Капитальная революция
Введение нового раздела в Жилищный кодекс РФ уже называют революционным. В частности, серьезные изменения ожидают систему организации капремонта в многоквартирных домах. Реализация закона в Удмуртии должна начаться с 2014 года.
В России продолжается реформа ЖКХ. На протяжении 10 лет выходят всё новые и новые законы и постановления, уточняющие, изменяющие и отменяющие предыдущие. С июля прошлого года по май нынешнего были сделаны очередные кардинальные правки жилищного законодательства. По мнению экспертов СД, самые значительные из них – это введение нового раздела в Жилищный кодекс РФ «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», утвержденного Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ…».
По конкурсу
После принятия ФЗ от 25 декабря 2012 г. № 271 до конца 2013 года в Удмуртской Республике, как и во всех субъектах РФ, должна быть разработана законодательная база по капитальному ремонту, принят региональный закон. В 2014 году начнет действовать Региональная программа по проведению капитального ремонта общего имущества МКД, в которую будут включены все многоквартирные дома Удмуртии. Программа рассчитана на длительный срок — 25-30 лет. Согласно ей будет проводиться капитальный ремонт и организовано аккумулирование денежных средств за счет взносов, собираемых с собственников помещений. Средства должны накапливаться на специальном счете (отдельный счет на каждый дом) или на счете регионального оператора («котловой метод», или «общий котел»), который направляет их на капремонт в очередности, установленной программой. При этом управляющие организации не смогут быть владельцами специальных счетов.
Вообще, в тексте закона УК не упоминаются ни разу. По словам Ивана Новикова, первого заместителя министра строительства, жилищной политики и архитектуры УР, региональный фонд будет выбирать на конкурсной основе подрядные организации по проведению капремонта в МКД. Управляющие компании вправе принимать участие в конкурсе на равных основаниях с другими его участниками. «В соответствии с федеральным законодательством субъекты РФ не вправе каким-либо образом регламентировать деятельность УК, в том числе по вопросам, связанным с проведением капитального ремонта», — говорит эксперт.
Рауф Кутдузов, директор ООО «УК Доверие», считает, что закон о капремонте — это вынужденное решение, которое скорее свидетельствует о крахе реформы ЖКХ, чем двигает ее вперед. Государство берет на себя ответственность за проведение капремонта, то есть показывает, что оно больше доверяет чиновникам, чем частным управляющим компаниям.
Правильнее было бы, по его мнению, аккумулировать средства собственников на спецсчетах управляющих компаний, а банкам разрешить расходовать деньги только после согласования с советами домов. Пока же остается открытым главный вопрос, кто должен отвечать за дефекты общего имущества. «Сбором средств на капремонт будет заниматься региональный оператор, а не управляющая компания, но, если будет течь крыша, виновата будет УК, что несправедливо», – отмечает Рауф Кутдузов.
Кроме того, указывает эксперт, в региональном законе о капремонте никак не затронут вопрос, как управляющим компаниям будут возвращены деньги за ремонтные работы, которые они выполнили в домах в счет будущих платежей жителей. «Например, Управление ЖКХ Администрации г. Ижевска обязывает нас в срочном порядке установить общедомовые приборы учета электроэнергии с рассрочкой платежа на 5 лет. Возникает вопрос: а как мы получим эти деньги обратно, если деньги за капремонт теперь будет собирать региональный оператор?» – недоумевает эксперт.
Рауф Кутдузов называет Ижевск уникальным городом, где управляющие компании выполняют ремонтные работы в домах жителей авансом, — и подвигла их на это жесткая конкурентная борьба. В других городах большинство управляющих компаний муниципальные, государственные или являются собственностью чиновников. «Во многих домах мы сделали аварийные работы по статье «капремонт» в счет авансовых платежей, и собственники должны теперь вернуть нам приличные суммы. Получается, жители должны будут платить и региональному оператору, и своей управляющей компании, — предупреждает эксперт. — При этом, так как в этих домах работы сделаны, деньги собственников будут лежать на счету оператора и обесцениваться, через 10 лет эти суммы будут съедены инфляцией».
Полного понимания закона о капремонте еще нет, потому что нет сопутствующих законодательных актов на уровне субъекта федерации. Это отмечает Ирина Плигина, директор ООО УК «ЖРП № 8».
По ее мнению, внести изменения в жилищное законодательство реформаторы были вынуждены из-за компаний-однодневок и недобросовестных организаций, первые — собирали деньги с собственников и исчезали, вторые — не выполняли взятых на себя обязательств. Однако интересам граждан закон о капремонте всё же не отвечает. «За последние 8 лет, после выхода нового Жилищного кодекса, собственники научились считать деньги. Они знают, сколько у них средств, на какие работы и сколько денег им можно направить в текущем и в будущем годах и какие виды работ УК сделает им авансом. С принятием закона у управляющих компаний и собственников не будет возможности планировать работы и распределять бюджет», – говорит эксперт. Жителям годами и даже десятилетиями придется ждать запланированных работ. Сейчас управляющие компании совместно с собственниками составляют дефектные и сметные ведомости, согласовывают все детали и только потом приступают к работам, приемку и контроль осуществляют представители собственников, которые знают, что и за какую сумму сделано. После начала действия «закона о капремонте» размер ежемесячного платежа, очередность и срок выполнения работ будут установлены региональной программой, и от собственников будет мало что зависеть.
Что касается домов, в которых капремонт был сделан с привлечением средств собственников и бюджетных средств (по ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ»), то для них будет установлен минимальный размер взноса за капремонт, что также не в интересах собственников. Жители опасаются, что за их счет будут ремонтироваться чужие дома, а они не смогут направлять средства на дополнительные работы по благоустройству — установку шлагбаумов, видеонаблюдения, ограждений и тому подобное.
Немаловажно то, что понадобятся и дополнительные расходы, например, на конкурсную документацию по выбору подрядчиков, а также на обслуживание спецсчета в банке за средства собственников. «Вместо экономии мы получим лишние расходы», — приходит к неутешительному выводу эксперт.
Контроль во благо
Напротив, по мнению Александра Корюгина, первого заместителя начальника Государственной жилищной инспекции при Министерстве строительства УР, последствия введения новой системы сбора средств для капремонта будут положительными для управляющих организаций. «Капитальный ремонт многоквартирных домов будет проводиться согласно региональной программе. А содержать технически исправное оборудование значительно проще и, соответственно, дешевле», — считает он.
Положительную сторону новой системы накопления средств на капремонт для потребителей отмечает и Виктор Акинчиков, председатель совета жилого дома. «Собственники получают возможность сделать ремонт в своих домах. Пока этим занимались управляющие компании, они могли обманывать и «химичить», а сейчас всё передается в руки госорганов, которые будут решать проблемы старого жилфонда и тех домов, в которых не сложилось сплоченного коллектива собственников», — полагает эксперт.
Однако, по его словам, негативные последствия могут возникнуть при бюрократическом подходе к определению сроков ремонтов и очередности домов. «Есть опасность, что возникнет неразбериха и кто-то захочет половить рыбку в мутной воде, тем более что суммы будут многомиллиардными. Из-за непрозрачности фонда мы можем получить очередной виток коррупции, а есть еще такие злоупотребления, как навязывание подрядчиков, которые завышают цены», — предупреждает жилищный активист. Кроме того, по его мнению, новый механизм финансирования капремонта — спасение только для старых домов, а не для новых и не для тех, где капремонт был сделан недавно.
В целом же данное нововведение эксперт считает правильным решением и сравнивает его с системой выплаты пенсий, когда работающие платят налоги в Пенсионный фонд РФ и на эти деньги содержатся пенсионеры. «Наш дом находится в хорошем состоянии, — говорит Виктор Акинчиков, — а тем, кому не повезло, выходит, будем помогать всем миром. Сначала будут отремонтированы самые старые дома, а потом, по идее, и до других очередь дойдет. Такое вот перераспределение по необходимости».
Закон хорошеет
Марат Исмагилов, председатель Общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов Удмуртской Республики», считает, что работа над законопроектом с участием общественных организаций способствовала его улучшению.
По его мнению, это помогло «рассеять» несколько окружавших закон о капремонте «мифов». Во-первых, законодатели дают право собственникам, решившим на общем собрании, что они будут накапливать средства на спецсчете дома, выбирать заказчиков и подрядчиков работ, а также выполнять работы по необходимости, предусмотренные программой для их дома. Во-вторых, региональный оператор не будет распоряжаться деньгами спецсчета, а будет лишь администрировать его. В-третьих, что касается новостроек и домов, где уже были выполнены работы по капремонту, то их деньги не будут уходить на другие дома, если накопление происходит на специальном счете, а не в «общем котле» — фонде регионального оператора. Собственники соберут половину нужной суммы, затем сделают перерыв в сборе денег и возобновят его за несколько лет до капремонта. Кроме того, объединением советов домов УР совместно с Общественной палатой Ижевска рассматривается возможность внесения инициативы по снижению размера минимальных фондов капремонта для новостроек и отремонтированных домов до 10-20% от стоимости всех работ по капремонту. Это позволит спасти деньги от инфляции и одновременно сделать работы, не предусмотренные минимальным перечнем (забор, шлагбаум, асфальт, видеонаблюдение и т. д.), или рассчитаться за работы, произведенные УК на доме авансом.
Согласно последним поправкам к законопроекту о капремонте Удмуртской Республики региональный фонд вправе привлекать кредиты и займы для пополнения «общего котла» (но не для спецсчетов конкретных домов). Все средства, в том числе кредитные, в «общей кассе» будут учитываться индивидуально по каждому дому, что тоже повысит прозрачность регионального фонда.
«Вопросы у жилищных активистов еще остались, но, по моему мнению, собственникам не стоит спешить. Нужно дождаться выхода региональной программы, получить информацию по своему дому и в дальнейшем сделать выбор, где накапливать средства — на счете регионального оператора или на индивидуальном специальном счете своего дома», — считает Марат Исмагилов. Предположительно программа будет принята в конце года, до 1 января 2014 года.
«Новый закон заставит людей задуматься, за что они платят деньги, — полагает Виктор Кривоносов, руководитель Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ по УР. — Хорошо, что государство не отказалось оказывать финансовую помощь собственникам в виде субсидий на капремонт, хотя пока суммы еще не названы». Возможно, государственные деньги будут составлять до 50% от суммы, собранной на дом, но меньше, чем была господдержка по ФЗ № 185, когда государство покрывало в год до 85%.
Работа над региональным законопроектом еще идет, в него вносятся изменения, и федеральные разработчики заверяют, что прислушиваются к экспертам из субъектов федерации. Одно из еще не признанных предложений – сделать «каникулы» для новостроек от уплаты взносов в фонд капремонта на время гарантии, данной застройщиком, или ввести понижающий коэффициент.
Справка
Как менялось федеральное жилищное законодательство за последние 12 месяцев
По информации, предоставленной Минстроем УР и Управлением ЖКХ Администрации г. Ижевска, наиболее важными изменениями жилищного законодательства стали:
— Введение нового раздела № IX Жилищного кодекса РФ «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», утвержденного Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ…».
— Изменения, внесенные в Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 270-ФЗ. Приоритетом финансирования стало расселение аварийного жилья. Введено новое направление работы фонда – модернизация коммунальной инфраструктуры, уточнены моменты по переселению граждан из аварийного жилья. Работа фонда продлена до 31 декабря 2015 г.
— Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». У собственников появилась возможность высчитывать индивидуальные тарифы на содержание и ремонт домов.
— Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416, определившее порядок и правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.
— Постановление Правительства РФ от 16 апреля 2013 года № 344 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг». Потребитель освобождается от обязанности ежемесячно передавать исполнителю показания счетчиков. Плата за отопление не разделяется на потребление в жилом помещении и на общедомовые нужды до установки счетчиков во всех квартирах. Советы домов совместно с УК или ТСЖ /ЖСК могут составлять акты фактического проживания граждан без регистрации с целью учета коммунальных ресурсов. Чтобы стимулировать установку приборов учета, с 2015 года к нормативам потребления услуг по отоплению в жилых помещениях по водо-, электроснабжению будут применяться повышающие коэффициенты.
— Всего с 1992 года на федеральном уровне принято 158 законов и 3 тысячи 124 подзаконных акта, регулирующих сферу ЖКХ.