Преимущественные отношения
Скандал, вызванный решением городской администрации о передаче части недвижимости ФКГ «Сайгас», имеет два, в разной степени приятных, последствия. Первое — мэр Ижевска Виктор Балакин признался, что городская администрация не умеет эффективно управлять муниципальным имуществом. Приятно то, что мэр говорит правду. Не очень приятна сама правда. Второе — сделан первый шаг в реформе системы управления городским имуществом по переводу ее с административных рельсов на рыночные, это актив. Вместе с тем отчетливо проявилось стремление администрации выстроить новую систему на старом фундаменте, сделав ее столь же непрозрачной, что и существующая — это пассив.
Распределяй и властвуй
До сих пор муниципальная недвижимость представляла собой рынок внутри рынка. Кроме недвижимости, которую можно купить, продать или арендовать свободно, по рыночным ценам, существует огромное количество муниципальных квадратных метров, которые можно только «получить».
Так управление имущественных отношений Ижевска сдает в аренду почти 1850 помещений общей площадью 280 тысяч квадратных метров. Около 60% этого объема — коммерческая недвижимость. Оставшуюся часть арендуют предприятия, составляющие часть городской инфраструктуры — почтовые отделения, аптеки, отделения Сбербанка, детские клубы и т.д.
Еще больше недвижимости находится в оперативном управлении муниципальных учреждений и предприятий — около 1,5 миллиона квадратных метров. Но здесь большая часть площадей используется по прямому назначению — для осуществления деятельности предприятий.
В общей сложности городская администрация распоряжается почти 2 миллионами квадратных метров нежилой недвижимости. Доступ к ней фактически закрыт для посторонних, хотя действующее положение предусматривает конкурсный порядок приобретения права аренды муниципального имущества.
Но на деле такие конкурсы, видимо, никогда не проводились. Заместитель начальника управления имущественных отношений Ижевска Ирина Стукалова не смогла припомнить, когда в последний раз право аренды выставлялось на конкурс. В основном аренда распределялась «целевым назначением» по согласованию с администрацией города. По ее словам, в настоящее время свободных площадей нет, а те помещения, что освобождаются, как правило, выставляются на аукцион для продажи.
Последнее случается нечасто, потому что добровольно съезжать никто не хочет — в основном по решению суда. Дело в том, что ставки на муниципальную аренду в 2-3 раза ниже и, несмотря на объем предложения, спрос его намного превышает.
Впрочем, в управлении имущественных отношений не считают, что ставки на муниципальную аренду занижены. Ирина Стукалова говорит, что «город сдает помещения, которые требуют дополнительных вложений от арендатора. Нужно установить пожарную сигнализацию, потратиться на охрану, связь, ремонт и т.д. В итоге стоимость нашей аренды оказывается приближенной к рыночной». Это достаточно ярко характеризует подход муниципальных властей к управлению имуществом — все затраты возложены на арендаторов. Муниципалитет берет на себя лишь регистрацию прав и оформление технической документации «в рамках отведенных сумм». И все же предпринимателей получить муниципальную аренду — большое, почти невозможное, счастье.
Должно быть, еще большее счастье — распределять счастье. Тем не менее мэр Ижевска решил от него отказаться, не постеснявшись заявить о неэффективности существующей системы управления городским имуществом. Но тут же удивил пониманием этой самой эффективности. Для Виктора Балакина, как выяснилось, «доверительное управление» и «Сайгас» — синонимы.
Цитата: Виктор Балакин, мэр Ижевска: «Если мы сегодня в условиях (доверительного управления — ред.) заложим наибольшую экономическую эффективность, то нам (управляющие компании — ред.) предложат такие ставки, что наши предприниматели просто не смогут работать. «Сайгас» же контора проверенная… Я других таких управляющих компаний не знаю».
«День» № 38 (0686) / 16 сентября 2004 г.
«Давайте покажем, что мы вместе с бизнесом»
Между тем рынок доверительного управления недвижимостью в Ижевске за последние годы очень сильно подрос. Навскидку можно назвать сразу несколько компаний: «Центр коммерческой аренды», «Торос», «Байкал-Инвест», «Фрахт». Кроме того, серьезный опыт управления недвижимостью имеют и другие предприятия, владеющие большим количеством магазинов, складов, производственных помещений и проч. Очевидно, что многие из них не отказались бы поучаствовать и в управлении муниципальной недвижимостью, раз уж все равно приходится этим заниматься. Но никто не предложил.
Говорит начальник правового отдела управления федеральной антимонопольной службы по УР Татьяна Герасимова: «Антиконкурентное соглашение между мэром г.Ижевска и ФКГ «Сайгас» ограничило доступ на рынок доверительного управления муниципальной недвижимостью другим хозяйствующим субъектам, а это прямое нарушение Федерального закона «О конкуренции». Мы считаем, что администрация города обязана провести конкурс, в котором смогут участвовать и другие фирмы, работающие на этом рынке».
Подобного же мнения придерживаются республиканские власти и представители предпринимательских кругов.
Цитата: Александр Волков, Президент УР: «Не все прокладки полезны! Не стоит злоупотреблять своей властью, давайте покажем, что мы вместе с бизнесом!»
Из выступления на расширенном совещании совета по предпринимательству
Данил Белоголовкин, председатель Правления Ассоциации «Деловая Удмуртия»: «Вне сомнений, муниципальные власти могут привлекать частные структуры к управлению городским имуществом. На протяжении многих лет я, будучи еще депутатом городской Думы, ставил вопрос о том, что городу надо избавляться от излишних функций управления муниципальным имуществом, находящимся в аренде. Им и сейчас никто не управляет, просто собирают деньги и все. Зачем тогда держать такую собственность? Надо ее продавать. Но в решении по «Сайгасу» я не вижу никаких элементов конкуренции, нет даже экономического обоснования».
Из интервью для ИА «День»
Мэр, несмотря на все увещевания, продолжает стоять на своем. Его не переубедило даже решение Арбитражного суда УР, который 13 октября удовлетворил заявление территориального управления Федеральной антимонопольной службы по Удмуртской Республике о признании недействительным пункта 1.2 постановления Администрации Ижевска № 196/2 от 7 мая текущего года о передаче 114 объектов городской недвижимости (общая площадь — 1800 кв. метров, все — торговые площади) в доверительное управление ФКГ «Сайгас».
По словам Татьяны Герасимовой, юристы администрации совместно с юристам «Сайгаса» сдаваться не собираются и делают все возможное, чтобы узаконить постановление № 196/2: «Цепляются буквально за каждую мелочь, обжалуют каждый наш шаг».
Но нужно отметить, что, работая совместно, стороны, противостоящие в суде по этому делу антимонопольной службе, преследуют очень разные цели. «Сайгас» решает проблему локального бизнес-проекта. А вот для администрации важно отстоять не столько конкретное постановление (хотя и его тоже), сколько свое право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению. Именно так — не управлять, а распоряжаться.
Доверяю — управляй
Муниципальная недвижимость — второй по величине, после налогов, источник доходов городского бюджета. В 2003 году использование недвижимость принесло 135 миллионов рублей дохода, а уже за 9 месяцев этого года — 238 миллионов (с учетом продажи ряда объектов). То есть за год — почти 10 миллионов долларов дохода. Получается, что экономический эффект использования 1 кв. метра муниципальной недвижимости — не более $5 в год. Если допустить, что прибыль приносят только те объекты, которые находятся в распоряжении управления имущественных отношений (280 тысяч кв. метров), то прибыльность 1 кв. метра вырастет до $35 в год. Это не очень много. На свободном рынке недвижимости столько может стоить аренда складского помещения в отдаленном районе.
К счастью, доказывать городской администрации неэффективность системы управления городским недвижимым имуществом уже не требуется. Мэр этот факт охотно признает, но почему-то считает, что максимальная экономическая эффективность не является главной целью передачи недвижимости в доверительное управление. Что именно в адмиинстрации такой целью считают, выяснится, очевидно, когда суд поставит точку в деле «УФАС по УР против мэрии Ижевска и ФКГ «Сайгас».
На всякий случай, управлением имущественных отношений администрации Ижевска в настоящее время разрабатывается положение «о порядке передачи муниципальной недвижимости в доверительное управление». В нем предполагается предусмотреть передачу имущества на конкурсных условиях, инвестиционные обязательства доверительного управляющего, четко прописать его обязательства по отношению к арендаторам и т.д.
Если суд окончательно признает незаконность постановления № 196/2, «Положение» будет принято и доступ к управлению муниципальным имуществом откроется для всех управляющих компаний, а не только для избранных. В том случае, если выиграет администрация города, то оно в принципе не понадобится. Ведь при этом будет узаконено право главы администрации единолично распоряжаться муниципальным имуществом вне зависимости от того, насколько оно экономически эффективно.
Очевидно, что для города и для развития бизнеса более выгоден первый вариант развития событий. Конечно, передача муниципального имущества в управление частных компаний приведет к росту арендных ставок. Но еще неизвестно что больше вредит развитию бизнеса — высокие арендные ставки или преимущественные отношения администрации с отдельными бизнес-структурами.
Жаль, что этот вариант не совпадает с интересами чиновников администрации, которым не хочется упустить процесс распределения недвижимости накануне «новой приватизации». Закон РФ «Об основных принципах организации местного самоуправления» предписывает муниципалитетам к 2008 году полностью избавиться от коммерческой недвижимости. Тормозит начало большой распродажи отсутствие закона «Об особенностях приватизации муниципального имущества», который должен четко описывать основные моменты приватизационного процесса: порядок определения объектов, подлежащих приватизации, порядок оценки имущества, условия проведения аукционов и т.д.
Каким образом закон будет регулировать приватизацию имущества, находящего в доверительном управлении, и будет ли регулировать вообще, пока неизвестно. Считается, что управляющие компании не получат преимущественного права выкупа. Однако на практике такие компании преимуществом, несомненно, обладают. Они лучше других представляют его истинную стоимость и имеют возможность выстроить такую схему взаимоотношений с администрацией, которая сделает участие в аукционе остальных претендентов бессмысленным. Тем более что администрация и сама не против таких взаимоотношений.