Ипотечный бум пройден

Отложенный из-за кризиса 2008-2009 годов спрос на жилье возрождается. 2013 год, по мнению экспертов, в Удмуртии не будет отмечен продолжением бума ипотечного кредитования, зафиксированного годом ранее. Покупатели занимают выжидательную позицию, а рынок тем временем насыщается новостройками.

Падение темпов

Кризис 2008-2009 годов, во многом связанный как раз с обвалом ипотечных бумаг, приостановил в Удмуртии строительство нового жилья и, естественно, его покупку. Собственно, это две стороны одной монеты, в которой вся суть — кризис начали банки, у которых инвесторы перестали выкупать ипотечные бумаги. Банки перестали давать гражданам кредиты или соглашались давать на таких условиях, на которых люди брать не хотели, соответственно, не имели средств на покупку жилья, и строители перестали строить то, что не могли продать.

Рынок два года стагнировал, но благодаря гигантским усилиям государства, поддержавшего деньгами налогоплательщиков, банки и застройщиков, в 2011 году начал оживать. В 2012-м наблюдался быстрый подъем, который к началу текущего года достиг, судя по всему, своего пика, и рынок встал на перепутье — то ли ему развиваться цивилизованно, то ли продолжить спекулятивный рост, чтобы через год снова рухнуть.

Посмотрим на цифры: по данным Банка России на 1 апреля 2013 года, в Удмуртии с начала года выдано 2427 ипотечных жилищных кредитов на сумму 2 млрд 431 млн рублей. Для сравнения: за аналогичный период 2012 года было выдано 2226 кредитов на 2 млрд 40 млн рублей. То есть мы видим рост и готовы исполниться оптимизма.

Однако если заглянуть глубже — в 2011 год, то отчетливо видно, что существующая динамика прироста объемов рынка просто микроскопическая по сравнению с тем ростом, что произошел годом ранее. По данным на 1 апреля 2011 года, было выдано 1023 кредита на сумму 1 млрд 57 млн рублей, а через год — уже 2226 кредитов на 2 млрд 40 млн рублей. Объем выдачи ипотечных кредитов вырос более чем в 2 раза!

Объяснение тут простое: благодаря трудностям с кредитованием и замедлением темпов строительства сформировался отложенный спрос, который и привел в банки толпы заёмщиков. Первая волна прошла, что за ней? Стабильный спрос или спад?

Банкиры не знают определенного ответа на этот вопрос, надеясь, разумеется, на стабильность — тем более, как сами они признаются, серьезных инструментов для стимуляции ипотечных займов у них нет. Таким инструментом может быть, по сути, только ставка, но она зависит не от розничных банков.

Начальник управления стратегического развития и продвижения банковских продуктов Ижкомбанка Илья Чукавин: «На ипотеку всегда взвешенный спрос. В отличие от потребительского кредита ее не берут спонтанно. Всё же это не эмоциональная покупка, а просчитанное действие. Мы видим рост в этом году, но не столь обширный, как в 2012-м, когда банки наблюдали небывало высокий приток заявок на получение ипотечных кредитов».

Замедление рынка фиксируют и в Ипотечной корпорации Удмуртской Республики. Кредиты выдают реже, чем года назад. «Ипотека остается одним из самых эффективных способов улучшения жилищных условий, поэтому востребованной она в любом случае будет, — отмечает заместитель управляющего Ипотечной корпорации Удмуртской Республики Николай Евдокимов. — Однако в этом году мы фиксируем некоторое снижение количества выданных кредитов».

Цифры вверх

Г-н Евдокимов считает, что снижение темпов кредитования происходит не столько потому, что покупать некому, сколько потому, что не на что — граждан отпугивают высокие цены на жилье. В то время как спрос начал снижаться, цены на жилье в первом квартале 2013 года продолжили рост. Причем коснулось это как новых квартир, так и вторичного рынка. Если в IV квартале 2012 года квадратный метр на первичном рынке стоил 38 797 рублей, то в I квартале 2013-го – 40 290 рублей. На вторичном рынке этот показатель чуть ниже — цены выросли с 39 488 рублей в конце 2012 года до 40 196 рублей в I квартале 2013-го. Некоторое снижение происходит только в сегменте элитного жилья, а также типовых квартир на вторичном рынке.

«Конечно, мы не можем отрицать некоторый рост благосостояния наших граждан. Средние зарплаты растут, однако растет и инфляция. Получается, при несколько выросших доходах возможности реально приобретать больше товаров у жителей Удмуртии не появилось, покупательная способность не выросла», — поясняет Николай Евдокимов.

Директор по продажам агентства недвижимости «НК-недвижимость» Александр Шадрин подтверждает, что рынок ипотеки в Удмуртии с начала года несколько просел. По его словам, идет тенденция к снижению цен на вторичном рынке жилья. «Ничего хорошего по рынку недвижимости в этом году в Удмуртии я не вижу. Агенты в банках явно не смогут выполнить поставленные перед ними планы. Снижение темпов роста будет ощущаться на протяжении всего года. Возможно, некоторое оживление можно будет ожидать осенью», — говорит эксперт.

Еще одним фактором, служащим тормозом для ипотеки, г-н Евдокимов назвал рост процентных ставок. По данным Банка России, в течение 2012 года они ощутимо увеличивались. Если в марте 2012 года они были установлены в районе 10,2%, то в марте 2013 года — 11,7%.

«По сравнению с прошлым годом процентные ставки в банках практически не менялись, — отмечает главный специалист сектора сопровождения ипотечных продуктов Ижкомбанка Марина Зеленцова. — Вероятно, в ближайшем будущем они могут продолжить рост, но незначительно. Ставки уже в принципе достигли своего максимума. Сейчас рынок стоит. Все ждут изменений — как падения цен на жилье, так и процентных ставок по кредитам. Будет ли это на самом деле, сказать сложно».

Впрочем, строительные компании пока какого-то падения продаж квартир под ипотеку не ощущают. «Квартиры по-прежнему берут очень хорошо, — говорит маркетолог ООО «Комос-Строй» Марат Касимов. — Особенно востребованными остаются однокомнатные квартиры ввиду своей большей доступности для граждан. Строительный рынок республики на самом деле во многом привязан к ипотеке. Купить квартиру за деньги без кредитов могут далеко не многие. 2/3 жилых помещений, в том числе домов, покупают с использованием кредитных средств».

Маркетолог-аналитик строительной компании «Талан» Сергей Казанцев также подтверждает факт продолжения роста спроса на квартиры с привлечением ипотеки. «Порядка 30-40% жилых помещений у нас приобретаются именно таким образом. Чаще всего в ипотеку берут 2- и 3-комнатные квартиры. Вероятно, определенная часть граждан сейчас уже имеет накопленные средства, чтобы приобретать однокомнатные квартиры без привлечения кредита». Эксперт также отметил, что сохраняется высокая заинтересованность со стороны банков выдавать ипотеку. Они активно сотрудничают с застройщиками, предлагают различные программы, более низкие процентные ставки, специалисты банков выезжают на объект. В течение последних лет менялся и средний срок кредита. В марте 2011 года он составлял 17,4 года, через год —16 лет. Сейчас в среднем он равен 15,4 года.

Программы

На рынке ипотечного кредитования Удмуртии довольно сильная конкуренция. Банки борются буквально за каждый сегмент рынка — так, в текущем году добился права участвовать в региональной программе господдержки молодых семей банк ВТБ24, что, очевидно, снизит долю кредитов, выдаваемых по этой программе Ижкомбанком и Сбербанком.

Всего же по программе «Жилье для молодых семей» в Удмуртии построено 59 домов площадью более 233 тысяч квадратных метров.  В программе приняла участие 5151 молодая семья, из них 4121 семья справила новоселье. Планируется ввести в эксплуатацию еще 22 жилых дома. Общее количество участников программы составит порядка 6,5 тысячи семей. Жилищный кредит в рамках программы выдаётся молодым семьям на льготных условиях, компенсация процентной ставки в размере 5% производится за счёт бюджета республики. Кредит выдаётся сроком до 20-30 лет, первоначальный взнос составляет 10% от стоимости жилья.
Случаи, когда семья не справляется со своими обязательствами, единичны, поскольку банки тщательно оценивают платёжеспособность семьи, прежде чем выдать кредит. Почти в 50% случаев они отказывают в предоставлении кредита из-за недостаточной, по мнению специалистов банка, платёжеспособности молодой семьи.

Положительную роль в доступности ипотеки играет материнский капитал. По словам г-на Чукавина, эта программа действительно служит стимулом для приобретения жилья в кредит. Впрочем, и сами банки, понимая возможности ипотеки, стараются привлечь клиентов новыми уникальными кредитными продуктами, особыми условиями. К примеру, выдают ипотеку без справок о зарплате, если клиент вносит в качестве первоначального взноса 50% стоимости жилья.

Всё чаще ипотека служит не для приобретения жилья теми, кто его не имел ранее, а для улучшения жилищных условий — стало уже тенденцией, что клиенты банка берут кредиты на приобретение двух- и трехкомнатных квартир.

Как говорят эксперты, в 2012 году рынок ипотечного кредитования в Удмуртии достиг своего пика — рост почти 40%. В нынешнем году они называют потолок в 20-25%. Люди заняли выжидательную позицию в надежде на снижение цен на квартиры и процентных ставок по кредитам. Однако пока веских причин для этого нет.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.