Купи себе ипотеку
Рынок ипотечного кредитования в Удмуртии переживает свои едва ли не лучшие времена. Банки предлагают привлекательные проценты, строительная отрасль поставляет всё больше квадратных метров нового жилья, и только финансовые аналитики опасаются, что столь радужная картина к концу года может серьезно поблекнуть, и торопят потребителей с принятием решений по ипотечным займам.
У банков всё хорошо
Статистика утверждает, что для банков, зарабатывающих ипотечным кредитованием, кризисные времена остались позади – ипотечное кредитование показывает темпы роста, какие можно было встретить в беззаботные докризисные годы. По данным Центробанка России на май 2012 года, в Удмуртии предоставлено 3296 ипотечных кредитов на общую сумму в 3080 млн рублей. Для сравнения: по данным на май 2011 года, был предоставлен 1631 ипотечный кредит на сумму в 1552 млн рублей. Рост практически двукратный!
Рост количества выданных кредитов и их объемов регистрируется на протяжении последних двух лет. Так, в Ижкомбанке отмечают, что за 2011 год объемы выдачи ипотеки в количественном выражении увеличились в 2 раза, а в суммарном – на 55%. Как отмечают эксперты, восстанавливающаяся экономика благоприятно сказалась на доходах населения. Банки стали ощущать приток капитала. Население поверило банкам, а банки населению – за год значительно снизился объем просроченной задолженности по кредитам с 280 млн рублей в мае 2011 года до 220 млн в мае 2012 года. При этом новых «плохих» долгов, связанных с ипотекой, банки стараются не допускать – после кризиса одобряется не более 90% поступивших заявок.
Кризис, разразившийся благодаря «ипотечному пузырю», ипотеку тем не менее не похоронил, а лишь придал ей второе дыхание. Дело в том, что цены на жилье, раздутые спекулянтами, вновь вернулись на уровни, поддерживаемые покупательской способностью тех, кто действительно нуждается в жилье, а не покупает квартиры в качестве кратковременного инвестиционного инструмента.
Так, эксперты «РИА-Аналитика» на основе данных официальной статистики составили рейтинг доступности жилья по ипотеке в регионах России. Удмуртия здесь находится примерно посередине. Площадь доступной квартиры в республики по ипотеке – 46,4 кв. м при средней цене в 37,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Тогда как, к примеру, в Пермском крае доступно жилье площадью 53 кв. м при цене 46,1 тыс. руб. за квадратный метр, в Татарстане – 50,3 кв. м при 45,3 тыс. руб., в Кировской области – 39,5 кв. м при 37,7 тыс. руб. за 1 кв. м жилья.
Сейчас большинство банков предлагают кредиты под залог приобретаемого жилья при сроке на 10 лет и первоначальном взносе 40-50% ставку в 12-12,5% годовых. «По сравнению с прошлым годом процентные ставки снизились весьма существенно, по некоторым продуктам (новостройки) на 3 пункта», – отмечает начальник отдела кредитования физических лиц Ижкомбанка Алсу Кононова.
По данным ЦБ РФ, в Удмуртии средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в мае 2012 года составляла 10,1%. Это практически самый низкий показатель в ПФО. Ниже только в Оренбургской области – 9,6%. Год назад ипотеку в среднем давали под 10,5% годовых.
После кризиса
Ипотечный бум эксперты объясняют восполнением того спроса, который не мог быть удовлетворен из-за кризиса в 2008-2009 годах.
«Сложившаяся ситуация связана с отложенным спросом и предложением в период кризиса: новые дома не строили, квартиры на вторичном рынке не продавали, банки не кредитовали, – поясняет г-жа Кононова. – Кризис закончился – возобновилось финансирование застройщиков, люди стали активнее продавать квартиры на вторичном рынке и расширяться».
Это подтверждают и представители строительных компаний. По словам маркетолога ООО «КОМОС-Строй» Марата Касимова, за год количество сделок с участием ипотеки выросло в 2 раза. «Строительный рынок отреагировал очень позитивно на увеличение объемов ипотечного кредитования. Порядка 70% сделок на первичном рынке совершается при участии ипотечных денег», – отмечает эксперт.
В 2012 году в Удмуртии планируется построить 514 тысяч квадратных метров жилья, что на 10 тысяч больше прошлогоднего результата.
Поспособствовали
Как отмечают эксперты, существенно помогли восстановиться рынку ипотечного кредитования федеральные и региональные программы поддержки молодых семей и бюджетников. Госказна компенсирует банкам порядка 3-7% стоимости кредита, делая его более доступным для населения. Это, соответственно, позитивно сказывается на количестве и объемах кредитования.
«Подобные социальные программы повлияли очень значительно, – отмечает Алсу Кононова. – В нашем ипотечном портфеле пятую часть составляют кредиты, выданные по программам софинансирования процентной ставки из бюджета республики. Кроме того, наличие таких федеральных и региональных программ дополнительно способствует увеличению объемов возводимого жилья».
Так, к примеру, по программе льготного ипотечного кредитования «Молодая семья», которая завершается в этом году в Удмуртии, планируется реализовать 5584 квартиры.
Положительно сказалась на рынке и возможность воспользоваться средствами материнского капитала для погашения ипотечного кредита.
Конец близок
Однако долго подобная благоприятная ситуация продолжаться не может, считает директор филиала финансовой компании «Финам» в Ижевске Сергей Казанцев. По его мнению, явления, начавшиеся в конце мая на фондовых рынках, свидетельствуют о возможном росте процентных ставок в ближайшее время. «Падение курса рубля, цен на нефть и кризис в Еврозоне, вероятнее всего, могут сказаться на ипотечном кредитовании, – отмечает эксперт. – Банки, чтобы компенсировать риски, поднимут ставки. Это отчасти ляжет на бюджет и приведет к сокращению госпрограмм по ипотеке».
С этим частично согласен и директор Ижевского филиала компании «БКС» Алексей Рожин. Неустойчивость европейской экономики уже сейчас сказывается на положении российских банков. «Чтобы привлечь больше финансовых средств, банки могут пойти на уменьшение своей маржи, что в долгосрочной перспективе не может положительно сказаться на ипотеке. Некоторую потерю выгоды они будут пытаться компенсировать за счет некоторого повышения процентных ставок по кредитам», – говорит эксперт.
По мнению Сергея Казанцева, рост объема продаж жилья постепенно снизит цены. «Она уже снизилась, если считать в долларах. Скоро, вероятно, это будет заметно и в рублях. Процентные ставки по ипотеке вырастут, но при этом жилье будет дешеветь, так что, скорее всего, квартиры по-прежнему будут вполне доступны по цене», – отмечает он.
С ним не согласна Алсу Кононова. Она считает, что цены на жилье в итоге повысятся. «Рост количества и объемов ипотечных кредитов будет продолжаться до конца года. Вся ситуация приводит к росту цен на недвижимость – это снижение ставок по ипотечным кредитам, увеличение игроков на рынке недвижимости, снижение первоначального взноса по ипотечным кредитам, – говорит г-жа Кононова. – Сейчас цены на недвижимость снижаются. Но при условии еще более доступных условий получения ипотеки для большинства граждан возникнет дефицит жилья. Это повлечет увеличение цен, что и произошло в 2007-2008 годах, когда цены на квартиры были очень завышены. Есть вероятность того, что при сегодняшней активности строителей такого не произойдет. Речь идет об увеличении игроков – тех, кто выдает ипотеку, стало гораздо больше, чем тех, кто строит дома. Спрос стимулируется, а предложение не успевает за спросом».
Ожидаемая вторая волна кризиса, если и настанет, то, по мнению г-на Казанцева, принесет меньше вреда, чем первая. Многие страны активно готовятся к ней, и это позволит смягчить последствия. При этом она не исключает, что одной из причин начала второй волны могут стать огромные объемы выданных ипотечных кредитов. Между тем именно крах нескольких банков из-за невыплаченной ипотеки дал толчок к началу международного экономического кризиса 2008 года.
Как отмечают специалисты, самое лучшее время брать ипотеку именно сейчас, если есть уверенность, что доход в ближайшие годы будет стабильный. Постепенный, а по мнению некоторых экспертов – резкий, рост процентных ставок по кредитам может сделать в ближайшее время ипотеку менее доступной. Снижение спроса повлечет за собой уменьшение объемов кредитования, а следовательно, прилив денег в строительную отрасль, также частично живущую на кредитах. Это и будет началом новой волны кризиса. Впрочем, о сроках и тяжести его говорить сложно. Однако столь значительного падения ипотеки, как это было в 2008-2009 годах, эксперты всё же не ожидают.