Долевое строительство. Страховщики в доле

Застройщикам теперь придется страховать свою ответственность при долевом строительстве жилья. Эта мера должна оберегать дольщиков в случае банкротства застройщика. Понятно, что цена страховики в конечном итоге отразится на стоимости недвижимости — за все приходится платить. Удивляет другое — ни застройщики, ни страховщики оказались не готовы к исполнению закона. СД изучил ситуацию и выяснил: она такова, что «застройщики уже хотят, но страховщики еще не могут».

Рынок не готов

В России на федеральном уровне решили предотвращать появление новых обманутых дольщиков, которые не перестают обманываться, как бы их не предупреждали. С 1 января 2014 года вступил в силу закон о страховании ответственности застройщика при долевом строительстве жилья. Теперь при регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик наряду с другими необходимыми документами должен будет предоставить договор страхования своей гражданской ответственности или договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств. В противном случае документы не будут приняты на регистрацию. Застраховать ответственность можно  в страховой компании, путем  предоставления банковского поручительства или через общества взаимного страхования.

«Касается это тех проектов застройки, документацию которых представляют с 1 января 2014 года. На уже строящиеся объекты это закон не распространяется, — поясняет заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртии  Анатолий Кловзник. –  Я полагаю, в дальнейшем такие меры действительно помогут дольщикам избежать проблем. Однако пока сами строительные компании свою ответственность страховать не спешат. К этому не готов в первую очередь страховой бизнес».

Это подтверждают и представители строительной отрасли. Они в один голос говорят, что достаточной нормативной базы к этому закону разработано не было.  «Как обычно, законодательная инициатива оказалась неподкрепленной техническими мерами по ее реализации, — отмечает маркетолог ООО «Комос-Строй» Марат Касимов. — В связи с этим, в данный момент, мы испытываем некоторые проблемы с регистрацией сделок по ряду новых объектов. Надеюсь, к концу февраля эта ситуация найдет конструктивное решение. Мы плотно работаем с рядом страховых компаний и банками города. Несколько договоров находится на стадии согласования условий. Первые результаты ожидаем в ближайшие недели».

В подвешенной ситуации оказались и другие строительные компании. Причем эксперты не отрицают, что старт строительства некоторых домов может быть отложен, если застройщики не успеют заключить договор со страховой компанией. С подобными проблемами, например, уже столкнулись в Татарстане. Документы от строительных компаний на новые проекты в Росреестре не принимают и для региона с таким большим объемом строительства жилья ситуация стала реальным тормозом развития.

«Мы готовим необходимые документы, проводим консультации, но пока сами страховые компании похоже не знают, как работать с этим законом. У нас начало строительства новых домов намечено на второе полугодие, поэтому, думаю, еще будет достаточно времени, чтобы все успеть», — говорит заместитель директора по маркетингу строительной компании «Талан» Наталья Гарифуллина.

В действительности многие страховщики еще сами не приняли решение, будут ли они оказывать подобную услугу. Кто-то уже отказался, в частности об этом СД сообщили в компании «Allianz». Иные находятся в раздумьях: «Наша компания, скорее всего, будет страховать ответственность строительных компаний, но пока окончательное решение в головном офисе не озвучивают, — рассказал руководитель дирекции страхования предприятий ижевского филиала «ВСК» Антон Головков. — Здесь в Ижевске к нам уже обращаются строительные компании, в том числе те, с кем мы уже работаем по другим программам корпоративного страхования, однако пока мы не можем им сказать ни да, ни нет. В любом случае такой вид страхования будет определенным фильтром для застройщиков, ведь страховщики будут очень тщательно подходить к вопросу надежности компании. Речь идет о достаточно больших суммах возмещения, в случае проблем при строительстве. Будет детально рассматриваться каждая стройка».

Другой представитель страхового рынка, пожелавший не озвучивать свою фамилию, признался, что при вероятно хороших прибылях, которые может сулить участие в таких программах страховщикам, им придется серьезнее подходить к оценке своих финансовых возможностей: «Только крупные игроки смогут предоставлять такие услуги. Сейчас все заняты тем, что просчитывают риски и выгоды».

По оценкам участников рынка застройщикам придется вносить взносы в среднем в размере 2% от суммы договора долевого строительства.

Впрочем, застройщики могут обращаться не только в страховые компании, но и в кредитные организации за банковской гарантией, однако те тоже пока не торопятся работать с этим законом.

Несколько лучше готов третий вариант — фонд взаимного страхования строительных компаний, который является чем-то схожим с СРО и Агентством по страхованию вкладов. Учредителями являются 30 строительных компаний, базирующихся в основном в Москве. Согласно опубликованным фондом документам базовая ставка при страховании каждого объекта долевого строительства составляет 1,65%, к которой может быть добавлен коэффициент, исходя из обстоятельств, имеющих существенное значение для определения степени страхового риска.

Сомнительный результат

Представители рынка полагают, что положительного эффекта дольщики от вступившего в силу закона могут и не ощутить. Многие все же стараются заключать договор долевого строительства с известной, давно существующей на рынке компанией.

«Полностью защитить «дольщиков» может только полный отказ от практики долевого участия в строительстве, — отмечает г-н Касимов. — Фактически, ФЗ №214 узаконивает финансирование строительства за счет средств физических лиц. Тем самым, стимулируется инвестирование бизнес-проектов лицами, не обладающими достаточными компетенциями для оценки рисков таких инвестиций. Более того, стимулируется привлечение долгосрочных ипотечных кредитов для обеспечения таких инвестиций. С моей точки зрения, это, мягко говоря, аморально».

По мнению эксперта, необходимо развитие инструментов финансирования строительства без участия средств населения, и государство должно взять на себя ответственность за управление этими процессами. Однако пока такое в нынешней экономической ситуации маловероятно.

В Удмуртии в последние годы новые обманутые дольщики не появлялись. Более того, львиную долю тех, кто остался без обещанного жилья и своих денег во времена кризиса 2008 года, уже вселили. Дольщики при содействии Минстроя республики образовали жилищно-строительные кооперативы и сами доводили жилье до готовности. Республиканские и городские власти Ижевска в свою очередь помогали с подключением коммуникаций и благоустройством территории.

По словам Анатолия Кловзника, по части дольщиков работа продолжается и они будут обеспечены жильем в течение 2-х лет. Остались наиболее «проблемные» дольщики, чьи дома либо вообще не начинали строить, либо на площадке лишь фундамент. Таковых сейчас 360 семей.

В этой связи стоит также отметить вступивший в силу приказ Минрегионразвития России, по которому власти могут относить тех или иных людей к числу пострадавших. В нем указаны конкретные условия. Пострадавшими считаются граждане, чьи деньги привлечены для строительства дома. При этом его возведение остановлено из-за несоответствия его техническому регламенту, проектной документации либо застройщик лишился прав на земельный участок либо ввод в эксплуатацию не происходит после 9 месяцев после намеченной даты. Прописаны также случаи мошенничества при фиктивной продаже одной и той же квартиры разным людям, а также банкротства строительной компании. Эти критерии распространяются только на участников программы долевого строительства.

Закон о страховании ответственности застройщиков предполагает возмещение ущерба пострадавшим дольщикам в размере внесенных ими сумм за счет страховки.

Поднимут цены

Что ощутят дольщики в результате действия закона о страховании ответственности строительных компаний, так это рост цен. Застройщики должны будут делать страховые взносы. Эти дополнительные траты они естественно заложат в стоимость новых квартир.

«Страхование стало неотъемлемой частью себестоимости строительства, и, однозначно повлияет на конечную цену реализуемой недвижимости, — поясняет г-н Касимов. — Причем речь идет примерно о 5-10-процентном росте в ближайшие пару месяцев. На своем сайте мы уже уведомили потенциальных покупателей квартир о предстоящем повышении цен». Согласна с ним и г-жа Гарифуллина: «Безусловно, рост затрат строительных компаний на страхование отразится на стоимости квадратного метра. Стоит ожидать рост цен примерно на 5%. И это без учета инфляции».

Эксперты отмечают, что первые договоры между застройщиками и страховщиками могут быть заключены уже в марте. Ожидается, что флагманами здесь будут крупные предприятия с обеих сторон. Не исключено, что небольшим компаниям, особенно новым, будет сложнее найти себе страхового партнера, а это может повлечь их уход с рынка долевого строительства.

 Справка

По данным Управления Росреестра по Удмуртии, в республике количество зарегистрированных договоров участия граждан в долевом строительстве за год выросло на 20%. Так, за 11 месяцев 2013 года их число составило 6,5 тысяч против 5,4 тысяч, зарегистрированных за тот же период 2012 года.

При этом отмечен резкий рост количества зарегистрированных договоров в конце прошлого года. Так в ноябре 2013 года управлением зарегистрировано порядка 700 таких договоров, что на 43% больше, чем в ноябре 2012 года.