Рустам Хабибуллин: мы не просим денег, а предлагаем сотрудничество

Чтобы помочь застройщикам строить много и дешево, республиканский Минстрой планирует привлечь для строительства коммуникаций федеральные инвестиции. О том, как это сделать, рассказал в интервью СД первый заместитель министра строительства УР Рустам Хабибуллин.

– Рустам Махмутович, в 2009-10 годах и федеральные, и республиканские власти принимали меры, чтобы увеличить спрос на жилье и вывести строительную отрасль из кризиса. Насколько они оказались действенными, судя по сегодняшней ситуации в строительстве?

 – Эти меры дали положительный эффект. По крайней мере, то жилье, которое сегодня строится, спросом обеспечено. Большая его часть реализуется по президентской программе обеспечения жильем молодых семей, и на свободном рынке предложение не так велико.

При этом и на свободном рынке тоже есть спрос. Благодаря федеральной поддержке сегодня военные, ветераны, «чернобыльцы» получают жилищные сертификаты. Частично они реализуют их на вторичном рынке, но это запускает цепочку сделок, которая в конечном итоге выходит на первичный рынок. Сыграли свою роль и возможность использовать материнский капитал для приобретения жилья, и новые кредитные программы АИЖК, по которым установлены низкие процентные ставки по ипотеке, особенно на новостройки. И если сегодня пообщаться с банками, то станет понятно, что количество решений о выдаче ипотечных кредитов существенно увеличилось.

Видя это, строители понимают, что надо начинать новые проекты и на свободном рынке. Ряд объектов, не задействованных в президентской программе, и сейчас строится, и, общаясь с застройщиками, я знаю, что и новые проекты разрабатываются. Другое дело, что покупатель после кризиса изменился. Люди хотят покупать готовое жилье, и их можно понять: все наслышаны и напуганы историями обманутых дольщиков. В результате сложилась такая ситуация, что объект нужно достроить и сдать – и только потом его можно будет продать. Застройщик сегодня не может реально оценить спрос, пока не построит дом, он готов строить, но не уверен, будет ли это жилье продаваться.

– А Вы как оцениваете спрос?

– На сегодня реальный покупательский спрос составляет порядка 7% от тех людей, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия. Это с трудом, но покрывает те 460 тыс. кв. м жилья в год, которые мы сейчас строим. Но председатель Правительства РФ Владимир Путин и президент России Дмитрий Медведев ставят перед нами задачу к 2020 году строить не менее 1 кв. м жилья на человека в год. Это значит, что Удмуртия должна будет ежегодно строить более 1,2 млн кв. м. Это совершенно новая для нас планка – больше 900 тыс. кв. м мы не вводили и в лучшие советские годы. Чтобы реализовать такие объемы, необходимо увеличить покупательский спрос с сегодняшних семи до 38-42%.

– Как это можно сделать?

– Мы сейчас разрабатываем программу стимулирования развития жилищного строительства на ближайшие пять лет, в которой как раз четко прописано, как это можно сделать.

Мы прекрасно понимаем, что создать стабильный годовой прирост объемов строительства жилья – это программная задача. Точечной застройкой ее не решить, нужно вести речь о комплексном освоении территорий, а значит, серьезно прорабатывать градостроительные планы, готовить земельные участки. Необходимо сокращать сроки согласования разрешительной документации, восстанавливать профессиональное образование, развивать современное производство стройматериалов по приемлемым ценам. А самое главное – создать условия для сбыта. И программа предусматривает работу по всем этим направлениям.

Естественно, говорить об увеличении спроса можно только при условии снижения цены. Сейчас застройщики ее существенно снизить не могут: зарплату и налоги меньше платить не будешь, кредиты банкам надо отдавать, на материалах много не сэкономишь. Зато можно обратить внимание на такую существенную статью расходов строителей, как прокладка инженерных коммуникаций. Задача нашей программы – избавить их от этих расходов.

Мы предлагаем разделить зоны ответственности: регион берет на себя строительство социальных объектов – детских садов, школ, больниц; федеральный центр помогает нам развивать коммунальную инфраструктуру; а бизнес строит доступное жилье. Именно доступное, поскольку если застройщик получает помощь, то и он должен брать на себя определенные обязательства.

Для привлечения инвестиций в строительный комплекс республики в Минстрое УР создан отдел инвестиционной политики. Программа стимулирования развития жилищного строительства – первый крупный проект, в разработке которого приняли участи специалисты отдела. А в целом в его задачи входит развитие всех значимых проектов в строительной отрасли, в том числе инфраструктурных и производственных. Отдел готов рассматривать предложения предпринимателей, оказывать содействие в подготовке их идей для презентации инвесторам, продвигать интересные бизнес-планы в коммерческих и государственных структурах, которые могут быть заинтересованы в их реализации.

– Насколько реально застройщики смогут снизить цену, если им не придется закладывать в нее стоимость коммуникаций?

– Если сейчас себестоимость строительства одного квадратного метра 28-30 тыс. руб., то при отсутствии затрат на коммуникации она может снизиться до 20 тысяч. Это значит, что продавать жилье можно будет не по 32-35 тыс. за квадратный метр, а по 23-25 тыс. рублей. Это при условии, что стоимость строительных материалов останется на сегодняшнем уровне, а я надеюсь, что так и будет, потому что если мы хотим серьезно увеличить объемы строительства, то этот процесс должен быть полностью пронизан государственной волей, и цены на материалы необходимо держать под контролем, создавая условия для развития в этой сфере экономичных производств.

В этом случае, мне кажется, мы действительно сможем очень серьезно поднять спрос. При цене в 23-25 тыс. на рынок жилья придут не только покупатели с высокими зарплатами, уровня зам. директоров и начальников отделов в коммерческой сфере, но и люди с более скромным доходом. А при условии, что ставка по ипотеке, как планируют федеральные власти, будет постепенно доведена до 7-8%, платежеспособный покупательский спрос может вырасти и до 45%. И я уверен, что, увидев реальную возможность расширить сбыт, застройщики с удовольствием примут участие в этой программе.

– В том, что застройщикам программа понравится, сомневаться не приходится. Главное, чтобы она понравилась федералам…

– Мы очень серьезно работали над программой и считаем, что она  у нас получилась. Конечно, ошибки всегда можно найти, но она по тону правильная – не попрошайническая, а деловая.

Мы не просим: «Дайте нам столько-то миллионов». Мы указываем, какую работу по развитию сетей нужно провести, чтобы выполнить программу. Федеральный центр может не деньгами помочь, а, скажем, порекомендовать сетевым компаниям, которые являются естественными монополистами и контролируются государством, заложить наши потребности в свои инвестиционные программы. В дальнейшем их инвестиции окупятся за счет роста потребления: мы построим большое количество объектов, и у них появятся новые потребители. Я считаю, это вполне разумное деловое взаимодействие.

 И мы четко обосновываем, что благодаря реализации программы мы можем уже к 2014 году получить первые результаты в виде доступных квартир. Если мы привлечем инвестиции в 2011 году, то за два года сможем реализовать ряд инфраструктурных проектов, и в 2013 году застройщики смогут выйти на площадки.

В целом по опыту общения с Министерством регионального развития мы знаем, что любая инициатива, исходящая от регионов, вызывает интерес и одобрение. И наиболее «продвинутым» в этом отношении регионам удается добывать деньги. Мы тоже должны этого добиться – сначала внимания, потом лояльности, а потом, я уверен, перейдем и к деньгам.

– Но вообще по закону готовить участки под строительство и в том числе подводить к ним коммуникации должны муниципалитеты. И с федерального уровня вашу программу могут туда переадресовать…

– Тогда мы пойдем в муниципалитеты. Но там нет денег. И тогда мы правильно поймем, куда нас послали. Конечно, мы все равно будем строить, просто это будут те объемы ввода, которые мы планировали себе и раньше: 450-470-480 тыс. кв. м в год. Если удастся дорасти до 600 – будем молодцы. Но это не будет та суперэффективная экономика, которая может сложиться в результате решения задачи, поставленной председателем Правительства и Президентом РФ. Я уверен, что в Москве это прекрасно понимают, и поэтому очень надеюсь, что нашу программу поддержат.