И будет у тебя избушка…

Квартира — одно из самых серьезных и дорого­стоящих приобретений и для большинства людей в жизни оно случается один, максимум — два раза в жизни. Тем более странно, что в России к низкому качеству при жилом строительстве относятся как к чему-то обычному.  Впрочем, как выяснил СД, в Удмуртии с каждым годом растет количество жалоб от новоселок на качество жилья в новостройках. И объяснить этот факт можно не столько тем, что строят хуже, сколько тем, что растет самосознание покупателей, которые начали понимать, что квартиры им никто не «дает», а за свои деньги они вправе, как и при покупке любого товара, требовать гарантий и соблюдения качества. 

Больше квартир – больше жалоб

Когда речь о идет о жилье — товаре стоимостью иногда в несколько миллионов рублей, смириться, например, с неровно установленным окном гораздо сложнее, нежели при покупке пылесоса за 3 тысячи рублей закрыть глаза на маленькую вмятинку на пластиковом корпусе. Хотя в жизни, вопреки логике, чаще оказывается наоборот.

Впрочем, эксперты рынка недвижимости отмечают, что новостройки сейчас сдаются в гораздо более приличном виде, нежели 5—10 лет назад. Однако количество покупателей, предъявляющих претензии к качеству сдаваемого сегодня жилья в Удмуртии растет с каждым годом.

На качество строительства могут повлиять многие факторы. Прежде всего, за ним должен вестись  контроль со стороны компании-заказчика. Дело в том, что зачастую подрядные организации из-за низких расценок на свой труд не заинтересованы в том, чтобы строить не то что на века, но даже и на десятилетия.  В любой добросовестной строительной компании за качеством строительных работ следит служба заказчика и действует собственный регламент по качеству или иной документ с похожим названием, который детально описывает все этапы стройки — от технического задания до ввода дома в эксплуатацию.

Как утверждает Юрий Бычков, директор СПФ «Мастер», противопоставить недобросовестной работе подрядчиков можно только одно —  хорошую систему контроля качества в компании-заказчике. «Если же ее нет, то халтура неизбежна», –  говорит он.    Прежде всего, при покупке квартиры в новостройке   эксперт советует выбирать застройщика по его репутации и опыту работы.

По мнению, Михаил  Чеботарева, первого заместителя начальника Инспекции  Госстройнадзора УР, опыт и срок работы компании на рынке напрямую влияют на качество строительства. Как считает эксперт, застройщиков можно поделить на две большие категории: тех, кто, приобретая все больший опыт работы на рынке, улучшает качество и тех, кто этого не делает — и такие компании долго не живут.

«Сейчас под надзором Инспекции находится порядка 80 домов, что в два раза больше, чем три года назад», —  рассказал Михаил Чеботарев.  Количество жалоб растет пропорционально увеличению количества объектов, но объясняется это не ухудшением качества жилья в новостройках, а общим оживлением строительной сферы».

За 2010 год в Инспекцию  Госстройнадзора УР поступило от граждан 225 обращений, так или иначе связанных с качеством жилья. В 2012 году их число увеличилось до 339-ти.  За первое полугодие 2013 года было зарегистрировано уже 148 обращений, тогда как пик жалоб приходится не на первую половину года, а на его конец — когда в большинстве своем сдаются готовые дома.

По словам Михаил Чеботарева, все обращения граждан можно поделить на три категории. Реальные жалобы составляют лишь 5-7% от всего количества.  Все они касаются скрытых дефектов, которые должны быть устранены за счет застройщика в течение 5-летнего гарантийного срока. Это могут быть, например, дефекты ограждающих конструкций, трещины в стенах: «Дом — это сложная инженерная система, а контроль качества ведется выборочно, и одно из ста окон вполне  может оказаться дефектным. Также часто обнаруживаются утечки тепла при проверке тепловизором, которую обязан проводить застройщик. Много жалоб поступает на застройщиков, затягивающих сроки передачи жилья. Это тоже обоснованные обращения. Однако половина всех жалоб не имеет веских оснований. Например, жалуются на то, что в квартире поклеены обои не того цвета или краска не того оттенка».

Дешевые технологии

Разумеется, как и в любом бизнесе причина экономии на качестве — стремление снизить себестоимость товара, что, заметим, в случае с жилищным строительством практически не отражается на ценах для покупателя. Так, по словам Михаила Чеботарева, именно из-за относительно высокой стоимости, многие застройщики отказались от  монолитного строительства, позволяющего строить жилье высокого качества, и  вернулись к строительству каркасных домов из сборного железобетона, облицованных кирпичом. Продолжают использовать   технологию монолитного домостроения  Трест  УССТ-8, АСПЭК и  некоторые другие компании: «Они стараются реализовывать имиджевые проекты, в которых качество жилья на первом месте, но в городе есть и такие компании, которые работают ради получения прибыли, пользуясь относительной дешевизной технологий и материалов», —  считает г-н Чеботарев.

Однако, по мнению Александра Зорина, председателя УРО ОО «Союз архитекторов России», любая технология имеет свои преимущества и недостатки, а качество страдает, когда технология не соблюдается: «Основной плюс монолитного строительства в том, что каждый объект может иметь свой неповторимый архитектурный облик, тогда как технологические возможности домов, выстроенных по каркасно-монолитной технологии, более ограничены. Но у монолитных домов есть и свои недостатки. Так, они считаются более холодными, шумными и материалоемкими. В них есть теплопроводные включения  —  «мостики холода». При помощи наружной отделки зданий их можно было бы устранить, но застройщики экономят, чтобы снизить стоимость жилья и быть более конкурентоспособными на рынке. По  шумоизоляции выгоднее отличаются от «монолитов» дома с другими  конструктивными схемами».

Зависимое качество

«Если раньше  пределом мечтаний многих ижевчан был сам факт новоселья в любой новостройке, то теперь квартира видится воплощением архитектурного совершенства, просторным и продуманным во всех деталях жильем, — говорит Анна Дерина,  специалист по рекламе и PR ООО «Талан» и перечисляет самые основные признаки, по которым жилой дом можно отнести к «комфортному классу, — во-первых, такие дома располагаются в районах с развитой инфраструктурой. Во-вторых, каждый дом жилого комплекса имеет качественные лифты, оптико-волоконную связь, собственную эксплуатационную службу. В квартирах установлены окна со стеклопакетами и, как правило, застеклены балконы».

Что касается гарантий качества, то эксперт обращает внимание на то, что гарантийные обязательства застройщиков оговариваются законом: «Гарантийное обслуживание дома действует в течение 5 лет с момента передачи квартиры собственнику. Для устранения замечаний в рамках гарантийных обязательств покупателю необходимо обратиться с письменным заявлением к застройщику, — сказала эксперт. — Если недостатки допущены по вине застройщика, то гарантийные обязательства должен выполнить он. Если по вине жильцов или третьей стороны, то устранить их должно ТСЖ. Чтобы не допускать недостатков в следующем доме, мы всегда опрашиваем жителей  при сдаче жилого комплекса, удовлетворены ли они качеством строительства и обслуживания».

Риэлтор Михаил  Балтин советует при покупке квартиры в новостройке выбрать надежную компанию-застройщика: «Я бы порекомендовал навести справки по интересующей компании — давно ли она на рынке, какие объекты ею построены, в срок ли они сдавались и вводились эксплуатацию и т.д. Чем больше вы соберете информации, тем правильнее будет принятое вами решение. Особое внимание — договору долевого участия».

Михаил  Балтин перечислил признаки некачественно выполненных работ: неровность поверхностей и нарушенная геометрия ограждающих конструкций: «Часто бывает, что площадь квартиры по факту оказывается меньше заявленной. Продающая сторона обычно умалчивает об этом расхождении, но в договоре долевого участия этот пункт обязательно должен быть прописан».

При осмотре квартиры невозможно обнаружить дефекты, которые дадут о себе знать в будущем. Так одним из явных недостатков современных домов является плохая звукоизоляция квартир или в зимний период  может начать промерзать стена, что происходит из-за отсутствия утеплителя в многослойных наружных стенах. Часто при усадке стен образуются трещины из-з того, что были применены пено-, газо-бетонных блоков низких марок.

Лариса Мишарина, директор юридической компании «Бизнес Сервис»,  рассказала, что, по сравнению с тем, что было лет 5 назад, граждане научились лучше отстаивать свои права, они чаще обращаются с жалобами на плохое качество сдаваемого жилья. Она связывает это с применением дешевых технологий.

«Закон о защите прав потребителей работает, и граждане могут реально судиться и получать решения в свою пользу. Так, был прецедент, когда застройщик сэкономил на стройматериалах и сделал потолки ниже нормы, суд принял решение в пользу потребителя, назначив строителям возмещение вреда», — рассказывает г-жа Мишарина. — В случаях, когда метраж квартиры меньше того, который указан в договоре на долевое строительство, граждане чаще всего выигрывают суды. Суд выносит решение вернуть денежные средства покупателю, но взыскание долга остается проблемой.  Наша судебно-исполнительная система работает малоэффективно, загрузка на одного судебного пристава исполнителя большая и сроки поиска должника затягиваются. За это время должники успевают не только деньги вывести с расчетных счетов, но и «слить» строительную компанию, т.е. поменять и адрес компании, и ввести номинальных учредителей и директоров».

По словам эксперта, возможны три варианта возврата средств.  В случае меньшего метража — это уменьшение суммы, которая должна быть уплачена по договору долевого строительства. Обязательно должно быть подписано  дополнительное соглашение к договору об уменьшении стоимости будущей квартиры и об уточнении метража этой квартиры.

Если выявлено, например, нарушение геометрии стен и прочие недостатки, связанные с качеством строительства, суд может обязать застройщика устранить их. Чаще всего на практике покупатели справляются с ними самостоятельно, предварительно пригласив третьих лиц  — экспертную организацию для фиксации недоделок и строительную организацию, которая устраняет  строительные недостатки. Затем покупатель реализует свое право предъявить убытки застройщику.

Юрист подчеркнула, что иск будет наверняка проигран, если не будет представлено доказательств того, что недостатки не были приобретены после ввода жилого помещения в эксплуатацию или что изменения, имеющееся по факту, не были заранее оговорены между застройщиком и дольщиком.

«Принимать квартиру не стоит до тех пор, пока не будут устранены недостатки, или пока не будет подписано соглашение о порядке их устранения со штрафными санкциями», – говорит Александр Евсеев, руководитель АНО «Центр экономической и юридической помощи». — Фиксировать недоработки можно самостоятельно, но лучше создать комиссию с привлечением застройщика и экспертов–профессионалов в области строительства. По итогам ее работы нужно составить акт в произвольной форме. Главный принцип — видимые дефекты должны быть устранены на стадии приемки квартиры до подписания акта приема-сдачи. Следует иметь в виду, что никто не признвется покупателю в том, что некачественно изготовлен фундамент дома или плохо выполнено оштукатуривание стен. Очень часто потенциальные покупатели городских квартир забывают поинтересоваться, сформирован ли земельный участок дома, проведено ли межевание. Если нет, то в дальнейшем эти расходы будут заботой собственников».

Ирина Бачкова, покупательница жилья в новостройке 2010 года, подписала акт сдачи-приемки со второго раза из-за мелких недостатков, таких, как  отсутствие смесителя на кране, которые были устранены в тот же день: «В дальнейшем застройщик не отказывал по письменному заявлению что-то исправить, хотя и нескоро, но он это делал».

По словам Ирины, в течение гарантийного срока застройщик устранил неправильный наклон канализационных труб; установил электроконтур подогрева ливневки, который изначально забыли  сделать и по этой причине заливало верхний этаж; согласился на ремонт стен в местах общего пользования и реставрацию плитки на фасаде, потрескавшуюся при усадке дома; сменил во дворе асфальтовое покрытие в тех местах, где оно провалилось к весне. Также после годичной переписки застройщик поменял оборудование в электрощитовой, провода и вышедшие из строя общедомовые электросчетчики, пострадавшие в результате затопления.  В течение двух лет собственники несли большие расходы на электричество в местах общего пользования, потому что по недосмотру застройщиков в лифтовой шахте была пробита проводка и постоянно горел свет.

С высоты своего опыта, Ирина Бачкова советует достичь взаимопонимания с застройщиком: «Если вы проявите настойчивость, то он пойдет вам навстречу».

Александр Семенов, директор Объединения работодателей «Союз строителей Удмуртии» напоминает, что каждая строительная организация, помимо того, что имеет внутреннюю систему контроля, является членом СРО, где есть свои правила и стандарты. По закону у граждан есть право обратиться в СРО с целью проведения проверки, возможно даже приостановить допуск компании на производство работ вплоть до исключения из организации. Компенсационный фонд в случае аварии возместит убытки собственников, но пока таких случаев в республике не было.

Поэтому еще одним критерием выбора застройщика для покупателя может стать проверка информации о том, входит ли он в СРО строителей, не было ли к нему претензий со стороны потребителей. Также сведения о недобросовестных компаниях, ведущих долевое строительство, можно получить в Минстрое УР.

Справка

Почти  31,3 млн кв. м. составил жилищный фонд Удмуртии на начало 2013 года, по данным Удмуртстата.  Только 9,7 млн кв. м из них приходятся на районы, 21,6 млн кв. м — на  города.

zhile_1По виду деятельности «Строительство» за пять месяцев 2013 года было выполнено работ на 8 млрд 346,9 млн руб., что на 17,5% больше, чем за соответствующий период 2012 года.

По данным Удмуртстата, за первые пять месяцев 2013 года в Удмуртии, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, было сдано в эксплуатацию на 22%, или на 29,3 тыс. кв. м, больше квадратных метров жилья, чем за тот же период прошлого года. Из 163,5 тыс. кв.м. 90,3 тыс. кв. м. приходится на площадь 1914 квартир в многоэтажках. С января по май построено 747 частных домов.  Ввод индивидуального  жилья сократился на 17,8%.

На 2012 год Минрегионом России для Удмуртской Республики был установлен показатель по вводу жилья в объеме 514,0 тыс.кв.м. По итогам года введено в эксплуатацию 516,086 тыс.кв.м.

47,5% от общего объема, или 245,301 тыс.кв. метров, введено в Ижевске. 75%от общего объема построенного жилья или 184,080 тыс.кв. метров, — жилье в многоквартирных домах. 60% от общего объема ввода жилья в республике пришлось на малоэтажное жилищное строительство.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.