорию под какие-то сиюминутные интересы и локально возникшие проблемы», — пояснил глава Минстроя УР Иван Новиков.

Строить по общим правилам

Председатель Правительства УР Виктор Савельев рассказал, что главная цель закона — выработать единые правила игры, единую «систему», чтобы она действовала по всей республике. После того как порядок будет наведен, полномочия могут быть возвращены обратно.

Как отметили в Минстрое, хотя республика и забирает часть полномочий, муниципальные власти не лишаются возможности планирования градостроительства. Просто окончательное решение останется за правительством республики. Основной объем работы будет разделен между двумя ведомствами: Министерством строительства, архитектуры и жилищной политики УР и Министерством имущественных отношений  УР.

В сфере земельных отношений речь идет именно о неразграниченных свободных земельных участках. Об этом еще раз напомнил министр имущественных отношений Удмуртии Рустэм Зайнуллин, пояснив, что правительству отойдут полномочия, связанные с неразграниченными, свободными земельными участками. Полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной или частной собственности, передавать запрещено законом. То есть теперь регион, а не муниципалитеты будет принимать решения по торгам на куплю-продажу и аренду.

При этом сроки принятия решения в недрах правительства и министерств, по словам министра имущественных отношений, не должны увеличиться. «В настоящее время идет разработка соответствующих  регламентов. И мы планируем максимально сократить сроки согласования документации», — отметил Рустэм Зайнуллин. Он также подчеркнул, что консолидация данных вопросов в единый центр развития — правильное решение.

Застройщики против

Закон принят, но вопросы остались. До сих пор многие участники рынка отказываются комментировать решение депутатов. Особенно неохотно высказываются застройщики. В «АСПЭК-Домстрой», «УралДомСтрой», «Инком Инвест» сослались на «неизученность закона». В компаниях говорят, что они еще не работали по новым правилам, время покажет.

Впрочем, известно, что в ходе обсуждения закона застройщики были скорее против, чем за. От их лица взял на себя смелость высказаться депутат ГС УР Андрей Осколков (компания «КОМОС Групп») на заседании фракции ЕР Госсовета УР, раскритиковавший законопроект. По мнению г-на Осколкова, принимаемый законопроект  будет тормозить развитие и без того слабой строительной отрасли в регионе. «Когда мне говорят, что завтра будет наведен идеальный порядок силами Министерства строительства, в котором сегодня нет специалистов (но которые завтра туда будут приняты), и что система начнет работать великолепно, то я к этому отношусь скептически. Я знаю, насколько всё всегда идет сложно в этих вопросах, — звучало в выступлении Андрея Осколкова. — Мы получим сегодня дополнительные преграды и барьеры в процессе строительства. Прогноз наших специалистов — плюс 6 месяцев. Именно столько мы будем ждать решения по разработке той или иной документации по неосвоенной территории».

По мнению депутата, решения нового правительства и депутатов принимаются не в той плоскости. «Если не нравится Агашин (сити-менеджер Ижевска. — Прим. ред.), давайте уберем Агашина и поставим другого», — попытался он перевести дискуссию в политическую плоскость. Впрочем, руководитель парламентской фракции ЕР Алексей Прасолов, который также является представителем застройщика (УССТ № 8)  «погасил» эмоциональное выступление коллеги, веско заметив, что он как депутат от города Сарапула не возражает, чтобы администрацию города в вопросах градостроительства контролировало правительство Удмуртии.

Сомнения по поводу готовности министерств и ведомств республики принять на себя груз ответственности в сфере градостроительства и отсутствия необходимости дополнительного финансирования, в том числе и на введение ставок для специалистов, которые будут вести эту работу, были не только у г-на Осколкова. Многие участники рынка  высказывали свои опасения в том, что после принятия закона органы муниципальной власти будут снимать с себя ответственность за процедуру согласования градостроительных работ.

В свою очередь глава администрации Ижевска Денис Агашин в одном из интервью, говоря о градостроительной политике региона, заявил, что город от передачи полномочий на самом деле ничего не потерял. По его мнению, основные потери в этой ситуации понесут простые жители и застройщики. Сити-менеджер признал, что город тоже не был идеальным партнером в этой работе: «Проволочки случались и у нас, но сейчас сроки принятия решений серьезно увеличатся, объем работы, который республика взяла на себя, просто колоссальный».

Впрочем, есть и другая точка зрения. По мнению общественников, в строительной сфере сегодня сформировалась некая ангажированность, чувствуется лоббирование отдельных интересов. Надо что-то менять, должен быть введен какой-то дополнительный рубеж контроля, просмотра целесообразности ведения градостроительной политики, уверены общественники и целый ряд депутатов Госсовета УР.

С точки зрения председателя Союза архитекторов УР Александра Зорина, всех этих изменений и волнений можно было избежать, будь городские власти мудрее в своих действиях. Всё было бы гораздо проще решено, если бы работал Градостроительный совет при главе города и если бы многие проблемные сегодня вопросы были вынесены на этот совет, считает г-н Зорин. По мнению архитектора, волнения вызывает тот факт, что в настоящее время нет понимания, как будут разделены функции между архитектурой города и республиканскими ведомствами, занимающимися градостроительной политикой. «Пустяшных вопросов в архитектуре не бывает. А за землю борьба шла всегда. Поэтому нужно, чтобы каждый занимался своим делом и работал на благо республики и своего города», — подытожил Александр Зорин.

Именно выработкой консолидированного решения в острых вопросах, а также разработкой единой концепции градостроительной деятельности должен будет заниматься Градостроительный совет при Главе УР. Ожидается, что в него войдут опытные архитекторы, строители, общественные активисты. Участники рынка надеются, что благодаря участию всех заинтересованных сторон совет сможет обеспечить так называемую обратную связь между сторонами и создаст инструменты профилактики градостроительных конфликтов.

Справка СД

Рынок строительства жилья Удмуртии

Среди регионов ПФО по объемам строительства жилья Удмуртия занимает 11-е место из четырнадцати. Лидируют в этом списке Татарстан и Башкортостан. Меньше, чем в Удмуртии, построили в Пермском крае и Мордовии.

Всего же за десять месяцев 2014 года в республике сдано в эксплуатацию 457 тысяч квадратных метров, что на четверть больше, чем в прошлом году.

На сегодня на каждого жителя Удмуртии возведено треть квадратного метра жилья. В Татарстане на каждого жителя приходится по половине квадратного метра.

По объему жилья, введенного за январь — октябрь 2014 г. в расчете на 1000 человек населения (313,6 кв. м), Удмуртия заняла среди регионов Приволжского федерального округа 11-е место (по итогам 9 месяцев — 12-е). Лидируют среди регионов ПФО по данному показателю Татарстан (514,6 кв. м на 1000 жителей) и Башкортостан (510 кв. м). Замыкают список Пермский край (283,6 кв. м) и Мордовия (246 кв. м).

По итогам января — октября план по вводу жилья в УР на 2014 г. (630 тыс. кв. м) выполнен на 75,5 %.