Без банков с кредитами

Застройщики Ижевска научились строить без банковских кредитов. Как уверяют представители строительных компаний, несмотря на возросшие объемы строительства, к помощи банков они практически не прибегают. Это неудивительно — их кредитуют покупатели, которые раскупают квартиры еще на стадии строительства.

Темпы строительства жилья

За 7 месяцев 2014 года, по данным Удмуртстата, в Удмуртии построено 4660 квартир. Общая площадь их составила 160,8 тысячи кв. м. В целом же, включая индивидуальное жилье, в республике в этом году было сдано уже 284,3 тысячи квадратных метров, что на 16 % больше, чем за соответствующий период 2013 года. Всего в планах на этот год 630 тысяч квадратных метров. В сравнении с другими регионами ПФО это далеко не самый лучший показатель по вводу жилья. При этом спрос на квартиры в новостройках остается довольно высоким.

Так, по данным мониторинга рынка Ижевска, проведенного компанией «АССО-строй», в июне к этапу внутренних отделочных работ большая часть квартир в домах-новостройках оказываются проданы. В общем объеме предложений нового жилья число таких квартир не превышает 8 %. А к моменту сдачи дома в эксплуатацию остается только 2 % непроданных квартир.

— Начиная с 2013 года темпы прироста и объемы индивидуального жилищного строительства стали сокращаться, — говорит заместитель генерального директора по маркетингу ООО «УК «УДС-Групп»Алина Третьякова.

— На этом фоне формируется тенденция в преобладании застройки многоквартирных домов. Постоянное появление у компаний-застройщиков проектов по застройке комплексных микрорайонов также указывает на данное изменение на рынке.

В то же время из-за снижения объемов программы «Жилье для молодых семей» ряд компаний фиксирует некоторое снижение продаж в этом году по сравнению с прошлым.

— В 2013 году у нас сделок было больше на 10 % за счет программы «Жилье для молодых семей», — отмечает руководитель отдела недвижимости ГК «Титан» Светлана Чурина. — Зато на 20 % выросли продажи вне этой программы. Поэтому в целом спрос остается стабильным. Летом традиционно жилье покупают меньше,  но с конца августа мы отмечаем активизацию рынка. Наибольший спрос традиционно на квартиры эконом-класса, однокомнатные квартиры.

Маркетолог компании «Комос-Строй» Марат Касимов также отмечает растущий спрос на новостройки.

— Есть небольшой рост продаж по сравнению с 2013 годом, но это, видимо, некорректное сравнение. У нас тогда в продаже было 10 домов, сейчас — 19. Касательно параметров спроса мы чувствуем перекос в «малоформатку» — активно покупают студии и небольшие однокомнатные квартиры.

Параметры спроса на жилье

Алина Третьякова отмечает, что население хочет приобретать квартиры в качественно построенных домах с развитой инфраструктурой: благоустроенная придомовая территория, большое количество парковочных мест, близкорасположенные школы, детские сады, больницы.

— Эта причина влияет и на снижение спроса на вторичном рынке недвижимости, население уже не относится скептически к компаниям-застройщикам, а, наоборот, заинтересовано в «продукте», который они предлагают, — отмечает г-жа Третьякова.

Что касается количества комнат, то здесь, по словам эксперта, спрос обращен в сторону квартир-студий и однокомнатных квартир, они наиболее ликвидны. Количество двухкомнатных квартир, предлагаемых на рынке, сопоставимо с количеством тех же однокомнатных, однако темпы их реализации ниже. Количество квартир с тремя комнатами и более не превышает 10 % от общего числа квартир в продаже ввиду существенно ограниченного спроса на них. По площадям намечается тенденция к их уменьшению.

— Если еще не так давно все мечтали о просторных квартирах, то сейчас потенциальных покупателей интересует компактное, эффективно и грамотно спланированное пространство квартиры, — добавляет г-жа Третьякова.

По данным «АССО-строй», в структуре предложения на первичном рынке жилья Ижевска преобладают двухкомнатные квартиры, составляющие 40 % от общего объема реализуемых площадей в новостройках. На долю однокомнатных квартир приходится 22 %, еще 11 % составляют квартиры студийной планировки. Трёхкомнатные квартиры составляют 25 %, многокомнатные — 2 %.

Цены на рынке жилья Ижевска

Серьезного ускорения роста стоимости жилья по сравнению с прошлым годом не наблюдается. По данным Удмуртстата, средние цены на новое жилье в Удмуртии по итогам II квартала 2014 года составили 43 977 рублей за квадратный метр, что на 1,6 % больше, чем в I квартале. Активнее дорожали типовые и элитные квартиры. Жилье на вторичном рынке выросло в цене в среднем в Удмуртии на 0,4 % — до 44 246 рублей, причем здесь наибольший рост наблюдался на квартиры низкого качества, а элитные квартиры, наоборот, подешевели на 3,2 %. Таким образом, с начала года новое жилье в Удмуртии подорожало на 6,6 %, а квартиры на вторичном рынке — на 4 %.

— В настоящее время цены на квартиры в новостройках растут плавно, без резких колебаний, — говорит г-жа Третьякова. — Показатель прироста за 6 месяцев текущего года около 4 %. Во второй половине года, вероятно, эти показатели будут несколько выше. Это объясняется тем, что традиционно к концу года компании-застройщики сдают в эксплуатацию большую часть объектов, а также сезонным повышением спроса. Если говорить об общем годовом показателе, то предполагается, что он не превысит 11-12 %.

Предмет инвестирования

Сделки по приобретению нового жилья с целью инвестирования стабильно занимают свою долю в структуре продаж недвижимости, так как жилищное строительство — одна из самых выгодных сфер для вложения денежных средств, отмечают эксперты.

— В зависимости от позиционирования объекта строительства и момента приобретения квартиры к концу строительства капитализация вложенных средств может составить до 30 %, — говорит г-жа Третьякова. — Очевидно, что по этой причине инвестировать в жилищное строительство выгоднее, чем, например, оформить денежный вклад в банке. Помимо этого, на рынке присутствуют ситуации, когда приобретается квартира малой площади (как правило, квартира-студия) для последующей сдачи в аренду после ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, можно подытожить, что расчетливые граждане, которые хотят увеличить имеющийся капитал, готовы вкладывать его в долевое строительство.
По данным Управления Росреестра по Удмуртии, число зарегистрированных договоров об участии граждан в долевом строительстве за первое полугодие 2014 года выросло на 19,5 % — до 3,8 тысячи.

За свой счет

Взаимоотношения застройщиков и банков, предоставляющих им необходимое финансирование проектов, в этом году несколько усложнились. Как отмечает финансовый директор ГК «Титан» Татьяна Корепанова, у банков изначально после кризиса 2008 года были установлены высокие требования к строительным компаниям. Они рассматривают возможность предоставить кредит только при наличии полного пакета документов, включающего право на земельный участок, разрешение на строительство и проектную документацию.

По словам г-жи Третьяковой, есть незначительное ужесточение в части кредитования строительного сектора, в частности, на цели, связанные с пополнением оборотных средств. Как правило, это повышенная процентная ставка, допобеспечение, а также ряд других ограничений.

— После кризиса 2008 года у некоторых банков был стоп-фактор на кредитование застройщиков, — поясняет эксперт. — Требования уже высоки. С другой стороны, из-за санкций Запада и ухудшения ситуации в экономике банки сейчас повышают процентные ставки, в  том числе для строительных компаний. В то же время в части возведения жилой недвижимости мы стараемся меньше ориентироваться на банки и используем собственные средства. Многие застройщики понимают, что иметь большие долги перед банками рискованно.

Подтверждает эту тенденцию и Марат Касимов:

— Мы стараемся не зависеть от кредитных средств. Все наши дома строятся за счет внутренних резервов и средств долевых инвесторов.

Представитель «УДС-Групп» отмечает, что банки готовы финансировать реализацию проектов по строительству как жилой, так и нежилой недвижимости. По словам эксперта, рынок готов к снижению финансирования со стороны банков. Значительная часть объектов  в городе строится с использованием средств дольщиков. В свою очередь, сейчас наблюдается большая активность банков в области кредитования населения на приобретение квартир в новостройках (ставка по ипотеке в некоторых банках снижена до 10 %). Снижение процентной ставки по ипотеке делает жилье более доступным, тем самым помогает населению улучшить жилищные условия и одновременно стимулирует строительную отрасль.

Ситуация ухудшается

Однако последние тенденции к повышению ставок по кредитам могут повлиять на снижение спроса на жилье. Здесь Татьяна Корепанова проводит параллель с ситуацией 2008 года. Тогда кризис начался с краха на рынке ипотечного кредитования. Если будет продолжаться снижение потребительского спроса и покупательской способности, происходящее ввиду негативных веяний в экономике, это может серьезно сказаться на продажах новых квартир, считает эксперт. Сейчас застройщики полагаются на средства дольщиков, а значит, если покупатели не смогут вносить свои средства в необходимом объеме, строительство домов придется приостанавливать.

— Пока трудно прогнозировать, как именно сложится ситуация на рынке, но мы видим, что обстановка в строительстве сейчас ухудшается, — подытожила г-жа Корепанова.

Снизившаяся зависимость строительных компаний от кредитных средств, как отмечают эксперты, позволила сделать рынок более устойчивым. С другой стороны, цена квадратного метра уже значительно меньше подвержена влиянию колебаний процентных ставок по кредитам. Компании активно разрабатывают новые проекты, учитывая растущие потребности населения в качественном, но относительно недорогом жилье. Ипотечное кредитование показывает стабильный рост. Всё это свидетельствует о неплохих перспективах рынка, однако камнем преткновения здесь может стать общее снижение темпов роста экономики и непростые отношения России с Западом. Строительный  бизнес любит стабильность и понятное прогнозируемое будущее, однако в нынешнее время эти характеристики начинают подводить.

Статья опубликована в сентябре 2014 года.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.