Ипотечное кредитование останавливается

Следующая остановка: март 2016

С запуском госпрограммы льготного кредитования на покупку нового жилья рынок ипотечного кредитования в Удмуртии несколько оживился. Однако по итогам уже первой половины года стало ясно, что госпрограмма лишь не дала рынку окончательно встать, но не смогла помочь ему начать новый рост. Несмотря на снижение ключевой ставки, банки фактически заморозили собственные кредитные программы и не планируют возобновлять их в ближайшем будущем — до окончания периода экономической нестабильности.

Цифры неутешительные

Объем ипотечного жилищного кредитования в Удмуртии по итогам 7 месяцев 2015 года уменьшился на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным Банка России, на 1 августа он составил 6,4 млрд рублей. Всего выдан 5 521 кредит, что на 39% меньше, чем год назад. Средневзвешенный срок ипотечного кредитования на начало августа в Удмуртии сократился до 14 лет 2 месяцев. При этом средняя ставка снизилась с 14,1% на 1 июля до 13,95% на 1 августа.

Кризисные явления, как водится, в первую очередь ударяют по строительной отрасли. После ажиотажа с покупкой квартир в декабре прошлого года и январе этого, вызванного падением рубля, в феврале как у риелторов, так и у кредитных менеджеров начался мертвый сезон. Ставки, поднявшиеся до 18–20%, были интересны очень немногим покупателям жилья.

Не дала полностью «заглохнуть» ипотеке и строительной сфере запущенная весной госпрограмма поддержки ипотечного кредитования, которая позволила покупать новое жилье по сниженной ставке. Однако разгонялась она достаточно долго. Несмотря на то что ставка 12-12,5% была сопоставима с той, что предлагалась год назад, еще до кризиса, явного рвения потребителей брать кредит и покупать жилье не наблюдалось.

Если посмотреть ситуацию по каждому месяцу, становится очевидным, что либо граждане выжидали улучшений в экономике, либо нынешних мер поддержки в нестабильной ситуации им не хватало. В середине марта, когда крупнейшие банки начали принимать заявки на ипотеку с господдержкой по ставке 11,5-12%, на рынке наметилось оживление. В апреле, когда программа заработала в полную силу и многие банки включились в нее, ожидался приток клиентов, цифры ЦБ свидетельствуют, наоборот, о небольшом падении. А по итогам первого полугодия появилась информация, что более половины банков не смогли выполнить условия по объемам выдачи ипотечных кредитов с господдержкой.

Очевидно, что больше всего влияет на объемы ипотечного кредитования ухудшение благосостояния граждан. Они просто не могут себе позволить дополнительный большой кредит.

Тенденция оживления

Летом, как говорят в банках, они почувствовали улучшение. Отчасти это связано и со снижением ключевой ставки, повлекшим за собой пересмотр банковских ставок в меньшую сторону.

— Сбербанк подтверждает восстановление спроса на ипотеку, и значительное влияние на рост выдач оказывает государственная поддержка, — отмечает управляющий Удмуртским отделением Сбербанка России Сергей Коновалов. — Так, за 7 месяцев текущего года Удмуртским отделением выдано более 4 200 жилищных кредитов на общую сумму 4 млрд 455 млн рублей».

Подобную тенденцию подтверждают и в другом крупном банке с государственным участием — ВТБ 24. По словам управляющего банком в Удмуртии Екатерины Шумковой, ипотечный портфель увеличился на 7% и на 1 августа составил 5,7 млрд рублей.

— Показатели банка отражают ситуацию в экономике. Высоких темпов роста кредитования, которые банк показывал в предыдущие годы, в ближайшее время не будет. Тем не менее мы продолжаем работать лучше рынка, показывая менее значительное падение в сфере кредитования и демонстрируя хороший рост в области привлечения ресурсов. По ипотеке мы наблюдаем рост, и сейчас она является драйвером роста наших кредитных портфелей. Это связано и с запуском республиканской программы «Молодежная квартира», и с федеральной программой господдержки. Сейчас мы больше переориентируемся на новостройки, — говорит она.

По состоянию на 24 августа ВТБ 24 в Удмуртии выдал 135 ипотечных кредитов на сумму 167,8 млн рублей в рамках программы «Ипотека с господдержкой». С момента запуска программ на рассмотрение в банк поступило 588 заявок на сумму 823,3 млн рублей по программе «Ипотека с господдержкой».

Движения в недвижимости

Превалирование в сделках с ипотекой новостроек объясняется именно поддержкой государства. Сейчас, как говорят в банках, их доля доходит до 90%, тогда как раньше соотношение было 50 на 50. Новое жилье за счет относительно низких ставок приобрести проще. Однако есть и другая сторона сделки: тем, кто готов купить новое жилье, трудно продать старое, чтобы использовать вырученные деньги на покрытие первоначального взноса за новую квартиру.

— Сейчас рынок двигают в основном ипотечники, — говорит представитель агентства недвижимости «Имущество Плюс» Александра Васильева. — Чтобы купить квартиру в ипотеку, они, как правило, продают прежнюю квартиру. Банки сократили срок, отведенный на выбор покупаемого жилья, поэтому, чтобы уложиться в этот срок, клиенты свою старую квартиру продают дешево. Так формируется общая атмосфера и хоть какое-то движение.

Рынок вторичной недвижимости практически встал. Квартиры в этом сегменте не могут состязаться в настоящее время с жильем в новостройках по ценам. Ипотечные кредиты на покупку квартир на вторичном рынке выдаются под более высокие проценты — сейчас в среднем 15–17%.

Сложнее пришлось коммерческим банкам. Предложить столь же низкую ставку, какая есть у госбанков, они не могут. В условиях упавшего спроса на жилье им пришлось несладко. Программа господдержки у них тоже начала работать несколько позже, пока АИЖК отлаживал механизм. Сейчас, как говорят представители банков, ситуация улучшается. Происходит это в том числе за счет ужесточения требований к заемщикам, введенных в госбанках. Одобрение на кредит, в том числе ипотечный, в госбанке получить стало сложнее, а потому клиенты обращаются в менее привередливые в этом отношении коммерческие банки.

— Оживление в сегменте ипотечного кредитования мы начали наблюдать после запуска программы господдержки. Люди стали проявлять больший интерес к покупке жилья по более низкой ставке, ведь до этого рынок просто стоял. Это коснулось не только банков, но и агентств недвижимости, чьи ряды сильно поредели, —  рассказывает начальник управления стратегического развития и продвижения банковских продуктов Ижкомбанка Илья Чукавин.

При этом какой-либо очевидной переориентации коммерческих банков на ипотеку не происходит. Для того же Ижкомбанка это одно из основных направлений, но все же не главное. В рекламе отдельных кредитных организаций, действительно, стало больше предложений по ипотеке, но в целом они по-прежнему ориентируются либо на бизнес-сегмент, либо на потребительское кредитование. Пожалуй, единственным банком, который решил в Удмуртии в этом году запустить ипотечные продукты, стал Бинбанк. Сотрудник филиала, отказавшийся представляться, отметил, что в центральном офисе видят перспективу в этом направлении и ставят амбициозные цели. Именно на ипотеку там сейчас делают ставку, хотя раньше Бинбанк этим в регионе не занимался.

Перспективы

Дальнейшее оживление рынка ипотечного кредитования возможно, с одной стороны, при последующем снижении ключевой ставки ЦБ, с другой — если будут заметны в целом улучшения экономической ситуации в стране. Люди стали осторожнее подходить к столь крупным заимствованиям. Нестабильность в финансах удерживает их от скоропалительных решений.

Давать прогнозы в банках относительно развития ситуации с ипотекой категорически отказываются. Вывести продажи на уровень прошлого года программа господдержки все равно не в состоянии. Более того, на днях было официально озвучено, что продлевать ее российское правительство не намерено. Она завершится в марте 2016 года.

— Программа не рассчитана на то, чтобы держать рынок ипотеки на некоем искусственном уровне в течение многих лет, она была направлена на то, чтобы не было резкого провала в рынке, — сообщил заместитель министра финансов России Алексей Моисеев.

Пересматривать утвержденные в программе ставки тоже не планируется, если ключевая ставка ЦБ снизится до этой даты до 9,5%.

Упавший спрос на жилье и опасения по поводу дальнейшего ухудшения состояния экономики заставили застройщиков пересмотреть планы по запуску новых проектов. В 2015 году они планируют сдать максимально возможное количество домов. При этом новых строек появилось меньше, чем раньше. Для роста ипотечного кредитования необходимо одно очень важное условие, говорят эксперты, — покупательная способность населения. Весь 2015 год она снижалась. Даже если ставки по кредитам вернутся к прежним показателям, это не повлечет быстрых позитивных изменений. Должно произойти улучшение ситуации в целом в экономике, чтобы у граждан была уверенность, что они смогут выплачивать кредит. А если этого не произойдет, то либо государству придется снова инвестировать в программы господдержки, либо вслед за остановкой ипотеки остановится и строительная отрасль.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.