Видимость ипотеки
Магазин или офис можно купить в ипотеку. Необходимые для этого поправки в законодательство Госдума России внесла минувшим летом. СД исследовал, на какую рыночную почву упало это решение законодателей и почему банки не спешат предлагать кредиты под залог приобретаемой коммерческой недвижимости.
Рынок потребителя
По данным представительства компании Commercial Real Estate Consulting в Удмуртии, с начала года в Ижевске не зафиксировано ни одной крупной сделки на рынке коммерческой недвижимости. Объяснение этому лежит на поверхности. «Фирмы, которые до кризиса планировали расширяться, приобретать новые помещения для своей деятельности, вместо расширения начинают сворачиваться – чтобы хоть как-то выжить, и, соответственно, спрос на торговую и офисную недвижимость идет вниз», – говорит заместитель генерального директора Удмуртского государственного фонда поддержки малого предпринимательства Алексей Жуйков.
Если на рынке еще теплится жизнь, то разве что в секторе аренды. Директор представительства CRE Consulting в Удмуртии Роман Бехтерев даже отмечает некоторое оживление арендных отношений в последние несколько месяцев, но эксперт связывает его с сезонными факторами: «Предприниматели вышли из отпусков, бизнес-деятельность в целом активизируется, происходит ротация арендаторов в существующих ТЦ. И чаще всего это происходит в розничной торговле и сфере бытового обслуживания населения: открываются парикмахерские, небольшие магазинчики, аптеки».
В то же время эксперты отмечают в структуре спроса тенденцию к снижению интереса к аренде помещений высокого качества. Предпочтения стесненного кризисными обстоятельствами бизнеса смещаются в сторону дешевых предложений.
Отсутствие спроса на покупку недвижимости и снижение на аренду заставило собственников недвижимости пересматривать отношения с арендаторами. По словам директора сети магазинов домашнего текстиля «Жаккар» Романа Уланова, ижевские торговые центры до последнего тянули с понижением ставок, рискуя при этом потерять арендаторов. Хотя в соседних городах переизбыток предложений торговых площадей вынудил арендодателей идти навстречу своим клиентам. Теперь, по словам эксперта, и у нас «на дворе» рынок потребителя: арендаторы если не диктуют свои условия, то заставляют считаться со своими желаниями и потребностями. Это подтверждают и данные CRE Consulting, согласно которым цены на аренду в Ижевске по сравнению с прошлым годом упали вдвое, остановившись на уровне 400 руб. за кв. м офисных площадей, 600 – торговых и 50-100 – складских.
Стоят на своем
Цены продажи коммерческой недвижимости, по данным того же CRE Consulting, за последнее время снизились на 30-40% и сейчас колеблются в пределах от 30 до 50 тыс. руб. за кв. метр. И даже при этом покупателей практически нет.
Роман Уланов рассказывает, что он отказался от довольно привлекательного по цене предложения купить офис-склад. Когда предприниматель подсчитал расходы, связанные с его содержанием, охраной, уборкой, оно уже не показалось ему таким выгодным на фоне снижающихся ставок аренды. «Тем более при покупке помещений надо учитывать характерную особенность нашего рынка коммерческой недвижимости, – рассуждает бизнесмен, – большинство торговых центров перепрофилированы из различных производственных площадок, заводских цехов, бывших столовых со своими недостатками. В будущем эта недвижимость может потерять свою ценность».
В последние годы на ижевском рынке появилась более качественная коммерческая недвижимость, построенная силами федеральных и удмуртских инвесторов: ТРК «Столица» (2007, DVI Group), ТРК «Петровский» (2007, группа ижевских предприятий), МФЦ «Сити» (2008, ФСГ «АРТ-ТЕК»). Еще на стадии строительства девелоперы постарались избежать недостатков уже действующих комплексов: запланировали многоместные паркинги, проложили подъездные пути, оснастили центры системами кондиционирования, высокоскоростными лифтами и эскалаторами и т.д. Однако дальнейшего развития подобных ликвидных площадей в ближайшие годы эксперты не прогнозируют: кредитование банками девелоперских проектов в России в первом полугодии 2009 года сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в пять раз.
Помимо недостатка по-настоящему ликвидного предложения на рынке коммерческой недвижимости, потенциальных покупателей останавливает сложность определения справедливой стоимости квадратного метра. Она зависит не только от сиюминутного соотношения предложения и спроса, но и от других факторов, которые также неоднозначны.
«В общем случае цена определяется как дисконтированная сумма будущих арендных платежей. Величина дисконта, в свою очередь, зависит от ожиданий инфляции, а размер арендных платежей – от амортизации недвижимости и соотношения спрос/предложение на рынке аренды, –
объясняет начальник управления инвестиций и кредитования АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) Игорь Смышляев. – Кроме того, цены значительно колеблются не только в зависимости от качества, но и от метража и расположения объекта (центр или окраина, близость к основным транспортным магистралям). В итоге рынок распадается на множество отдельных сегментов, цены на которых сильно коррелированы между собой, но далеки от линейной зависимости, и их достаточно сложно оценивать корректно».
Иными словами, справедливой цены недвижимости не знает никто, поэтому покупатели ждут ее дальнейшего снижения, а продавцы – роста.
«Участники сделок пока не готовы совершать серьезные покупки, да и продавать объекты по низким ценам сейчас их владельцам совсем не с руки, – подтверждает Роман Бехтерев. – Все по-прежнему ждут, как будут развиваться события. Оценивать развитие ситуации можно как оптимистичное или пессимистичное – в зависимости от различных факторов и критериев. Пока же явно прослеживается неопределенность в этом сегменте экономики».
Между тем эксперты финансовых рынков советуют вкладываться в недвижимость уже сегодня: тот факт, что цены за целый год кризиса не упали до бросовых, позволяет судить о достаточном запасе финансовой прочности, позволяющем собственникам и дальше держать их на приемлемом для себя уровне. По словам руководителя учебного центра Ижевского представительства инвестиционной компании «ФИНАМ» Александра Емшанова, сегодняшнее снижение стоимости объектов уже «создает неплохие возможности для инвесторов с собственным капиталом, а также покупателей, которые не обременены кредитами и имеют хорошие отношения с банками». Эксперт подчеркивает, что тон на рынке на данный момент задают инвесторы с собственными деньгами, поскольку доступ к кредитным ресурсам остается ограниченным.
Оживить рынок
Чтобы оживить рынок, законодатели в июле этого года приняли поправки в закон «Об ипотеке», позволяющие применять ипотечное кредитование в секторе нежилых помещений. В первую очередь такая инициатива должна быть интересна малому и среднему бизнесу, который получил возможность обзавестись офисом или магазином под их залог.
«Ипотека под залог нежилой недвижимости является закономерным этапом в развитии кредитных продуктов, – оценивает решение Госдумы Роман Бехтерев. – Она как мера хороша для малого бизнеса, поскольку позволяет равномерно распределить нагрузку за счет длительного времени кредитования. Предлагаемые сейчас банками традиционные кредиты в основном краткосрочны, что связано со всем известной нехваткой «длинных» финансовых ресурсов у них». Однако эксперт подчеркивает, что понятие ипотеки на коммерческую недвижимость – пока именно понятие, но не явление, и оценивает его перспективы весьма сдержанно.
Программы ипотеки для предпринимателей появились пока только в нескольких федеральных банках. Они предусматривают срок кредитования от 3 до 15 лет, первоначальный взнос от 20 до 40%, а средняя ставка по таким кредитам – 25%. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие процентные ставки.
Нечего предложить
По сути, такая ипотека отличается от традиционного кредита только залогом, в качестве которого выступает приобретаемая недвижимость. Это несомненный плюс для начинающих предпринимателей, у которых других залогов нет. Для бизнеса, уже имеющего хоть какое-то ликвидное имущество, короткие кредиты под высокие проценты – предложение далеко не новое.
«В докризисный период наш банк предлагал предпринимателям 2-3 кредитные программы, направленные на приобретение коммерческой недвижимости под залог имеющегося имущества, – рассказывает Игорь Смышляев. – В прошлом году порядка 40-50% кредитов выдавались на эти цели. И сейчас, если к нам обращаются бизнесмены, мы с готовностью идем навстречу и соглашаемся их кредитовать, но при условии, что у них есть ликвидное обеспечение, финансовое состояние оценивается не ниже среднего и если они в дальнейшем будут пользоваться нашими услугами (в том числе дебетовыми и кредитными картами)».
В портфеле Удмуртского государственного фонда поддержки малого предпринимательства доля кредитов, используемых на приобретение недвижимости, составляет 60%. До начала кризиса срок кредитования колебался в пределах 3-7 лет, а суммы не ограничивались, достигая даже нескольких десятков миллионов рублей, а сегодня фонд выдает кредиты до 3-х лет, при этом сумма уменьшилась до 1 млн рублей.
Полуфабрикат с потенциалом
Таким образом, не только потребители, но и сами финансовые институты сегодня не видят в коммерческой ипотеке полноценный продукт. Для предпринимателей он слишком дорог, а для банков – слишком рискован. Им нельзя, например, как это было в случае с жилищными кредитами, привлечь к себе новую клиентуру – скажем, из числа начинающих предпринимателей, которые, как правило, наиболее нуждаются в собственной недвижимости под бизнес.
Во-первых, в сегодняшних условиях банкиры справедливо сомневаются в их платежеспособности. Как говорит Игорь Смышляев из «Ижкомбанка», в нынешние непростые времена 99,9% компаний испытывают трудности в производстве продукции или услуг, их реализации, тем самым теряя ликвидность.
А во-вторых, препятствием для развития ипотеки эксперты считают отсутствие представлений о справедливых ценах на рынке коммерческой недвижимости. «Еще раз подчеркну, что основная проблема для банков – оценить, насколько обесценилась недвижимость на рынке, – делится своей «кухней» Игорь Смышляев. – Для этого существует несколько подходов для расчета ее оценочной стоимости – затратный, сравнительный и доходный. Клиенты зачастую имеют завышенные представления о стоимости недвижимого имущества и, соответственно, рассчитывают на большую сумму кредитов, чем мы можем предложить».
Банкиры понимают, что потенциальных потребителей ипотеки, скорее всего, не устроят и сроки, и проценты, которые они на сегодняшний день могут предложить. Длинными и дешевыми ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость не будут до тех пор, пока у самих банков нет доступа к финансовым ресурсам на выгодных условиях.
И тем не менее при изменении экономической ситуации коммерческая ипотека имеет рыночный потенциал и возможность стать продуктом массового предпринимательского спроса. В этой связи эксперты напоминают о причинах, которые обусловили быстрый рост ипотеки на жилье. Он начался с момента создания федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, через которое государство рефинансировало закладные на интересных для банков условиях.
«Как только жилищная ипотека приобрела четкие стандарты и ею стали заниматься государственные структуры, она превратилась в массовый продукт, – говорит начальник управления стратегического развития и продвижения банковских продуктов АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) Илья Чукавин. – И чтобы коммерческая ипотека приобрела черты массовости, прежде она должна стать стандартным продуктом. Если крупнейшие банки станут инициаторами выработки этих стандартов, то в перспективе коммерческая ипотека может стать массовой за год».