Управление жильем: ответственность в кредит?

В ноябре Президент России Дмитрий Медведев обозначил два новых вектора в развитии жилищно-коммунального хозяйства: деятельность по управлению жилым фондом должна стать саморегулируемой и прозрачной, а государственное финансирование капитального ремонта жилья необходимо продлить. О том, как это скажется на работе управляющих компаний, СД побеседовал с исполнительным директором Национального объединения саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью (НОСО УН, г. Москва) Денисом Назаровым.

— В Госдуму внесен законопроект «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами». Расскажите, какие изменения предполагаются в этой сфере.

— Если деятельность касается вопросов безопасности, а, как известно, бизнес по управлению многоквартирными домами непосредственно касается безопасности зданий и сооружений, то она должна регулироваться. Вопрос в том, какой вид регулирования выбрать. Государство не намерено создавать институт лицензирования данного вида деятельности: это дополнительное бюджетное финансирование, штат, процедуры и все, что с этим связано. Поэтому государство говорит, что в этой сфере должно быть саморегулирование.

— Вы считаете, СРО скорее наведут на рынке порядок, чем это могли бы сделать чиновники при условии лицензирования?

— Практика показывает, что государственный контроль менее эффективен, чем контроль профессионального сообщества. Я часто привожу такой пример. Один наш путешественник в Китае плыл на лодке через реку и видит: когда кто-то из гребцов начинает плохо грести, его бьет палкой специально находящийся в лодке человек. Путешественник удивился: неужели в наше время существует рабский труд? А переводчик ему объяснил, что гребцы — собственники лодки, и они наняли человека с палкой, чтобы он уравнял их труд. Таким образом, они сами выстроили систему качества своих услуг.

Точно так же и с введением обязательного саморегулирования на рынке управления жильем станет намного больше порядка, меньше злоупотреблений, появится определенность в отношениях, усилится контроль.

— Президент также обозначил необходимость повышения ответственности управляющих организаций…

— Да, и система СРО как раз строится на материальной ответственности со стороны УК перед всеми участниками жилищно-коммунальных отношений — поставщиками коммунальных ресурсов, властью, собственниками.

Кроме того, 7 декабря вступает в силу постановление Правительства РФ, которое утверждает стандарт раскрытия информации. То есть для собственников жилья, власти и поставщиков деятельность УК должна стать прозрачной. В постановлении указано, что необходимо раскрывать, в каком объеме и где эта информация будет размещена.

В качестве места раскрытия информации в этом документе обозначен сайт УК и сайт органов местного самоуправления. Когда мы эту ситуацию проанализировали, то насчитали 36 тысяч (!) мест раскрытия информации. Потребитель, который пожелает найти информацию о своей УК, окажется в информационном бардаке. Поэтому Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью (НОСО УН), разработало систему раскрытия информации УК через СРО.

В настоящее время в наше объединение входит 36 СРО, и уже сейчас управляющие компании, состоящие в этих СРО (а их более 1000), вступают в эту систему. В ней УК отвечает за достоверность, а национальное объединение — за публикацию информации. Любой человек сможет зайти на сайт объединения и посмотреть информацию об УК — участнике объединения. Мы заметили тенденцию, что в эту систему вступают и не члены СРО. Поэтому на нашем сайте будет публиковаться информация и о других УК.

— Хорошо, деятельность УК будет открытой для потребителей. Но как они смогут ее оценить? Ведь четких стандартов этой деятельности не существует, и что УК должна делать, чего она делать не обязана, а чего вообще не должна допускать — не всем понятно.

— Стандарты деятельности разрабатывают, согласно федеральному законодательству, именно СРО. Роль национального объединения — выработка единых подходов. И на уровне нашего объединения создан специальный комитет по стандартам деятельности УК. Задача комитета — создать документ, который будет проработан на достаточно серьезном профессиональном уровне и впоследствии рекомендован другим СРО, входящим в объединение.

— И все-таки пока среди управляющих компаний членов СРО намного меньше, чем не членов — не все готовы взять на себя материальную ответственность. Насколько, по Вашему мнению, адекватны условия объединения?

— По закону СРО обязана сформировать компенсационный фонд в 10 млн рублей. Взнос каждого участника — 100 тысяч. Размером фонда определяется размер материальной ответственности участников перед собственниками жилья. И если сравнить стоимость дома, которым управляет УК, и размер компенсационного фонда, то вы увидите, что он вполне адекватен: дом стоит 50-100 млн руб., и фонд в 10 млн руб. — это сопоставимая гарантия исполнения обязательств управляющей компании.

— Наверное, не каждая управляющая компания в ЖКХ найдет свободные 100 тысяч, чтобы вступить в СРО…

— Нас часто спрашивают, а как же быть с малым бизнесом в сфере управления многоквартирными домами? Но в данном случае речь идет о безопасности жизнедеятельности населения. И если малый бизнес не может гарантировать материальную ответственность перед началом деятельности, значит, ему не стоит этим заниматься. Представьте: мы предоставили кому-то особые условия, пришел предприниматель, за которым нет должного контроля, начинает заниматься управлением, а в результате в доме происходит пожар…

Саморегулирование — это мировая практика, и во всем мире бизнес находит средства для вступления в СРО. Например, нью-йоркские таксисты. У них тоже есть свои объединения, для вступления в которые необходимы определенные взносы. Они берут банковский кредит и проценты по нему возлагают на стоимость своих услуг.

В нашем случае речь идет о 100 тысячах рублей. Если взять такой кредит в банке и выплачивать примерно по 20 тысяч рублей в год, то получается, что в течение нескольких лет в месяц УК будет платить примерно 1700 руб. за то, что обеспечивает компенсационный фонд СРО.

Давайте сопоставим эти расходы с ее возможными доходами. Средняя стоимость жилищно-коммунальных услуг — примерно 40 рублей за 1 кв. м. Допустим, УК берет в управление дом площадью 300 тыс. кв.м — итого 12 млн руб. в месяц. Думаю, найти 1700 руб. в месяц с этого оборота — не проблема.

— Взносы в компенсационный фонд СРО могут быть меньше, если профессиональная ответственность его участников застрахована. Может быть, это более приемлемый механизм?

— Формирование страхового продукта — это очень сложный и длительный процесс. Он вторичен по сравнению со стандартами деятельности. Как только они будут разработаны, станут ясны риски — появится и страховой продукт. Пока практически никто из страховщиков не готов страховать гражданскую ответственность УК.

К тому же, хочу подчеркнуть, что у страхования и компенсационного фонда абсолютно разные принципы. Компенсационный фонд — это коллективная материальная ответственность, когда, скажем, 25 УК объединились и скинулись в общий котелок. Если кто-то, нарушив правила предоставления услуг, нанес собственникам жилья или поставщикам коммунальных ресурсов материальный ущерб, например, в 10 млн рублей, то потребитель получает из фонда 5 млн рублей, а участники объединения должны будут восполнить эти расходы фонда. Можно представить, что они сделают с провинившимся. Скорее всего, его отчислят из СРО, то есть лишат права на профессию.

— На заседании президиума Госсовета России в Сыктывкаре, которое было посвящено проблемам ЖКХ, Дмитрий Медведев сообщил еще одну важную новость: государство продолжит финансирование капитального ремонта. Для профессионального сообщества управляющих жилым фондом новость, без сомнения, хорошая: капремонт — одна из немногих статей, на которых УК могут зарабатывать. Но что известно о порядке работы Фонда содействия реформированию ЖКХ? Он останется прежним?

— Если президент говорит, что деятельность фонда нужно продлить, то, я полагаю, так оно и будет. Помимо этого, Правительство РФ собиралось представить программу модернизации ЖКХ на 2010-2020 годы, в которой будут предусмотрены федеральные средства, которые будут передаваться в регионы на условиях софинансирования на жилье и, в большей степени, на коммунальную инфраструктуру.

То есть государство не собирается прекращать стимулировать сферу ЖКХ. Однако, возможно, будет увеличена доля собственников. Если сейчас они должны собрать 5% от необходимой на капремонт сумму, то, вероятно, в дальнейшем их участие в финансировании этих расходов будет увеличено до 15-20%. Скорее всего, финансовая схема будет построена по пенсионному принципу: на каждый рубль вложений собственника в капремонт государство будет добавлять от 2 до 4 рублей.

Но пока еще нет законопроекта, в котором была бы четко изложена концепция капитального ремонта жилья в России.

— А как, по Вашему мнению, ее лучше организовать?

— Собственники жилья берут кредит на недостающую сумму под гарантии муниципалитета либо специального, определенного государством, агентства — примерно по такой схеме, какая была создана для содействия развитию ипотеке посредством АИЖК.

— Собственники выдержат дополнительную нагрузку в виде кредитов на капремонт?

— О какой нагрузке можно говорить, если сейчас собственники стоят в очереди, чтобы получить средства для капремонта из Фонда содействия реформированию ЖКХ? Люди уже почувствовали, что дом — это их собственность, никто, кроме них, об этой собственности заботиться не будет. Если государство предоставляет такую форму стимулирования, как оплата 70% ремонта, — это хорошее политическое решение.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.