Ипотека: рост в ожидании падения

 Объемы ипотечного кредитования в Удмуртии выросли в 2014 году на 40 %. Ипотека в настоящий момент — самый быстрорастущий и самый выгодный продукт для банков. Однако негативный тренд в российской экономике уже вынуждает банки поднимать процентные ставки по ипотеке, что может негативно сказаться на объемах кредитования. Впрочем, эксперты пока не прогнозируют обвального падения, признавая, что некоторый спад в этом секторе вполне ожидаем.

Рост спроса

Ипотека остается главным драйвером роста кредитования в Удмуртии. В отличие от потребительских кредитов и кредитов бизнесу это направление показывает серьезное увеличение темпов роста. Если за первое полугодие 2013 года было выдано ипотечных кредитов на 9 % больше, чем за аналогичный период 2012-го, то за первое полугодие 2014 года рост составил 24 % по сравнению с 2013-м. Всего с начала года на 1 июля, по данным Банка России, в Удмуртии было выдано 7293 ипотечных жилищных кредита.

Аналогична ситуация и в объемах выданных ссуд. За 6 месяцев 2014 года предоставлено кредитов на сумму 8,4 млрд рублей, что почти на 40 % больше прошлогоднего показателя. В 2013 году за тот же период рост составил только 17,6 %.

Представители банков объясняют ощутимый рост ипотечного кредитования неудовлетворенным спросом на новое жилье и растущими объемами строительства.

— Ипотека остается основным драйвером роста кредитного портфеля нашего банка в Удмуртии наряду с потребительскими кредитами, — говорит управляющий ВТБ24 в Удмуртии Екатерина Шумкова. — C января по июль ипотечный портфель банка в регионе составил 4,3 млрд рублей. Объем выдач за полгода достиг 1,1 млрд рублей, что в 1,5 раза больше показателя аналогичного периода 2013 года.

Подобные цифры называют и в других банках, оговариваясь лишь, что летом наблюдается традиционный спад на рынке. Активнее приобретают жилье осенью и в преддверии новогодних праздников.

Для физических лиц недвижимость остается одним из наиболее понятных и привлекательных способов инвестирования собственных средств. Как отмечают эксперты, этому способствует стабильный рост цен на квартиры и большой спрос на новостройки.

—  Это один из самых малорискованных сегментов рынка, позволяющий выгодно вложить свои деньги и извлечь прибыль из роста цен на недвижимость, — объясняет начальник отдела кредитования физических лиц филиала Мособлбанка в Ижевске Наталья Генералова. — В частности, приобретая квартиры в строящихся домах, граждане смогут продавать их дороже после сдачи дома в эксплуатацию.

Комнаты в цене

В целом, как отмечают, анализируя ипотечные сделки, представители банков, запросы по качеству и площади жилья со стороны потребителей в последние годы серьезно не меняются. Разве что больше стали покупать на первичном рынке, хотя сделок с «б/у» квартирами по-прежнему больше.

—  Соотношение покупки первичного и вторичного жилья составляет примерно 40 % на 60 %, — говорит г-жа Шумкова. — Что касается метража, то, как правило, в качестве первой квартиры покупают небольшую однокомнатную квартиру, если семья расширяется, то это уже двух- и трехкомнатные. Чаще ипотеку берут семейные пары в среднем на 15-20 лет. Однако средний срок жизни ипотечного кредита равен 7-8 годам. Рост просроченной задолженности по ипотеке самый низкий среди всех видов кредитов.

По данным Банка России, средневзвешенный срок ипотеки в Удмуртии на 1 июля составил 15 лет 3 месяца.

Привлекательнее с каждым годом становится новое жилье.

—  Сейчас строят дома с более интересной планировкой, — поясняет г-жа Генералова. — У покупателей есть хороший выбор квартир. Можно подобрать под свои потребности, под свой вкус, поэтому молодые берут в ипотеку жилье в новостройках. Известно, что на вторичном рынке жилья в основном присутствуют типовые квартиры 70-80-х годов. Они одинаковые, а производить перепланировку — это дополнительные деньги.

При этом эксперты отмечают, что жители Удмуртии всё чаще стали покупать комнаты. По словам представителя СКБ-банка, сейчас активнее берут комнаты в общежитиях и квартирах. Это, возможно, связано с началом нового учебного года. Родители теперь предпочитают приобретать для своих детей, переезжающих на учебу в Ижевск, жилье, вместо того чтобы платить за аренду квартиры или комнаты.

Ставки сделаны

Однако картина на рынке ипотечного кредитования не так уж безоблачна. Сегодня присутствует целый ряд негативных факторов, которые могут «придавить» начавшийся рост. Важнейший из них — неспокойная ситуация в финансовой сфере, связанная с ухудшением отношений России с Западом. Европейские и американские банки прикрыли сотрудничество с российскими кредитными организациями, что сократило возможности для фондирования из-за рубежа. Финансы на зарубежных рынках часто оказываются дешевле, чем на внутреннем. Как следствие — повышение ставки рефинансирования Центробанка, которая в этом году поднималась уже трижды: в марте — с 5,5 до 7 %, в апреле — до 7,5 %, 25 июля — до 8 %. И то и другое заставляет банки повышать ставки, чтобы окупить возможные риски, связанные с выдачей долгосрочных кредитов, среди которых главный — ипотека.

Ряд банков уже повысили процентные ставки по кредитам, в том числе по жилищным. Последние данные Банка России по средней ставке по ипотеке в Удмуртии датируются 1 июля — 12,2 %.

—  Сейчас появляется информация о повышении процентных ставок из-за нестабильной рыночной ситуации, повышения ключевой ставки ЦБ. Мы наблюдаем и некоторое снижение качества заёмщиков, — говорит начальник отдела продаж и клиентского обслуживания Ижевского филиала МДМ Банка Ирина Леонтьева. — До конца года, я думаю, возможен рост ставки в целом по рынку в пределах 0,5 процентных пункта.

Г-жа Генералова считает, что рост может составить до 2 процентных пунктов. По ее словам, многие банки либо уже повысили ставки, либо собираются их поднять в ближайшее время.

— Ипотека — это «долгие» деньги, поэтому банки подстраховываются на случай ухудшения ситуации. Лучше установить ставку выше сейчас, чем недосчитаться прибыли от этой сделки в перспективе, — поясняет эксперт.

Впрочем, она считает, что к падению ипотечного кредитования это не приведет. Те, у кого есть деньги, будут и дальше вкладывать их в недвижимость, а для тех, у кого есть своя квартира, но им хочется улучшить жилищные условия, разница в 1-2 % не будет камнем преткновения.

— Если повышение будет наблюдаться в пределах одного процентного пункта, на рынок это повлияет незначительно, — считает начальник отдела кредитования физических лиц Ижкомбанка Алсу Кононова. — Если люди понимают, что им необходимо приобрести жилье, то такие колебания их не отпугнут. Сейчас разница в 1-2 % уже не воспринимается как существенная. Люди выбирают банк, который ближе, чьи программы понятнее, а не процентную ставку.

Внешние влияния

Как отмечает г-жа Шумкова, клиенты банков, как физические, так и юридические лица, не могут напрямую пострадать от каких-либо ограничительных мер со стороны Запада, поскольку они касаются исключительно долгосрочного привлечения средств за рубежом, а розничные банки фондируются исключительно на российском рынке. Те же банки, что всё же имели иностранные заимствования, смогут безболезненно от них отказаться или заменить их на другие, альтернативные.

— Тем не менее экономическая ситуация в России непростая. В первом полугодии 2014 года мы увидели снижение реальных доходов населения — впервые за последние годы. Бизнес также начинает экономить на издержках. Прежде всего — оптимизируя зарплатные ведомости. Очевидно, что доходы граждан уже не растут и не смогут расти так, как росли в 2010-2012 годах. Поэтому и спрос на недвижимость вскоре также может снизиться.

В то же время, по словам эксперта, обоюдные санкции и ограничения, запрет импорта продовольствия могут ускорить рост цен и разогнать инфляцию.

— Банк России борется с инфляционными рисками и ограничивает денежное предложение, повышая ключевую ставку. Но этим он делает деньги дороже, — сетует г-жа Шумкова. — Повысив ставку, ЦБ дает сигнал повышать ставки и по другим источникам привлечения средств в банковскую систему. Тем самым вырастет стоимость ресурсов, которые привлекают банки для кредитования. Таким образом, банки будут вынуждены поднимать кредитные ставки. Неизбежно поднимутся ставки и по ипотеке. Пусть ненамного.

Понимая, что общая экономическая ситуация не способствует продолжению быстрого роста, банки придумывают новые способы повысить привлекательность своих ипотечных программ. В условиях высокой конкуренции это необходимо для того, чтобы сохранить стабильный спрос на ипотеку. Например, некоторые банки предлагают более низкие ставки для своих зарплатных клиентов. Таким образом они пытаются отчасти нивелировать удорожание кредита для своих постоянных клиентов.

Многие опрошенные эксперты не берутся прогнозировать изменение спроса на ипотеку в предстоящие месяцы, так как после летнего спада сложно просчитать, будет ли традиционный осенний подъем рынка. Яснее ситуация станет по итогам сентября-октября.

Комментарий эксперта

Ипотека от Сбербанка — в офисе застройщика и агентства недвижимости

Сбербанк России, один из лидеров на рынке жилищного кредитования в России, стал еще ближе к своим клиентам. Теперь заявку на ипотечный кредит можно подать прямо в офисе компании-застройщика или агентства недвижимости, что существенно экономит время на подачу документов и рассмотрение кредитной заявки.

Надежда Мохова, начальник Управления по работе с партнерами Удмуртского отделения ОАО «Сбербанк России»:

Вы можете существенно сократить сроки решения жилищного вопроса, обратившись к нашим партнерам — риэлторским агентствам и компаниям-застройщикам. Там в режиме «одного окна» вам не только помогут определиться с объектом недвижимости, но и оформят заявку на ипотечный кредит. Вся процедура займет не более 30 минут, а решение кредитной комиссии будет известно уже через 2 дня – заявки, поданные из офиса партнеров, рассматриваются в первую очередь. Таким образом, вы существенно сэкономите ваше время и усилия. Отмечу, что данной услугой уже воспользовались свыше 1,5 тысяч клиентов Сбербанка в Удмуртии.

Нашими партнерами являются порядка 95% застройщиков региона, среди которых: «ГУССТ №8 при Спецстрое России»,  «Комос-Строй»,  «АСПЭК-Домстрой», «АССО-Строй», «УралДомСтрой» и другие. Все они на входе в офис имеют специальный стикер с текстом: «Здесь вы можете оформить заявку на кредит». На сегодняшний день в Сбербанке аккредитовано более 160 новостроек по всей Удмуртии.

Выбор программ и условий кредитования в Сбербанке на покупку недвижимости достаточно широк. Все это позволяет нашим клиентам подобрать предложения, полностью отвечающее запросам.

 Условия ипотечного кредитования в банках Ижевска

(на строящееся жилье)

 

БанкОсновная ставка Сумма Минимальный взносСрок
Город13—14,5 %от 600 00015 %5 лет—25 лет
Татфондбанк12,75—16,5 %300 000—50 000 00010 %3 года— 15 лет
Уралсиб13,25—15 %300 000—15 000 00020 %3 года— 30 лет
Мособлбанк11,1—15,4 %300 000—10 000 00020 %3 года— 30 лет
СМП Банк11,75—14 %от 400 00015 %3 года— 25 лет
ВТБ 2413,35—16,85 %1 500 000—2 000 00020 %5 лет— 20 лет
МДМ Банк14,5—16 %от 300 00015 %5 лет— 25 лет
Сбербанк России13—15,5 %от 45 00015 %до 30 лет
Рост Банк11,1—14 %300 000—8 000 00030 %3 года— 25 лет
Росбанк 12,35—14,45 %500 000—30 000 00020 %5 лет— 25 лет
Промсвязьбанк12,75—13,75 %500 000—30 000 00015 %3 года— 25 лет
Союз12—13,25 %500 000— 30 000 00015 %до 25 лет
Росгосстрах Банк12,75—15,25 %от 600 00015 %7 лет— 25 лет
БыстроБанк16—21 %от 100 0000 %до 20 лет
Зенит12,6—15,5 %540 000—14 000 00020 %1 год— 30 лет
Газпромбанк13,5—15,1 %600 000—45 000 00015 %до 30 лет
МТС-Банк12,75—14,25 %300 000—25 000 00015 %3 года— 25 лет
Райффайзенбанк11,5—14 %500 000—26 000 00010 %1 год— 25 лет
Россельхозбанк11,9—15 %100 000—20 000 00015 %до 25 лет
Российский Кредит13—15,5 %от 300 00015 %5 лет— 25 лет
Ижкомбанк11,6—12,55 %300 000—2 800 00030 %3 года— 30 лет
Ак Барс12,4—14,9 %от 300 00020 %1 год— 20 лет

Данные: banki.ru. Указаны условия по одному кредиту от каждого банка. Исключительно в информационных целях. Информация не является рекламой или публичным предложением. Условия кредитования необходимо уточнять в соответствующих кредитных организациях.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.