Притяжение земли

Больше половины жилья, построенного в Удмуртии в прошлом году, — частные дома. Наша республика по этому показателю стоит в одном ряду с Краснодарским краем, Чувашией и Ленинградской областью. Все выглядит так, как будто новый государственный приоритет в области строительства — малоэтажная застройка — реализуется в полной мере. Но комментарии участников рынка сводятся к тому, что единственный двигатель торговли в этой сфере — желание горожан жить без соседей за стеной. «СД» исследовал, к каким моральным и материальным затратам нужно быть готовым, чтобы воплотить мечту о доме с палисадником.

Несформированный рынок

Решив переехать в свой дом, человек оказывается перед выбором: купить коттедж в одном из строящихся поселков, сходить на «вторичку» за готовым загородным особняком или купить земельный участок, на котором потом самостоятельно выстроить дом своей мечты. Но эксперты в один голос предупреждают: самостоятельное плавание на этом рынке может оказаться опасным.

Прежде всего, потому что земельный рынок в России не сформирован. По словам заместителя директора по операциям с недвижимостью ООО ИСП «Оникс-Строй» Константина Самсонова, предложения зачастую не поддаются сравнительному анализу: стоимость земли на соседних участках может различаться в несколько раз. В принципе, она зависит от вполне объективных факторов: это и расстояние от города, и наличие коммуникаций (газ, электричество, водопровод и т. д.), социальной инфраструктуры и водоема рядом. На цену участка влияет и близость транспортных магистралей, и наличие удобных подъездных путей. Но владельцы часто просят за землю неадекватную перечисленным условиям цену. Они упорны в своих ожиданиях, потому что знают, что цены растут, и не хотят прогадать. «По моим наблюдениям, за последние 2-3 года стоимость земли выросла в 3-5 раз. Если раньше средние по размерам участки (10-15 соток) продавались за 200-300 тыс. рублей, то сегодня они стоят более 1 млн рублей в поселках», — говорит Константин Самсонов.

Свою роль в таком росте цен на землю, по мнению экспертов, сыграли спекулянты. «На местном земельном рынке достаточно много инвесторов, которые покупают землю, строят на ней дом и затем перепродают значительно дороже, — утверждает Юрий Захаров из ООО „Талан“. — Сегодня присутствие спекулятивного капитала — одна из причин постоянного повышения цен на рынке недвижимости. При этом перепродажа земли приносит более „быстрые“ деньги, чем девелопмент и строительство коттеджных поселков, что привлекает, в том числе, и не совсем честных игроков».

Субъективное ценообразование — самая весомая причина того, что ипотека под залог земли — редкое предложение на финансовом рынке. Другая причина — недостаточная ликвидность земли. «Банки, осознавая возможные риски, неохотно идут на кредитование граждан при покупке земельного участка или строительстве дома, — говорит советник председателя Правления по вопросам ипотечного кредитования АКБ „Ижкомбанк“ Галина Ким. — В основном распространен вариант кредита под залог квартиры. Землю же в случае невыплат продать намного сложнее: здесь нет единых стандартов оценки, процесс переоформления документов длительный и трудоемкий. Именно поэтому кредитование под залог земли — продукт достаточно сложный».

Однако представители банков отмечают растущий спрос на них и прогнозируют, что под давлением потенциальных клиентов финансовые институты все же будут развивать земельную ипотеку.

Еще одна опасность, которая подстерегает частного застройщика на спекулятивном земельном рынке, — перспектива сноса частного сектора. Например, большая часть Восточного поселка, согласно Генеральному плану города, отведена под многоквартирные дома, блокированную малоэтажную застройку и некую «зону многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки», где могут размещаться как многоквартирные, так и индивидуальные дома. То есть рано или поздно в рамках реализации Генплана администрация города должна будет выставить некоторые участки в этом районе на аукцион.

Застройщик должен будет выкупить частные постройки по рыночной стоимости. Произойдет это до 2020 года — в рамках первой очереди реализации Генплана — или позже; заинтересует ли застройщиков территория; где придется потратить серьезные суммы, чтобы освободить площадку под строительство; и как в многофункциональной зоне будет поделена территория между жилой и общественно-деловой застройкой — это все вопросы, не имеющие на сегодняшний день ответов. И тех, кто хочет построить родовое гнездо «на века», участок с неясным будущим вряд ли устроит.

Такая же туманная перспектива — у микрорайона напротив мэрии, по Генплану он тоже отведен под зону многофункциональной застройки. В этом плане весь центр города является «зоной рискованного домостроения». Однако земельные спекулянты вряд ли готовы объяснить это покупателям, и участки здесь продаются и покупаются. Чтобы со временем не попасть под снос, покупая «с рук» участок близко к центру, лучше все-таки обратиться за официальной справкой в Управление архитектуры или как минимум изучить Генплан и карту градостроительного зонирования, размещенную на официальном сайте городской администрации (www.izh.ru).

На ней достаточно хорошо видно, что крупные территории, отведенные под индивидуальную застройку, расположены на окраинах города. «На севере — районы Пазелы, Новоорловка и Игерманский, включающие в себя микрорайоны Пазелинский, Солнечный, Радужный, Владимирский, Орловский, Горка, Сосновый бор, Старый Игерман, Новый Игерман, Нагорный, Чистопрудный и др., — перечисляет главный архитектор города Владимир Некрасов. — На юге — район Люлли, на юго-востоке — районы Шунды, Липовая роща, Радужный, Пирогово».

Представления меняются

Навести хоть какой-то порядок на диком рынке земли и индивидуального жилья призваны проекты по комплексной застройке коттеджных поселков. «Комплексная малоэтажная застройка признана сегодня в России приоритетным направлением в строительстве, — утверждает заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики УР Анатолий Кловзник. — Ее основное отличие от частного индивидуального строительства состоит в том, что в этом случае землю под строительство получает не множество будущих домовладельцев, а профессиональный застройщик. Он готовит общий план застройки и разрабатывает для всего микрорайона целостный архитектурный облик, оптимальный план сетей, дорог, социальной инфраструктуры». Таким образом чиновники стремятся уйти не только от хаотичной застройки и долгостроев, но и с меньшими временными затратами осваивать большие земельные участки, отведенные под строительство.

Аналитики утверждают, что это вполне отвечает ожиданиям потенциальных покупателей индивидуального жилья. Требования к качеству жизни в «частном секторе» меняются, переезжая в свой дом, люди не хотят уезжать далеко от благ, которые дает большой город: магазинов, детских садов, школ, больниц и т.п. Поэтому на смену стихийной застройке приходят поселки с единой инфраструктурой.

По подсчетам заместителя директора ЗАО «Инвестиционная финансовая компания „Инком-Инвест“ Дениса Лямина, в радиусе 15-20 км от Ижевска расположены около 24-25 организованных поселений, поселков „новой формации“ среди них не более пяти. „Оптимальным для пригорода столицы будет появление дополнительных 10-12 поселений, — говорит эксперт. — Нет сомнений в том, что пригородных земель достаточно для удовлетворения отложенного спроса населения столицы на индивидуальное жилье. Другое дело, что далеко не все они являются свободными и позволяющими строить качественное и доступное жилье“.

Окраины города, земля которых входит в состав Завьяловского района, в основном относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. По информации аналитиков земельного рынка, прецеденты перевода таких участков в категорию земель поселений с назначением для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства до сих пор являются скорее единичными, чем массовыми.

„По нашим данным, количество постановлений Правительства УР, к компетенции которого законодательством отнесено решение данного вопроса, за последние полтора-два года не превысило двух десятков, — поделился информацией Денис Лямин. — В Завьяловском районе перевод прилегающих к городу земель затруднен в связи с тем, что на муниципальном и республиканском уровнях ведется работа по разработке и утверждению территориальных карт градостроительного зонирования, правил землепользования и застройки по аналогии с утвержденными ранее в городе Ижевске“.

Иными словами, и власти, и инвесторы понимают, чего хотят горожане: больше участков под частные дома, и пусть это будет массовая застройка. Но пока желаемое с действительным совмещается с трудом.

Only for VIP?

Региональный земельный рынок, по словам экспертов, характеризуется не только недостатком свободных земель для строительства, но и отсутствием коммуникаций. Как известно, с 2005 года, согласно Градостроительному кодексу РФ, выделение земли под строительство происходит через систему аукционов. Но такие положительные моменты новой схемы приобретения земельных участков, как свободный доступ к информации, право выбора лотов в зависимости от финансовых возможностей претендента, практически нивелируются тем негативом, который получают застройщики-покупатели от приобретаемого участка.

»По идее, местная администрация должна не только подготовить весь пакет разрешительной документации на продаваемую землю, но и подвести туда все коммуникации и коммунальную инфраструктуру. Но на деле вся эта работа по подведению газа, воды, тепла, электроэнергии, телефонных линий сегодня ложится на плечи застройщика, будь то компания или частное лицо, — говорит директор РА «SDM» Сергей Печников. — Город не всегда берет на себя эти проблемы. Бюджетами субъектов Российской Федерации предусмотрены выплаты на возмещение затрат по подведению инженерных сетей, но этого не делается«.

»Администрация города подходит к торгам с пакетом документов, в которых детально обозначены условия подключения к магистралям и их примерная стоимость, — парирует заместитель начальника Главного управления архитектуры и градостроительства администрации Ижевска Владимир Тихонов. — Это является гарантией того, что в индивидуальных домах будут тепло, вода и электричество«. И даже такую теоретическую прокладку сетей „на бумаге“ в администрации называют долгой и затратной работой. Сроки — по оценкам заместителя главы администрации Ижевска Валерия Грахова, от года до двух с половиной — диктуются огромным количеством регламентирующих документов. А разработка ТУ требует еще и финансовых вложений, которые власти, недолго думая, включают в стартовую стоимость участка. В результате передовая и по-настоящему рыночная идея продажи земли „с молотка“ на деле привела к сокращению числа выделяемых участков и их удорожанию.

Судя по информации официального сайта администрации Ижевска, в прошлом году на аукционах выставлялись 10 участков площадью от 6 соток до 1,2 га в Октябрьском и Ленинском районах города. Из них не состоялось 8 аукционов — официально по причине отсутствия заявок, а в действительности из-за того, что отсутствовала возможность подключения участков к сетям инженерно-технического обеспечения либо высокой начальной стоимости. Средняя начальная стоимость участка в 6 соток в Ижевске с полученными техусловиями составляет сегодня 700 тысяч рублей. И собственно затраты на получение технических условий составляют до 30 процентов от этой стоимости. А ведь сети нужно еще протянуть. И совершенно очевидно, что частному застройщику такие затраты не осилить. Впрочем, в этом году аукционы идут успешнее: из 52 участков для индивидуального строительства продано 36, каждый по цене в среднем около миллиона рублей. То ли спекулянты решили заработать, то ли граждане поняли, что дешевле не будет.

У крупных застройщиков свои проблемы. Прежде всего — недостаток необходимых мощностей жилищно-коммунальной инфраструктуры пригорода. „Никакие инвестиции со стороны застройщика не могут решить проблему нехватки мощностей пригородных электросетей“, — говорит генеральный директор ООО „КОМОС-Строй“ Александр Кузнецов. Именно поэтому, по словам Владимира Тихонова, аукционы по продаже земли и проходят реже, чем хотелось бы. Например, Славянское шоссе — привлекательная во всех смыслах территория, но инвесторов на эти земли нет.

Как бы то ни было, планы в части загородного строительства анонсирует целый ряд крупных застройщиков: „КОМОС-Строй“, „АСПЭК-Домстрой“, „Титан-Строй“, „Интеграл“, группа компаний „ПИК“, „Римский квадрат“. Но их предложения рассчитаны в основном на аудиторию с высоким уровнем достатка.

»Себестоимость строительства объектов по классической технологии, из кирпича, с учетом организации всего комплекса коммунальной инфраструктуры и обеспечения комфорта проживания будущих жильцов, на данный момент позволяет эффективно работать только в бизнес-классе и классе «Премиум», — говорит генеральный директор ООО «КОМОС-Строй» Александр Кузнецов. Эксперты признают, что в последнее время в сфере частного домостроения расширилась линейка строительных материалов. К традиционным кирпичу, пенобетону и бревну добавились альтернативные клееный брус, термоструктурные панели, каркасные и каркасно-щитовые технологии строительства. Но экономия на материалах все равно не покроет затрат на коммуникации и не позволит существенно снизить цены на рынке индивидуального жилья.

Варианты разорвать этот порочный круг есть, казалось бы, и у властей, и у застройщиков. Для первых — это участие в федеральных целевых программах в рамках жилищного нацпроекта. Но деньги на строительство коммуникаций по ним выделяются либо на условиях софинансирования, либо нужно брать кредит, и тогда можно будет рассчитывать на помощь федерации в погашении процентов, но для этого нужно выиграть конкурс среди регионов России.

Для застройщиков же единственная возможность компенсировать расходы на строительство инфраструктуры — вложить свои деньги, а потом уже доказывать в суде, что по закону это должен был сделать муниципалитет. По информации СД, некоторые из них такую возможность рассматривают, но до сих пор такого рода судебных прецедентов в республике не было, и это можно понять: если компания планирует и дальше работать на строительном рынке Удмуртии, ссориться с властями ей ни к чему.

В итоге закон не соблюдается с молчаливого согласия обеих заинтересованных сторон. Вернее, двух из трех. У тех, кто хочет жить в своем доме, нет никакой возможности повлиять на ситуацию. Единственное, на что они имеют право, это выбор — покупать или не покупать.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.