Александр Зорин: «Нет денег – не строй»
Председатель правления удмуртского отделения Союза архитекторов России рассказал в интервью СД о том, почему, по его мнению, государство должно участвовать в развитии рынка малоэтажного жилья, застройщики должны нести ответственность за то, что строят, а покупатели при покупке дома должны советоваться не с риэлторами, а с архитекторами.
– Как вы оцениваете уровень развития направления строительства загородных поселков в республике?
– По крайней мере, в последнее время этот сегмент начал развиваться. Появляются новые объекты. Но при этом отсутствует инфраструктура: дороги, школы, детские сады, магазины. Поселок появляется, а всего этого нет. И конечно здесь должна быть помощь, прежде всего, государства. Я понимаю, что есть множество других вопросов и проблем, которые необходимо решать правительствам России и Удмуртии. Но ведь в поселках тоже люди живут. И для них тоже нужно что-то делать.
– То есть, на ваш взгляд, должна быть сформирована государственная политика по развитию загородного строительства?
– Да. Потому что это частичное решение вопросов обеспечения жильем. Когда начинаешь пересчитывать стоимость земли и жилого дома, пусть даже без отделки, со стоимостью квартиры в городе, они примерно сопоставимы при существенно большей жилой площади у дома. Но у людей, живущих за городом, должна быть 10-15-минутная доступность до места работы, чтобы они жили полноценно. Единственное, что нужно, чтобы у хозяина был автомобиль. Также существенно облегчат жизнь школьные автобусы для детей.
– Получается, что отсутствие инфраструктуры – главный тормоз развития загородных поселков…
– Ну, кто-то эти вопросы решает. Например, «Липовая роща» – один из самых удачных примеров. Там есть школа, детский сад, церковь. Т. е. все то, что должно быть. Но для того чтобы это появилось, понадобилось порядка 10 лет – частично они возводились за счет государства, частично за счет жителей.
– А есть ли положительный опыт за рубежом?
– Мне нравится опыт Чехии. Там, когда инвестор покупает землю, администрация делает дорогу, прокладывает коммуникации. Он декларирует, что введет дом в эксплуатацию, скажем, в 2013 году. Власти к этому сроку готовят инфраструктуру. Чехи к такому подходу шли довольно долго, а мы только начинаем. Вероятно, это связано с некоторой инерционностью – мы долгое время жили в многоквартирных домах, без особых альтернатив.
– Значит, роли должны быть жестко разделены: задача бизнеса – построить жилье, а государство пусть думает об инфраструктуре?
– Я думаю, что частным инвесторам тоже может быть интересно строительство инфраструктуры. Может быть, даже детсадов и школ. Просто нужно, чтобы изначально закладывался резерв территорий. Например, в поселке в 200 домов будет жить порядка 40 детей. Для детского сада понадобится небольшое помещение. Но по нормам на него отводится 1,5 га и выше. Поэтому, когда начинаешь делать по нормам (детский сад, школа), территории практически не остается.
– А насколько привлекательны для застройщика земельные участки в окрестностях Ижевска?
– Я не знаю, сколько земля может стоить для инвестора, который решил вкладываться в строительство. Но зачастую заказчик выезжает в поле, смотрит, оценивает место на предмет внешней привлекательности. А потом нужно проанализировать, как будут обеспечены дороги, откуда проводить газ, сколько нужно водопровода, как построить очистные сооружения, решить вопрос, куда эту воду деть, т. е. посчитать экономику. Обратить внимание на то, какая геология местности. Посмотреть предысторию, чтобы не было рядом каких-нибудь дустовых полей, что потом будет сказываться на продаже. Для проведения такого анализа нужно приглашать грамотных проектировщиков. А заказчики, к сожалению, не всегда это делают. Или приглашают тех специалистов, которые дешевле. В результате заказчик получает дешевый проект, а потом сталкивается с проблемами, которые могут отразиться и на покупателях.
– Бизнес всегда стремится сократить затратную часть…
– Проектные работы – это не то, на чем нужно экономить. Я в данном случае придерживаюсь, возможно, непопулярных принципов, но если денег на грамотный архитектурный проект нет – не строй, займись чем-нибудь другим.
– То есть это уже вопрос ответственности бизнеса перед клиентами…
– Ответственность бизнеса должна быть выше, и он не должен экономить на качестве, нанимая плохих подрядчиков. К сожалению, строительный бизнес не считает эксплуатационные расходы. Они сделали единовременное вложение, получили максимальную прибыль, а как это будет эксплуатироваться, из чего это сделано, им безразлично в 90% случаев.
Очень часто проявляется отсутствие ответственности у подрядчиков. Бывает так, что люди в поселке еще не живут, а дорога уже разрушается. Это говорит о том, что положили недостаточное количество щебня, плохого качества асфальт. Когда спрашиваешь подрядчиков, они отвечают «жильцы потом сделают». Но это не экономика человека, который будет туда въезжать. Он должен знать только цену вопроса и видеть, что есть дорога, коммуникации, инфраструктура. Он открывает кран – течет вода, выходит из дома и едет по нормальной дороге на работу. В эти проблемы тоже упирается развитие рынка.
Хотя, если мы как потребители готовы покупать некачественное жилье, то мы его и получаем. С другой стороны, начинаешь приходить к выводу, что многие вещи, приобретая, необходимо страховать, в том числе и дома. И если вдруг что-то сломается по вине строителей, то пусть с ними разбирается страховая компания.
– Насколько активно в коттеджном строительстве применяются новые энергосберегающие технологии и целесообразно ли их применять?
– По большому счету, никто экономику энергосберегающих технологий, о которых сейчас многие говорят, не считал. Когда начинаешь просчитывать разного рода «умные дома», то оказывается, что даже не каждый хорошо обеспеченный человек их потянет. Автоматика и все сопутствующее оборудование стоит приличных денег. Это, скорее, вопрос моды. С другой стороны, энергоносители пока еще не очень дорогие. Поэтому бывает, что экономически выгоднее сжигать больше газа, чем утеплять стены.
– Как покупателю разбираться в технических нюансах, чтобы выбрать хороший дом?
– Должны быть нормальные консультанты. Если человек собирается покупать дом, то он консультируется не у риэлтора, поскольку тот может попросту не знать строительных тонкостей, а у специалиста. Проектировщик может объективно изучить все плюсы и минусы выбираемого объекта.
– Что вы думаете о внешнем виде построенных вокруг Ижевска поселков?
– Архитектура вещь такая – кому-то нравится, кому-то – нет. Мне много что может не нравиться в фасадах, но люди покупают, а значит, их устраивает. В первую очередь дом должен быть качественно построен.
– Каковы, по вашему мнению, перспективы развития рынка малоэтажного строительства в Удмуртии?
– Не имею представления. Зависит от многих факторов. Но если инвестор реализовал один поселок и получил хорошую прибыль, то будет пытаться строить еще. Другие застройщики заинтересуются этим опытом, повысится конкуренция, цены снизятся. Поэтому, чем больше будут строить за городом, тем интереснее пока еще городским жителям.