Пионерская организация
В Удмуртии зарегистрирована первая в России саморегулируемая организация (СРО) в сфере управления многоквартирными домами. Ее учредители и члены ожидают, что СРО даст им возможность устанавливать правила в отрасли, где пока что никаких особенных правил нет. Суждено ли сбыться их ожиданиям?
Расцвет конкуренции
Частный капитал завлекали на рынок ЖКХ без малого 5 лет – в административном порядке. Сам по себе Жилищный кодекс, который прописал частные управляющие компании в законодательстве, оказался бессилен: ветхое жилье, денег на ремонт которого нет и не предвидится, – объект, с точки зрения коммерсанта, бесперспективный.
А вот федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ свое название оправдал полностью. Именно его появление привело к демонополизации рынка, поскольку наличие ТСЖ и частных управляющих компаний стало обязательным условием выделения денег тому или иному региону. Тут уж и чиновники приняли меры, и сами коммерсанты проявили интерес.
По данным Управления ЖКХ Администрации г.Ижевска, на сегодняшний день в городе создано около 400 ТСЖ и более 70 частных управляющих компаний.
«Все большее количество домов в Ижевске уходит к частным управляющим компаниям или создает ТСЖ, и я думаю, что у ГЖУ в ближайшее время останется не более двадцати процентов жилого фонда города, причем в основном очень старое и аварийное жилье», – считает Сергей Трухин, генеральный директор ООО «Удмуртские коммунальные системы».
«Управляющая компания получает на капремонт деньги из фонда, плюс деньги из республиканского бюджета, плюс средства самих жильцов – как это прописано в законе; набирается приличная сумма, которая позволяет заменить и ветхие коммуникации в старых домах, и починить протекающую крышу, и привести таким образом дом в порядок», – объясняет Лидия Фефилова, руководитель УК «Жилкомсервис» (г.Ижевск). К тому же ремонт – это как раз та часть деятельности УК, тарифы на которую не регулируются государством. По сути – это единственная строка в платежке, в рамках которой просматривается собственный доход УК.
Бои без правил
Теперь частные управляющие компании даже за хрущевки борются не на жизнь, а насмерть. Как говорят многие управленцы, чтобы уговорить жильцов выбрать именно ту, а не иную управляющую компанию, приходится искать новые способы материальной заинтересованности.
«Когда мы взяли первую партию домов, мы сразу же сказали жителям: поставим вам общедомовые приборы учета воды и тепла, – рассказывает Сергей Сурнин, управляющий группой предприятий «Ижкомцентр». – Причем заявили сразу, что счетчики будем ставить на свои средства, то есть жильцы у нас не заплатили ни копейки, а окупили приборы учета сами себя – за счет экономии на потреблении ресурсов. Впоследствии соседние дома узнали о таком преимуществе и решили сменить прежнего управленца на нашу компанию. Сейчас приборы учета стоят уже и в их домах».
Поставщики склонны рассматривать подобные методы конкурентной борьбы как запрещенный прием. Они считают, что управляющие компании пиарятся за их счет.
«УК не платит поставщикам, но при этом ремонтирует, например, подъезды. С одной стороны, заботятся о жителях, но, с другой стороны, поставщики обращаются в прокуратуру, в суды, требуя выплаты долга, – говорит Сергей Семанин, начальник абонентской службы МУП города Ижевска «Ижводоканал». – Кроме того, существующие нормативные акты не исключают возможности возникновения компаний-однодневок, которые собирают деньги с населения, но не расплачиваются с ресурсоснабжающими организациями».
Один из последних подобных примеров – судебное разбирательство «Удмуртских коммунальных систем» и АНО «Райжилуправление». АНО управляло жилым фондом, в основном в районе Старого аэропорта. В домах, перешедших под управление этой организации, в первую очередь делался ремонт подъездов, производилась замена стояков и т.п. Зато УКС «Райжилуправление» задолжало 11,5 млн руб-
лей. ООО «УКС» обратилось в Арбитражный суд с иском о банкротстве. Одновременно с иском о взыскании с АНО задолженности в 36 млн руб. обратился и его учредитель Рауф Кутдузов. А жилой фонд АНО перешел под управление двух новых структур со старым названием – ООО «Райжилуправление» и ООО «ЖРП «Райжилуправление», – и теперь уже они копят долг перед УКС. С учетом этих обстоятельств тяжба «Удмуртских коммунальных систем» и «Райжилуправления» может затянуться на годы, и уж кто точно в ней не выиграет – так это конечные потребители коммунальных услуг.
Проблема контроля
«Недобросовестные управляющие компании бросают тень на всех остальных, кто работает в рамках закона и не позволяет тратить деньги граждан не по назначению. Я считаю, что должны быть усилены меры воздействия на таких управленцев», – считает Сергей Сурнин. Вопрос только в том, кто на них должен воздействовать.
До принятия Жилищного кодекса весь жилищный фонд находился на балансе муниципалитета – он и контролировал работу УК.
С появлением института частной собственности на жилье механизмы контроля изменились.
По Жилищному кодексу контролировать управляющих должен собственник жилья: все финансово-хозяйственные взаимоотношения прописываются в договоре управления. В случае невыполнения компанией договорных обязательств собственники жилья вправе обратиться в муниципальные органы власти, которые назначат специальную комиссию для проверки.
По словам начальника управления ЖКХ Администрации Ижевска Ивана Маринина, муниципальные власти собирают статистику по работе УК, но реальные механизмы контроля, по его признанию, отсутствуют – у администрации города нет полномочий вмешиваться во взаимоотношения управляющих компаний с поставщиками.
Впрочем, вмешиваться все равно приходится – тогда, когда споры юридических лиц начинают угрожать нормальному существованию большого количества лиц физических – конечных потребителей. «Если возникает спорная ситуация, то Администрация г.Ижевска осуществляет организационное участие – проводит необходимые совещания для урегулирования между сторонами спорных вопросов», – говорит Иван Маринин.
Эту схему урегулирования спорных ситуаций нынешним летом увидели в действии. Большая часть города из-за долгов управляющих компаний перед УКС (на сумму в общей сложности более 1 млрд рублей) осталась без воды. На «необходимые совещания» ушло два месяца. Помимо городских властей потребовалось вмешательство Президента УР (Александр Волков лично встречался с руководством КЭС-холдинга) и Прокуратуры УР (надзорный орган признал ограничение подачи ГВС незаконным).
Вода в итоге появилась, но никто из участников конфликта не был полностью удовлетворен его разрешением. УКС и ТГК-5 вместо полного расчета добились лишь согласования графиков погашения долгов. Управляющие компании по-прежнему оспаривают устаревшие нормативы и порядок расчетов, которые, по их мнению, и привели к возникновению задолженности. А ижевчанам, даже тем, кто исправно платит за квартиру, пришлось обзавестись водонагревателями и месяц-другой вдвое переплачивать за электричество. Как видно, существующая схема контроля за деятельностью управляющих компаний не только слишком медленно разворачивается, но и не гарантирует защиты ничьих интересов.
Отрегулируют сами
Эту проблему признают и участники рынка, и власти. Поэтому и те и другие активно поучаствовали в создании некоммерческого партнерства «Управдом» – первой в России саморегулируемой организации в ЖКХ. По их мнению, объединив управляющие компании под знаменем саморегулирования, удастся обеспечить главное – управляющие будут так сами себя регулировать, что от этого не пострадают ни поставщики, ни собственники жилья, ни, конечно, сами управляющие. Пока, впрочем, это получается только в теории.
Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» дает СРО право вырабатывать стандарты качества жилищных услуг по содержанию жилья, которые на сегодняшний день в федеральном законодательстве не определены.
Члены СРО, естественно, обязуются эти стандарты соблюдать, а сама организация – проверять, насколько прилежно они это делают.
«Мы прописали в стандартах и правилах нашей СРО и пункт о долгах ресурсоснабжающим организациям: задолженность управляющих компаний, входящих в СРО, не должна превышать двух месяцев, иначе к ним будут применяться меры воздействия, прописанные в законе и в наших правилах, вплоть до исключения из СРО», – сообщил Денис Назаров, председатель комиссии по работе с государственными и муниципальными органами НП «Управдом», директор ООО «Социальное агентство».
Теперь собственник жилья при выборе управляющей компании сможет определить, соответствует ли она стандартам, утвержденным членами партнерства и саморегулируемой организации. «Это своего рода гарантия деловой репутации управляющей компании», – считает Олег Витвинов, исполнительный директор НП «Управдом».
Связанные одной цепью
Но если есть стандарты и контролер, то должны быть и меры взыскания. Они и предусмотрены – правда, в основном в виде «пожурить». Крайняя мера – исключение из организации. Насколько действенны будут «устные выговоры» – судить сложно, но, вероятно, практика заставит СРО придумать наказания и посерьезней. Но это в будущем – стандарты только-только сформулировали.
Но если друг перед другом члены СРО пока несут ответственность в основном моральную, то перед потребителями – вполне материальную. Каким образом? Закон определил два способа: создание системы личного или коллективного страхования ответственности и формирование компенсационного фонда. СРО могут использовать одновременно оба варианта. Именно так решили поступить в Удмуртии.
Каждый член СРО обязан внести минимальный размер страховой суммы по договору страхования. По словам Дениса Назарова, эта часть взносов, согласно договоренностям со страховой компанией, составит 1 тысячу рублей с каждого из участников республиканской СРО.
Формирование компенсационного фонда предполагает внесение каждым членом СРО дополнительных взносов. Эти деньги пойдут на покрытие ущерба третьим лицам и компенсации потребителям, в случае если их не покрывает страховка.
По закону минимальный взнос в компенсационный фонд должен составлять всего 3 тыс. рублей. Но реакция управляющих компаний даже на такую сумму была весьма неоднозначной. «Почему я, как руководитель УК, управляющей новыми домами, должен расплачиваться за работу организаций, обслуживающих старые дома? – спрашивает директор одной из УК, пожелавший остаться неназванным. – Ведь у них постоянно будут проблемы с выполнением своих договорных обязательств перед жильцами. То есть весь компенсационный фонд будет уходить на оплату их недоделок».
Между тем руководство НП «Управдом» считает такие взносы слишком маленькими: компенсационный фонд СРО с 26 участниками набирает всего 78 тысяч рублей. «Это очень маленькая сумма, – говорит Денис Назаров, – такими деньгами невозможно покрыть никакие риски, в том числе и долги перед ресурсоснабжающими организациями. Мы считаем, что компенсационный фонд нашей СРО должен быть минимум 25 млн рублей. Пока компании внесли по 3 тысячи рублей – как требуется по закону, но буквально на днях мы решили, что взнос в фонд нашей организации должен составлять триста тысяч рублей с одной управляющей компании. Эти деньги ни в коем случае не будут взиматься с жителей, а будут выделяться из прибыли, полученной управляющей компанией».
И похоже, сумма взносов станет камнем преткновения: с одной стороны, слишком маленький взнос фактически лишает СРО всяких перспектив существования, с другой – большой взнос может оказаться слишком тяжелой ношей для управляющих компаний, работающих не на самом прибыльном рынке.
Впрочем, некоторые из членов удмуртской коммунальной СРО считают, что высокий порог вступления пойдет организации только на пользу. «Я думаю, что коллективная ответственность и за финансы, и за репутацию организации заставит каждого члена более ответственно относиться к
своей работе. В конце концов, эта организация нужна всем нам», – считает Сергей Сурнин. По его мнению, взносы участников СРО можно рассматривать не только как материальные гарантии для потребителей и контрагентов, но и как плату за доступ к управлению отраслью в целом.
Касательно последнего есть вопросы: если строители платят за доступ к рынку, то управляющие компании в сфере ЖКХ закон к обязательному саморегулированию не обязывает. Так за что платят коммунальщики?
Доступ к власти
Опыт показывает, что если саморегулирование в отрасли не является обязательным, то оно, как правило, не является и эффективным. Взять, например, саморегулируемые организации в рекламе. Их мало, и они не являют собой сколько-нибудь действенный лоббистский инструмент. Тот факт, что в сфере ЖКХ удмуртская СРО зарегистрирована под №0001, тоже наводит на размышления: а может быть, СРО в ЖКХ не так уж и нужны?
Следовательно, объединившись в СРО, управляющим компаниям в сфере ЖКХ остается уповать на торжество демократии – законодательство дает СРО право участия в государственном регулировании отрасли. Организация вправе от своего имени оспаривать законодательные и нормативные акты любого уровня власти, нарушающие права и законные интересы ее участников. Проигнорировать обращение СРО органы власти не вправе.
«В СРО представителям управляющих компаний и ТСЖ будет намного проще влиять на органы государственной власти и не обивать пороги кабинетов чиновников, как делается сейчас», – комментирует Олег Караваев, руководитель ООО УК «Кедр». «Например, очень остро стоит проблема с заменой лифтов. Ни одна управляющая компания самостоятельно этот вопрос не решит. Вот мы и будем сообща, всей нашей организацией, обращаться в республиканское правительство, а если нужно, и на федеральный уровень», – говорит Сергей Сурнин, управляющий группой предприятий «Ижкомцентр».
Надеются управляющие компании и на то, что членство в СРО поможет решить такой наболевший вопрос, как взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями. В одиночку, говорят, трудно.
«У нас в прошедший отопительный сезон возникало несколько спорных ситуаций с предприятием «Удмуртские коммунальные системы» – они не выдерживали параметры по температурному режиму. Писали множество писем в УКС, чтобы зафиксировать нарушения и сделать жильцам перерасчет по оплате, – ответов не дождались. Сообща воздействовать на коммунальные предприятия будет проще», – говорит Андрей Марфин, управляющий УК «Управдом плюс».